Поправки в закон о долевом строительстве отразятся на обманутых дольщиках?

Sobesednik.ru узнал у экспертов сферы недвижимости, захлестнет ли теперь обманутых дольщиков новый вал проблем

Застройщики столичного региона, которые достраивают дома для обманутых дольщиков, опасаются, что не смогут выполнить взятые на себя обязательства. Дело в том, что поправки в закон о долевом строительстве разрешают тратить деньги дольщиков только на те дома, в которых эти дольщики приобрели квартиры. Об опасениях столичных застройщиков рассказал уполномоченный при президенте России по правам предпринимателей Борис Титов.

Sobesednik.ru опросил экспертов о том, захлестнет ли теперь обманутых дольщиков новый вал проблем:

Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

— Согласно поправкам от 1 июля, застройщики могут расходовать средства дольщиков на те дома, в которых покупатели приобрели квартиры. Поэтому строительство проблемных объектов действительно становится возможным только за счет собственных средств девелопера. Причем он сможет компенсировать свои расходы путем реализации непроданных квартир в проблемном объекте, если таковые остались. Компенсационный фонд также не справляется с нагрузкой. В 2017 году в него было перечислено 94,9 млн рублей. При этом обязательства фонда составили 551,7 млн. Иными словами, собранных отчислений не хватит на достройку объектов.

В текущих законодательных реалиях, полагаю, единственным выходом становится выделение бюджетных средств на завершение проблемного объекта. Таким образом власти поступили в ситуации с Urban Group или с ЖК «Царицыно», для которого город выделил средства в размере 2,5 млн рублей на строительство социальной инфраструктуры.

— Как может разрешиться проблема дольщиков?

— Чаще всего достройка проблемных проектов не обещает больших выгод девелоперу. Объект может находиться на низкой стадии строительной готовности и требовать больших инвестиций, в связи с чем коммерческая целесообразность завершения объекта снижается. В этом случае власти сами предлагают застройщикам определенные преференции. «Бонусом» может стать содействие в получении разрешений на строительство, изменении назначения земельного участка, участие в проектах с крупным государственным заказом. Однако найти застройщика даже в этом случае далеко не всегда реально, особенно в регионах, где не так много крупных игроков, которые могли бы пойти на завершение реализации рискованного проекта даже за преференции властей.

Куда реже бывает прямо противоположная ситуация: объект почти завершен и не требует значительных инвестиций, а его потенциал для реализации на рынке высок. В таком случае застройщики даже конкурируют за право его завершить, а власти могут потребовать дополнительно, скажем, выделения определенной части коммерческих площадей под размещение административных или социальных учреждений. Однако, на мой взгляд, в этом контексте отношения властей и застройщиков еще могут развиваться. В собственности у федеральных и региональных чиновников сосредоточено немало земельных участков, которые фактически никак не используются. Полагаю, что таким образом можно привлекать девелоперов к достройке проблемных объектов в обмен на земли.

— Насколько проблема обманутых дольщиков в принципе остра на данный момент?

— По данным Минстроя, сегодня в России насчитывается порядка 34 тыс. обманутых дольщиков. Для сравнения, в 2011–2012 гг. число обманутых покупателей достигало 75–80 тыс. человек. А в кризисный период 2008–2009 гг. обманутых дольщиков было порядка 150 тысяч. В то же время, согласно данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в 2016 году банкротами были признаны 149 девелоперов по России. В 2017 году — 157 компаний. В середине 2018 года процедуру банкротства проходит порядка 300 девелоперов. Поэтому количество обманутых дольщиков, вероятно, снова увеличится.

— Какие меры могут улучшить ситуацию?

— Обманутых дольщиков становится меньше в первую очередь за счет большего внимания властей к строительной отрасли и, самое главное, за счет ужесточения выдачи разрешений на строительство новых объектов. Наличие обманутых покупателей — это в первую очередь социальная проблема, которая подрывает доверие ко всей отрасли в целом. А строительная сфера, с которой связан каждый третий житель Москвы, — одна из важнейших в экономике нашей страны. Если доверие к девелоперам будет потеряно, это приведет к куда более серьезным проблемам, чем это кажется на первый взгляд. Именно поэтому власти сегодня контролируют рынок, меняя «правила игры» в отрасли, предлагая самое главное — превентивные меры. Учитывая предстоящий переход к проектному финансированию, вопрос обманутых дольщиков в среднесрочной перспективе вовсе станет неактуальным. Главное — максимально безболезненно пережить переходный период.

Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин:

— В рамках действующего законодательства единственным источником финансирования объекта долевого строительства могут быть средства дольщиков, собственные деньги застройщика или целевой кредит. Причем средства дольщиков должны генерироваться исключительно продажами в рамках проекта достройки. В обычных условиях эти нормы помогают сохранить от растраты средства, вложенные покупателями в строительство.

Однако проблема «долгостроя» в том, что этих денег, как правило, нет. Соответственно, необходимы внешние вливания. Не возникает проблем, когда завершение недостроенного объекта идет исключительно за счет бюджета. В этом случае новый застройщик играет роль fee-девелопера, который обеспечивает обеспечивает оперативное управление, но не участвует практически собственными средствами в достройке.

Однако такие ситуации очень редки, поэтому обманутые дольщики и местные власти привлекают новых инвесторов, которыми, как правило, становятся другие девелоперы или банки. Но их средств может быть недостаточно, и тогда застройщик может в качестве аванса вложить дополнительные деньги в обмен на определенные преференции от властей.

Сейчас эта схема затрудняется тем, что девелопер не имеет права тратить полученные в рамках одного проекта средства на другие объекты. Кроме того, есть новое требование к ограничению кредитной задолженности, которое также не позволит застройщику с обременениями участвовать в завершении крупных долгостроев.

Я полагаю, в скором времени законодатели внесут поправки в закон, потому что фактически речь идет о технической ошибке. К примеру, застройщикам разрешат направлять средства на завершение долгостроев под гарантийные обязательства региональных или федеральных властей. Возможных схем финансирования может быть много, но они должны быть законодательно проработаны.

По данным Единого реестра застройщиков, в России сегодня насчитывается 180 тыс. семей, которые могут быть причислены к обманутым дольщикам. Общая площадь незавершенных объектов оценивается в 13 млн кв. м жилья. Причем ситуация осложняется тем, что около 5,3 млн квадратных метров относятся к таким объектам, где строительство приостановлено, а застройщик находится на одной из стадий банкротства. Это значит, что до окончания судебных разбирательств покупатели этих объектов фактически ничего не могут сделать. Обманутыми дольщиками они будут признаны только спустя девять месяцев после остановки строительства или вынесения решения суда. До этого момента они не могут быть включены в списки граждан, претендующих на компенсации.

На уровне всех регионов власти создают так называемые «дорожные карты» по завершению проблемных объектов. Также составляются реестры обманутых дольщиков. В дорожные карты включаются не только те объекты, застройщики которых признаны банкротами, но и стройки, которые фактически приостановлены и это зафиксировано местным стройнадзором. Всего таких насчитывается 840 объектов, или 1,1 тыс. жилых домов. Для этих проектов местные власти продлевают действия разрешений на строительство и подыскивают инвесторов. Дольщики, включенные в реестр, получают либо альтернативное жилье, либо денежные компенсации.

Генеральный директор Tekta Group Роман Сычёв:

— Если застройщик не может опираться исключительно на свободные средства, которые имеются в его распоряжении, ему нужно «подключать» финансовые потоки от строительства других своих проектов, чтобы завершить долгострой. Однако после принятия поправок в 214-ФЗ это стало незаконным, и банк заблокирует перевод средств на любую цель, не связанную с возведением конкретного объекта долевого строительства. Соответственно, завершение чужих проблемных объектов останавливается.

Полагаю, что необходимо на уровне 214-ФЗ предусмотреть отдельный механизм финансирования объектов, признанных долгостроями. Фактически в такой сложной ситуации строительство идет совсем не так, как это прописано в 214-ФЗ. Обычно подключаются местные власти, которые на основе определённых договоренностей привлекают девелоперов к достройке объектов. Финансирование из бюджета обычно очень скудное, и его недостаточно для перезапуска строительства, особенно на ранней стадии. Соответственно, застройщику нужно использовать собственные резервы или привлекать банковский кредит. Но и кредит на завершение долгостроя получить сложно. С точки зрения законодательства вся эта схема никак не оформлена — фактически это административная импровизация властей и участников рынка, которые стремятся решить проблему.

По данным Генеральной прокуратуры РФ, в России насчитывается около 40 тыс. обманутых дольщиков. Это сопоставимо с населением небольшого города районного уровня. Для завершения долгостроев в отдельных регионах необходимо от 1 млрд до 15 млрд рублей. Обычно региональные и тем более муниципальные бюджеты не готовы нести такие траты. При этом далеко не всегда находятся инвесторы, которые готовы вложить средства в перезапуск проектов. Кроме того, региональные рынки не показывают столь интенсивный спрос, как Москва или Санкт-Петербург. По России за полугодие число ДДУ выросло только на 10%, тогда как в Москве — на 53%. Соответственно, вложения на стагнирующем рынке очень рискованны. В итоге граждане часто остаются один на один со своей проблемой, так как инвесторов нет, как и собственных средств, а местные власти неспособны и даже иногда не имеют права направлять деньги на завершение строительства частных компаний — это нецелевой расход.

Идет активная реформа 214-ФЗ с целью повышения безопасности вложений в строящееся жилье. Вступили в силу очень жесткие поправки по отношению к застройщикам. Теперь им требуется иметь опыт работы в отрасли, соответствовать заданным финансовым параметрам бизнеса, а также все финансовые потоки отныне отслеживают банки. Полагаю, в будущем это поспособствует снятию остроты проблемы.