"В 2020-м подорожало всё – при чём тут ипотека?": эксперт прогнозирует сильный спад цен на недвижимость

На днях Счётная палата представила результаты анализа о том, пошли ли на пользу выделенные в 2019-2020 годах средства на поддержку ипотеки и жилищного строительства. Аудиторы СП считают: выданные на льготную ипотеку деньги привели к существенному росту цен на рынке недвижимости – на 12% по сравнению с 2019-м.

Так ли это, и будет ли когда-нибудь цена на жильё адекватной возможностям большинства граждан, обсуждаем с президентом Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) Ириной Радченко.

– Глава Счётной палаты предлагает несколько рецептов «лечения», но все они, по сути, направлены на одно – кому и на каких условиях предоставлять льготную ипотеку. Поможет ли это решить проблему?

– Едва ли. Смотрите, год назад, в апреле было принято постановление по спасению строительной отрасли: был локдаун, запреты выходить рабочим на стройплощадки, и стало понятно – отрасль может рухнуть. Правительство выделило несколько миллиардов рублей по трём направлениям. Первое – это льготная ипотека для стимулирования граждан покупать квартиры в новостройках.

Второе – выделено 12 млрд руб., чтобы застройщики брали кредиты напрямую у ДОМ.РФ. Третье – выделена внушительная сумма для того, чтобы ДОМ.РФ мог скупать квартиры у застройщиков. Эти три меры работали весь год.

Льготную ипотеку продлили, она теперь до 1 июля 2022-го, но слегка «кастрировали»: она будет теперь под 7%, а величину кредита с 12 млн для Москвы и Петербурга сократили до 3 млн, а для остальных – с 6 млн так же до 3. Тем самым выкинув две трети регионов России из программы: они просто не вписываются в уравнительные условия.

И мало у кого из россиян есть возможность внести от 50%, а в Москве – не менее 70%, цены первоначального взноса из собственных средств. Так что фактически сегодня льготной ипотеки нет.

Дальше. Из 12 млрд рублей, выделенных на помощь застройщикам, не израсходовано 7 млрд. Это – данные Счётной палаты. Теперь эти деньги будут выделяться на помощь так называемой низкомаржинальной стройке, а в регионах таких большинство. Это как раз те застройщики, которые не сумели вписаться: и банки им не выдают кредит, и себестоимость строительства выросла. Для профилактики новой волны обманутых дольщиков – это хорошая мера.

– Аудиторы Счётной палаты высказали мнение, что цены на недвижимость выросли по сравнению с 2019 годом на 12% именно благодаря льготной ипотеке. Вы согласны с ними?

– Считать, что именно ипотека разогнала цены на недвижимость, мне представляется абсурдным. Поговорите с любым застройщиком, они вам скажут: это только верхушка айсберга. В 2020-м подорожало всё – в том числе продукты, автомобили, бытовая техника. Так при чём тут ипотека?

Цены начали расти ещё до начала этой программы – в марте, когда рубль обвалился почти на 25%. Люди тут же побежали спасать сбережения, вытащили их из банков – при низкой ставке ЦБ проценты по вкладам были ниже нижнего, плюс ввели налог на депозит от миллиона рублей.

В котлованы россияне вложили почти 1,5 трлн рублей. В результате цены на жильё выросли. А льготная ипотека в итоге всего лишь стала хорошим маркетиноговым ходом: всех же убеждали – вот, дешёвая ипотека! Да какая она дешёвая?

При ставке ЦБ в 4,5%, льготная ипотека была 6,5%, а кредит на жильё на вторичном рынке можно было взять под 7,5%. И нормальный человек, которому нужна именно квартира, конечно, лучше купит жилье на вторичке, а не будет замораживать свои деньги и ещё несколько лет платить банку за воздух – за жильё, которым не пользуется. В общем, стройку спасли деньгами доверчивых граждан.

– Складывается ощущение, что все те госсредства, которые были призваны помогать людям и хоть ненамного, но понизить стоимость квадратного метра, в итоге попадают в карманы банкиров и застройщиков. Хотя бизнес-омбудсмен Борис Титов недавно заступился за застройщиков, рассказав об их непростом положении, о засилье банков и о том, что программа «Национальное жилье» под угрозой…

– Я поддержу Титова: сегодня банки у нас получают деньги со всех сторон: они морозят средства застройщиков, которые те привлекли, продавая свои воздушные квадратные метры – дают им кредиты, запрещая пользоваться эскроу-счетами.

Самое удивительное, что они и покупателей заставляют вносить деньги за товар, которого ещё нет, на три, четыре, пять лет пока строится дом безо всякого, даже маленького депозита.

То есть, на все эти годы средства покупателя заморожены и даже не застрахованы хотя бы от инфляции. Более того, если средств не хватает, они ещё нахлобучивают его ипотекой. Такого банковского мракобесия нет ни в одной стране мира.

– Как устроена система в других странах?

– Например, во Франции человек, покупая жильё в новостройке, вносит средства согласно этапу строительства. Платежи разбиваются на шесть этапов. Вырыли котлован – он внёс 10%. Возвели дом – внёс ещё 20%. И так далее.

А банк контролирует расход средств, чтобы они пошли именно на стройку, что деньги дольщика, к примеру, идут на покупку именно строительных материалов и т. д. Потому что банк является агентом строительной компании. А строительная компания сразу распоряжается этими деньгами, но – в объёме своего строительства.

В такой системе выигрывают все участники. И покупатели, потому что они не морозят свои средства на три-четыре года, они у них работают. Они не особенно рискуют: если дом построили на 10%, так он, если что, и рискует 10 процентами. Кроме того, там ещё есть страховые компании, которые это все страхуют.

А наша система абсолютно несовершенна.

– И что прогнозируете? Новый виток роста цен?

– Наоборот, думаю, будет сильный спад. Строители ведь так хорошо выступили в этом году, потому что собрали «жирок», копившийся на депозитах. Но таких доверчивых инвесторов, думаю, больше не будет – экономика стагнирует, доходы граждан падают.

Ситуация, которая сегодня на рынке недвижимости, это – острое воспаление. Инвесторы лупят по квадратному метру, но он им не нужен: они надеются, что хорошо заработают. Но через 3-4 года, когда они захотят продать эти квартиры, большой вопрос, кому они смогут их сплавить? Те граждане, которым действительно нужно жильё, сейчас сводят концы с концами. Эти танцы с бубнами вокруг ипотеки – это смешно.

Посмотрите, что сейчас происходит на фондовом рынке: у брокерских компаний ещё недавно было 3,5 млн клиентов, а сейчас – почти 8 млн. Туда пришли люди, которые вытащили рубли и принесли их на фондовый рынок, чтобы вложить в акции и облигации. Кто их заставил?

Там не было бесплатной ипотеки. Было одно лишь желание сохранить хоть какие-то сбережения и ещё что-то заработать.

– Но если ваш прогноз оправдается и цены на квадратные метры обрушатся, думаю, это только обрадует россиян. Но поверить в это трудно: за последние лет 30 невозможно вспомнить, чтобы цены хоть на что-то серьёзно упали. Они лишь ползут вверх…

– Согласна, что у нас только рубль дешевеет. И если сейчас рубль снова пустят в свободное плавание – до 100 рублей за доллар, тут и безо всякой бесплатной ипотеки увеличится ажиотаж. Те, кто ещё не до конца выгреб свои депозиты, чуть-чуть пошалят и принесут их застройщикам. Но потом – всё, будет дно. Кому покупать? Где у нас, кроме как в фантазиях чиновников, доходы граждан и рост экономики?