Жилье и жулье: кто виноват в росте цен на недвижимость и когда он остановится

Рост цен на жилье давно возмущает россиян, а на прошлой неделе на эту тему прорвало еще и Владимира Путина.

«Это не просто рост цен, это такой существенный рост! – негодовал президент. – В среднем по России цена выросла на 12%, но наибольшая динамика в Северной Осетии, например, – 30%. В Орловской области на 19,7%, в Адыгее на 19,3%, в Амурской – 18,6%, в Рязанской области на 17,6%.

Понятно еще, когда на Дальнем Востоке подскочила, но в европейской-то части – 30–20%! Необходимо создание дополнительного предложения, прежде всего на рынке жилищного строительства, но надо посмотреть на эту проблему и с точки зрения ФАС, посмотреть, что там происходит».

А почему действительно цены на недвижимость ставят всё новые рекорды? При этом доходы большинства россиян за ними явно не поспевают. Станет ли жилье в итоге доступным? «Собеседник» пообщался с экспертами на эту важную тему.

1. Почему бешено растут цены на недвижимость?

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая:

– Рост цен на жилье – это комплексная проблема. Много факторов приводит к увеличению стоимости квадратного метра. В 2020 году они синхронно влияли на динамику цен. Во-первых, возник ажиотажный спрос на фоне беспрецедентного снижения ставок по ипотеке. Никогда еще кредит на покупку нового жилья нельзя было взять под 6–6,5% годовых. Соответственно началась реализация отложенного спроса, даже несмотря на кризис и падение доходов населения. Во-вторых, объемы строительства за последние 2–3 года существенно сократились из-за реформы долевого строительства, ухода с рынка некоторых девелоперов, затруднений с получением проектного финансирования. Общая площадь строящихся многоквартирных домов уменьшилась примерно со 135 млн до 100 млн кв. м. Иными словами, предложение сократилось аккурат к моменту повышения спроса. В-третьих, увеличилась себестоимость строительства из-за роста цен на стройматериалы (прежде всего на металл, который подорожал за год в два раза), из-за девальвации рубля, произошедшей в 2020 году дважды.

Генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин:

– На мой взгляд, к росту цен на рынке новостроек приводят вполне объективные факторы, которые нельзя устранить правительственным указом. Прежде всего рост стоимости определяется высоким спросом. Последний в 2020 году был спровоцирован общей экономической неопределенностью, падением депозитных ставок, колебаниями курсов валют, действующей программой льготной ипотеки.

Льготная ипотека и стоимость недвижимости не имеют такой сильной прямой зависимости, чтобы сейчас повлиять на рост или снижение цены. В 2020 году квартиры стали дороже за счет высокого спроса, который был спровоцирован целым рядом факторов: общей экономической нестабильностью (а недвижимость всегда воспринимается как высоколиквидный актив); колебанием курсов валют, падением ставок по банковским вкладам (те, кто ранее держал деньги в кредитных организациях, начали их тратить на покупку квартир). Ипотека под 6,5% тоже, безусловно, повлияла на спрос, но она оказалась лишь одной из причин повышения цен. Кстати, объем продаж на вторичном рынке был также очень высоким, хотя там не действовали подобные программы.

Примечательно, что квартиры покупали не только те, кто хотел решить жилищный вопрос, но и инвесторы. И это вполне логично, если сравнить проценты по депозитным вкладам со ставками роста цен на недвижимость (4% против 20–30% – это очень весомая разница, если мы говорим о Московском регионе).

2. Кто в этом виноват?

Мария Литинецкая:

– Сейчас в основном отрасль и все меры ее поддержки носят реактивный и стихийный характер. Сначала принимаются решения, а потом оцениваются их последствия, хотя нужно действовать превентивно, особенно в текущих условиях. Необходима комплексная отраслевая программа развития строительства, которая будет учитывать все внешние и внутренние риски, где будут заложены разные сценарии событий, пропорции спроса и предложения и т.п.

Алексей Перлин:

– В повышении цен виноваты не девелоперы, а ажиотажный покупательский спрос – рынок просто не может жить по другим законам. Если цена на квартиры растет, но при этом они рекордно продаются, значит, достаточное количество клиентов считают эту цену справедливой или по крайней мере допустимой. Еще один немаловажный фактор, влияющий на стоимость квартир, – это существенное подорожание строительных материалов. Разумеется, застройщики не будут работать себе в убыток, понижая стоимость недвижимости.

3. Путин и ФАС смогут остановить рост цен?

Мария Литинецкая:

– Судя по всему, программа субсидирования ипотеки не будет продлена летом 2021 года, и это станет основным фактором торможения цен. Вероятнее всего, в этом случае уже осенью темпы прироста стоимости квадратного метра начнут замедляться. Этот процесс может найти и другое выражение – девелоперы станут давать эпизодические скидки, расширят акции и различные бонусные программы для клиентов. Снижение цен маловероятно на фоне повышения себестоимости и сокращения предложения.

Федеральная антимонопольная служба уже проводила анализ цен на жилье, и в начале 2021 года специалисты по антимонопольной политике заявляли, что повышение расценок стало результатом сговора торговых компаний, занимающихся поставками металла. Однако едва ли ФАС удастся урегулировать эти вопросы, так как причина роста цен – комплексная.

Алексей Перлин:

– Сейчас цены на жилье в Москве находятся на пике. В этом году их рост немного замедлится и составит примерно 10%.

Если бы текущий уровень цен был недоступен населению, спрос на недвижимость был бы низким, но он продолжает расти. К тому же всегда есть альтернатива – при нехватке средств можно приобрести апартаменты, которые пока стоят на 15–20% дешевле.

На цену на любом рынке влияют только два игрока – покупатели и продавцы, и никто другой. Какие бы катаклизмы ни происходили, всегда будет достигнута справедливая стоимость, по которой клиенты будут готовы приобретать, а продавцы – реализовывать.

* * *

Материал вышел в издании «Собеседник» №14-2021 под заголовком «Жилье и жулье».