Как падение рубля отразится на "квартирном вопросе"?
Рубль падает — а россияне привыкли, что в таких случаях рынок недвижимости неслабо штормит. Как будет в этот раз?
Рубль падает — а россияне привыкли, что в таких случаях рынок недвижимости неслабо штормит. Как будет в этот раз?
Sobesednik.ru опросил экспертов — и задал им три вопроса:
1. Как на рынок недвижимости влияет падение рубля?
2. «Вторичку» или новостройки скупают для сохранения средств?
3. Как отразится на рынке недвижимости изменение ключевой ставки ЦБ?
Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:
1. Падение рубля ведет к росту стоимости импорта. В столице его доля в общем объеме используемых материалов достигает 33%, что меньше, чем до кризиса 2014 года, но все еще ощутимо. Особенно удорожание импорта влияет на цену высокобюджетного жилья, где применение зарубежной плитки, керамогранита, фурнитуры и т. п. по умолчанию остается покупательским требованием. Кроме того, на стройплощадках порядка 50% всей используемой техники — иностранного производства. Соответственно, ослабление рубля ведет к росту расходов на ее обслуживание, что находит отражение в стоимости жилья.
В краткосрочной перспективе цена не изменится, но в течение года застройщики почувствуют рост совокупных издержек в строительстве и будут вынуждены повышать цены, хотя в целом это против их интересов, ведь конкуренция очень жесткая.
2. Вторичное жилье покупать не имеет смысла, если речь не идет о готовой новостройке, которая введена в эксплуатацию относительно недавно (один-три года назад). Поэтому с инвестиционной целью обычно приобретается первичная недвижимость. Во-первых, она может принести дополнительный пассивный заработок, к примеру, от сдачи в аренду после завершения строительства. Новые объекты по определению выше ценятся, чем вторичные. Во-вторых, первичное жилье более ликвидно с точки зрения продажи.
3. Повышение ключевой ставки Центробанка приведет к росту стоимости ипотеки. Сейчас с привлечением заемных средств заключается порядка половины всех сделок на первичном рынке столичного жилья. В отдельных проектах доля продаж по ипотеке достигает 70%. Относительно низкие ставки (9%) стимулировали спрос на жилье, что помогло московскому рынку новостроек выйти из кризиса. При повышении ключевой ставки стоимость заемных денег вырастает, а это значит, что если Банк России и дальше будет ужесточать политику, спрос на жилье будет практически пропорционально снижаться.
Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин:
1. В целом падение рубля отражается негативно на рынке недвижимости. Ослабление российской валюты ведет к сокращению реальных доходов населения из-за ускорения инфляции. Поскольку последние три года доходы населения снижались, даже умеренный рост индекса потребительских цен (4–5%) ухудшает платежеспособность граждан. Особенно если речь идет о столь дорогостоящем приобретении, как жилье. Однако этот эффект пока нивелируется относительно невысокими ставками по ипотечным кредитам, поэтому спрос на недвижимость остается устойчивым к конъюнктурным колебаниям. В августе число договоров участия в долевом строительстве (ДДУ) выросло на 29% по сравнению с тем же месяцем прошлого года.
2. С точки зрения вложения средств для их сохранения наиболее предпочтительна сейчас покупка новостроек. Качественный уровень новых жилых комплексов на порядок выше, чем даже у самой ликвидной «вторички». Это значит, что такое жилье можно продать или сдать в аренду с относительной легкостью. Если вложиться в строительство ЖК на раннем этапе, ко времени ввода в эксплуатацию жилье можно перепродать примерно на 20% дороже цены приобретения. Впоследствии цена объекта может продолжить расти, или по крайней мере она долго сохранится на высоком уровне. В любом случае квартира как актив гораздо надежнее, чем финансовые инструменты, которые подвержены сильному конъюнктурному воздействию.
3. Изменение ключевой ставки Центрального Банка может привести к росту стоимости кредитования, в том числе и заемных средств для реализации проектов в жилищном строительстве. С учетом перехода отрасли исключительно на банковские кредиты с 1 июля 2019 года, повышение ключевой ставки Центробанком будет прямо влиять на стоимость жилья: чем дороже кредит, тем выше стоимость жилья. Расходы на обслуживание займа неизбежно учитываются в цене квадратного метра.
Пока что повышение ставки относительно невелико (0,25 процентных пункта), однако если такая политика превратится в долгосрочную тенденцию, то жилье будет дорожать, даже несмотря на относительно невысокий спрос и мощную конкуренцию.
Генеральный директор Tekta Group Роман Сычёв:
1. В краткосрочной перспективе ослабление рубля позитивно сказывается на рынке, потому что создается ажиотажный спрос: люди стремятся реинвестировать свои сбережения в более надежные и понятные активы, каковым является недвижимость. Однако затем, как правило, наступает «похолодание». Количество сделок начинает снижаться, как только спрос исчерпывается.
Сейчас негативное влияние падения рубля на рынок новостроек будет усиливаться повышением НДС (спровоцирует рост цен) и удорожанием ипотек. Однако в полной мере отрасль ощутит это влияние, скорее всего, уже в следующем году. До конца 2018 года спрос будет только возрастать на фоне нестабильности и непредсказуемости в экономике.
2. В долгосрочной перспективе жилая недвижимость будет дорожать, как минимум, исходя из высокой и неудовлетворенной потребности в улучшении жилищных условий. К тому же есть и менее глобальные причины. Ожидаются две волны повышения цен из-за роста НДС до 20% (который повысит затраты на строительные работы), а также в связи с переходом жилищной отрасли на проектное финансирование. Банковские кредиты заменят деньги покупателей, которые сейчас застройщик получает как безвозмездную инвестицию. Увеличение налога на добавленную стоимость приведет к повышению цен на квартиры в новых жилых комплексах на 5–6%. Переход на банковское финансирование еще сильнее отразится на ценах: мы ожидаем рост стоимости квадратного метра на 20–30%. В таких условиях инвестиции в недвижимость помогут не только сохранить, но и приумножить средства.
3. Ключевая ставка прямо влияет на стоимость денег в экономике. Чем выше ставка, тем дороже финансовые средства, а значит, выше издержки. Для потребителей это выразится в росте ежемесячных платежей по ипотеке и росте процента переплаты по кредиту. Не исключаю, что властям придется в перспективе вернуться к практике субсидирования ипотечных ставок, если кредит будет дорожать, а доходы населения продолжат стагнировать.
Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина:
— Решение о повышении ключевой ставки, которое было принято 14 сентября на очередном заседании ЦБ, спровоцирует банки, в свою очередь, пойти на повышение ипотечных ставок. Некоторые банки решились на этот шаг незадолго до пересмотра ключевой ставки, остальные пока попридержали свои решения, но в ближайший период мы увидим изменения и у них.
На активность заемщиков это повышение существенно не повлияет. Учитывая то, что не все банки пока повысили свои ставки, некоторых покупателей эта ситуация подвигнет быстрее принять решение о приобретении жилья.
Даже с повышением ставок клиенты навряд ли откажутся от покупки квартиры. Покупатели понимают, что новые поправки в 214-ФЗ, ужесточающие требования к застройщикам и с июля 2019 года вынуждающие их перейти с долевого строительства на проектное финансирование, в перспективе спровоцируют рост цен на недвижимость. Поэтому для покупателя сейчас очень подходящий момент решить свой вопрос с недвижимостью, так как на таких условиях, как сейчас, он в будущем вряд ли сможет приобрести квартиру.
