Купить квадратный метр… и плакать: что будет с жильем после заявления Путина
Эксперт рынка недвижимости рассказала «Собеседнику», решится ли наконец у всех россиян квартирный вопрос
Президент России Владимир Путин заявил, что у страны появился шанс решить вопрос с обеспечением граждан жильем. «У нас есть исторический шанс в обозримые сроки, может быть, впервые за всю историю России решить, кардинально решить жилищный вопрос. И нужно не упустить этот шанс», – сказал глава государства.
Обеспечение жильем Путин назвал «одним из фундаментальных условий нормальной жизни человека и российской семьи». Отвечая вице-премьеру Марату Хуснуллину, который заявил о том, что к 2026 году жилье смогут получить около 5 млн семей, президент призвал «добиться большего», «ставить перед собой амбициозные цели» и указал цель – сдавать 120 млн квадратных метров жилья каждый год. Эксперт рынка недвижимости, управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая рассказала «Собеседнику», решится ли наконец у всех россиян квартирный вопрос.
Покупка квартиры остается роскошью
– Построить 120 млн квадратных метров в год – это реально? Сколько строят сейчас?
– Сейчас в России строят примерно 113 млн кв. м жилья, то есть речь идет об общей площади всех новостроек, которые на данный момент возводятся в стране на тех или иных этапах строительства. При этом сдается (вводится в эксплуатацию) приблизительно 70–80 млн кв. м жилья в год. Чтобы увеличить показатель ввода жилья, нужно примерно в 2 раза нарастить объем текущего строительства. Технические резервы для увеличения объемов строительства есть. Но мы понимаем, что основная преграда – не техническая, а экономическая. За какие деньги население, испытывающее уже шесть лет реальное падение доходов, будет приобретать в два раза больший объем жилья?
– Можно ли вообще в обозримой перспективе решить жилищный вопрос в современной России? Хуснуллин ответил Путину, что для этого нужна «очень напряженная работа».
– Жилищный вопрос не существует в вакууме, а является частью социально-экономических проблем в стране. Решить его можно только при комплексном развитии страны, при более высоких темпах экономического роста, при повышении благосостояния, диверсификации хозяйства, более равномерном распределении занятости по регионам и т.п. Иными словами, проблема не сводится к тому, что сейчас жилья строится мало, а если мы будем ежегодно вводить в два раза больше новостроек, то жилищный вопрос решится. Это неверный подход.
– Не первый год уже обсуждается жилищный вопрос, и каждый раз его называют приоритетным, «историческим шансом» и так далее. Что же раньше мешало его решить?
– Потребность в жилье у нас нарастала быстрее, чем его предложение, поэтому в какой-то мере жилищный вопрос – это наша хроническая проблема. И в целом, несмотря на постоянные разговоры, ее никто не пытался комплексно решать в последние 30 лет, руководствуясь идеей о том, что рынок сам всё отрегулирует. В итоге мы видим, что цены на жилье растут очень быстро и скачкообразно, обновление жилого фонда идет очень медленно, не поспевая за темпами выбытия аварийного жилья, а для многих граждан покупка новой квартиры остается недоступной роскошью.
Бесплатных метров не будет
– Многие видят решение жилищной проблемы как раздачу бесплатных метров, но этого же не будет! А что будет?
– Бесплатных метров, конечно, не будет. Даже если мы обратимся к опыту жилищного строительства в СССР, то и там жилье возводилось либо на бюджетные поступления, либо на деньги предприятий, то есть фактически на общественные средства, которые могли в ином варианте быть выплачены в виде зарплат. В рыночной экономике более вероятным сценарием будет создание социального жилья через механизмы государственно-частного партнерства. Власти могут финансировать строительство домов, которые впоследствии будут предлагаться в аренду населению. Такой путь прошли почти все развитые европейские страны.
– Какова в России обеспеченность жильем по сравнению с другими странами?
– По обеспеченности жильем Россия опережает страны третьего мира и многие развивающиеся страны, но отстает от развитых. На одного жителя в среднем приходится 26 кв. м жилья. К примеру, в Польше примерно столько же (25 кв. м), в Турции – меньше (17 кв. м), а в Германии – 39 кв. м, в США – 70 кв. м. Проблема не только в том, что жилья мало, но и в его недоступности. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в новостройке по стране составляет порядка 85 тыс. рублей. Даже если отталкиваться от данных официальной статистики, на покупку одного квадрата россиянину нужно потратить две месячные зарплаты, тогда как, к примеру, во Франции – меньше половины, а в США – треть.
Вирус на стройке
– Повлияла ли пандемия на строительную отрасль?
– Опасения, конечно, были немалые, но сейчас уже понятно, что в целом влияние пандемии на строительную отрасль было ограниченным. Пока мы не увидели падения цен, больших скидок или переформатирования планируемых проектов жилых комплексов. Вырос интерес к дистанционным продажам, и многие застройщики внедряют этот инструмент.
– Возможно ли сейчас появление новых проблемных объектов, заморозка строек, срыв сроков сдачи? Недавно инвесторы ЖК «Царицыно» вновь приковали себя наручниками к ограде одного из подразделений Московской мэрии.
– Поскольку 60% жилья в стране пока возводится по старой схеме, то есть деньги дольщиков напрямую привлекаются застройщиком, а не хранятся на эскроу-счетах в банке, то вероятность появления проблемных объектов сохраняется. Если спрос упадет, то и поступление средств в текущее строительство сократится, вызывая коллапс в отдельных проектах. В то же время отмечу, что субсидированные ставки по ипотеке оказывают очень позитивное влияние на рынок и есть шанс, что спрос, несмотря на кризис, будет достаточным, чтобы долгострои не стали массовой проблемой.
– Чиновники говорят, что в отрасли все сравнительно неплохо, но как тогда объяснить, к примеру, самоубийство президента крупной строительной компании «Пионер», которая никогда не считалась проблемной?
– Эта трагедия – результат личной депрессии, к работе отношения не имела. НИУ ВШЭ готовит ежеквартальные индексы предпринимательской уверенности в строительстве, основанные на опросах профильных бизнесменов. С начала года этот индекс рос, то есть в целом позитив нарастал. Конечно, есть проблемы – зависимость от банковского кредитования, слабый спрос, постоянные реформы в жилищно-строительной сфере, но в целом они имеют фоновый характер. Российские компании привыкли работать в тяжелых условиях.
(Согласно подпункту «В» части 5-й статьи 15.1 Федерального закона от 27.07.2006 №149-ФЗ «Об информации, информационных технологиях и защите информации» запрещается распространение информации о способах совершения самоубийств — прим. Sobesednik.ru.)
Цены растут
– Что будет с ценами на недвижимость?
– Сейчас спрос на жилье восстанавливается и даже растет относительно прошлогодних показателей. Ситуацию спасает программа субсидирования ипотеки, благодаря которой ставки снизились до минимального исторического уровня порядка 6% годовых. Цены при этом с начала года выросли на 7–10% – в зависимости от региона страны, то есть темпы увеличения стоимости квадрата в новостройках очень высокие.
– Поменяется ли как-то жилье в ближайшем будущем: метраж, уровень комфорта, набор характеристик и т.д.
– Полагаю, в ближайшие годы радикального изменения качественного уровня жилья не произойдет, если мы говорим о массовом жилье. Финансовые возможности потенциальных покупателей крайне ограничены, поэтому едва ли мы увидим рост среднего метража квартир (сейчас он порядка 50 кв. м), снижение этажности, увеличение комфорта в местах общего пользования.
* * *
Материал вышел в издании «Собеседник» №28-2020 под заголовком «Купить квадратный метр… и плакать».
