Эксперты рассказали, когда подешевеют квартиры в России
Цены на недвижимость стремительно растут. Почему дорожают квадратные метры и когда они станут доступны большинству?
Цены на недвижимость стремительно растут. Почему дорожают квадратные метры и когда они станут доступны большинству?
В России бум новостроек. С начала года цены уже выросли на 10,5% в среднем по рынку, а отдельные объекты подорожали на 20-30%, особенно с приближением сроков сдачи домов. Когда закончится этот бум и стоит ли задумываться о покупке сейчас, Sobesednik.ru спросил у экспертов рынка недвижимости.
Высокий спрос вызван льготной ипотекой и девальвацией рубля
– Рост цен на новостройки связан с высоким спросом на жилье, – рассказала Sobesednik.ru управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. – Число сделок увеличивается из-за относительно низких ставок по ипотеке – это результат программы семейной ипотеки и государственного субсидирования.
Никогда прежде средние ставки по выданным кредитам не опускались до 6%, поэтому на рынок пришли покупатели, которые не могли взять ипотеку по более высоким ставкам. Тенденция наблюдается, кстати, с 2018 года – чем ниже ставки по ипотеке, тем выше цены на жилье, особенно новостройки. Иными словами, мы видим накопленный за долгие годы, отложенный спрос на жилье.
Но цены растут и по другим важным причинам: девальвируется рубль, растет себестоимость строительства, застройщики переходят на банковское финансирование жилищного строительства.
– Что дальше будет с ценами?
– Потенциал роста цен сохраняется. Во-первых, далеко не все заемщики, которые могут взять ипотеку по текущим ставкам, успели это сделать. Во-вторых, заметно сократилось предложение. Общая площадь продаваемых квартир в московских новостройках уменьшилась с начала года на 21%. Этому предшествовал период низкой активности застройщиков – в 2019 году мало проектов вышло в продажу. Это значит, что вариантов у покупателей меньше, конкуренция среди них возрастает.
В-третьих, продолжается ослабление рубля и реформа долевого строительства. Все эти факторы подтолкнут цены к дальнейшему повышению. С другой стороны, при определенном уровне цен спрос начнет замедляться – покупатели начнут уходить на более доступный вторичный рынок.
– Что дорожает больше?
– Рост цен наблюдается во всех сегментах рынка. В массовом сегменте новостроек Москвы за год средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 11% (до 190 тыс. рублей), в бизнес-классе – на 16% (до 276 тыс. рублей), в премиум-классе – на 22% (до 613 тыс. рублей). Только в элитном сегменте за год ситуация не поменялась (средний квадрат обходится в 1 млн рублей).
Вторичные квартиры также подорожали, но в меньше степени – в целом по рынку на 6%.
Жилье в России воспринимается как актив, поэтому часто собственники старых квартир повышают цены независимо от ситуации с реальным спросом.
Как сдержать рост цен на жилье
– Отразятся ли на рынке слова Путина о том, что цены на недвижимость не должны слишком расти?
– Цены растут в силу рыночных причин, и этот процесс государством никак не ограничивается и не регулируется, поэтому заявления политиков едва ли повлияют на ситуацию.
Чтобы сдержать рост цен, должна проводиться направленная на это политика: нужно стимулировать инвестиции в новые технологии и материалы в строительстве, повышать объемы строительства, делать рынок более конкурентным.
– Есть ли опасность надувания ипотечного пузыря?
– Сейчас доля просроченных ипотечных платежей составляет всего 1% от общего объема выдачи и выше 2% она никогда не поднималась. Доля ипотеки в ВВП – менее 10%, что очень мало по меркам развитых стран, в разное время пострадавших от ипотечного пузыря.
Массовый дефолт станет возможным, только если начнется столь же массовая безработица, чего не случалось ни в 2008, ни в 2014 году.
Однако, безусловно, имеет место долгосрочное накопление рисков: цены на жилье растут, параметры ипотеки становятся более обременительными (в части срока), а доходы населения снижаются. Такие тренды, конечно, нужно переломить.
Вторичка дорожает вслед за новостройками
– В первую очередь рост цен на новостройки вызван ажиотажным спросом, который стимулируется льготной ипотекой на первичное жилье под 6,5%, – объяснил Sobesednik.ru генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин. – Такие условия кредитования существенно ниже стандартных, поэтому россияне стремились успеть выгодно приобрести жилье до 1 ноября. Сейчас уже объявлено о продлении поддержки до середины 2021 года, но до этого у программы был небольшой срок действия, что сформировало крайне высокий спрос.
Кроме того, валютные колебания повышают стоимость строительных материалов и, как следствие, себестоимость проектов.
Продление льготной ипотеки снизит ажиотаж на жилье, но спрос по-прежнему останется высоким, к тому же сейчас во всех сегментах наблюдается сокращение предложения. Поэтому положительная ценовая динамика продолжится, но должна стать более умеренной.
В зависимости от экономической ситуации к середине следующего года жилье в Москве подорожает от 2-3% до 6% по сравнению с текущими показателями.
Покупатели активно приобретают и вторичное жилье. Льготная ипотека не распространяется на вторичный рынок, но ставка сейчас снижена и за пределами этой программы. Она составляет около 8%, что примерно на 2% ниже прошлого года. Во-вторых, два сегмента рынка недвижимости не существуют обособленно.
Если цены на квартиры в новостройках возрастают, через некоторое время увеличивается стоимость и вторичного жилья.
Владимир Путин отметил тенденцию стремительного роста цен на недвижимость. Но прекращение роста цен может произойти лишь естественным путем. Впрочем, в связи с сезонным спадом покупательской активности в начале 2021 года и меньшим ажиотажем из-за продления льготной ипотеки цены, скорее всего, будут расти более умеренно.
