Ипотека стала выдыхаться. Чем ответят банки?

Ипотечный бум пошел на спад: банки отмечают, что россияне стали реже брать ипотеку. Эксперты в сфере недвижимости рассказали Sobesednik.ru, как это отразится на ценах, и как банки будут теперь бороться за заемщиков:

Директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов:

— На рынке первичного жилья снижение объемов продаж с привлечением ипотечного кредита наблюдается с начала года. В феврале доля таких сделок в Троицком и Новомосковском округах Москвы, например, сократилась примерно на 3% по сравнению с январем, а в марте — еще на 3% относительно февраля. Сейчас в ипотеку покупается примерно 53% квартир.

Основная причина такого развития ситуации — снижение интереса к ипотечным кредитам. Обычно к ним прибегали молодые семьи для решения «квартирного вопроса». Ключевой показатель, на который обращает внимание абсолютное большинство заемщиков, — размер ежемесячного платежа. Исходя из него, люди оценивают как саму возможность покупки, так и характеристики — метраж, комнатность и так далее. В свою очередь, сумма платежа зависит от уровня ипотечных ставок. В прошлом году средний показатель был на уровне всего 9,15%. Он обусловил сильный рост спроса на квартиры и, как следствие, стоимости квадратного метра жилья. При этом в конце года средняя ставка выросла до 10,5%, но квартиры дешевле не становились. Грядущее начало продаж квартир через эскроу-счета привело многих покупателей к мысли, что в результате реформы жилье подорожает еще сильнее. Поэтому те, у кого была такая возможность, стремились купить квартиру по более выгодной цене.

Сейчас ставка держится около среднего значения в 10,5%, цена квадратного метра в марте в силу сохранившегося высокого спроса на жилье увеличилась на 2,2% относительно февраля. Объем продаж жилья в ТиНАО поддерживается в том числе за счет тех, кто покупает квартиру вообще без использования кредитных средств: доля таких покупок с начала года растет примерно на 2–3% ежемесячно. Однако рост цен на жилье и высокие ставки обусловили слишком высокий для многих людей размер ежемесячного платежа и, соответственно, сокращение доли покупок квартир при помощи ипотеки.

Спрос на жилье остается высоким, но платежеспособный спрос при сохранении существующих тенденций может сократиться. Рынку жилья крайне необходимо оживление на рынке ипотеки, а для этого банкам и девелоперам целесообразно разработать новые ипотечные программы, которые позволят разными способами снизить размер ежемесячного платежа. Здесь важна именно совместная работа, потому что на цену квадратного метра оказывает влияние множество внешних факторов, а вот снизить стоимость квартир сами девелоперы могут только двумя способами: сокращением их площади или упрощением проектов за счет качества создаваемой городской среды. Но в этом случае рынок ждет крайне неприятная ситуация, когда продукт, представленный на рынке, по сути не будет отвечать потребностям аудитории.

По нашим оценкам, снижение средней ставки на один процентный пункт повышает объем выдачи ипотеки на примерно на 10%. Сейчас ситуация на рынке приводит к необходимости более значительного снижения. Пока предпосылок для него в масштабе рынка нет, однако девелоперы и застройщики вполне могут — и уже начинают — запускать соответствующие совместные программы, в том числе с субсидированной ставкой. Представляется, что в обозримом будущем нас ожидает множество подобных программ от разных банков и девелоперов.

Другая действенная мера по сокращению затрат покупателей жилья — «ипотечные каникулы». Такие программы могут предоставляться всем желающим и на рыночных условиях, и в этом случае они станут мощным стимулом развития рынка жилья и рынка ипотеки, потому что могут освободить покупателя, который ждет достройки своего дома в съемной квартире, от любых платежей по ипотеке на определенный срок или до ввода дома в эксплуатацию. Это сократит его расходы «на жилье» примерно в два раза, поскольку сегодняшние ипотечные и арендные платежи примерно сопоставимы. То есть, другими словами, вдвое повысит доступность собственного жилья для очень большого количества людей, которые сейчас не решаются на покупку.

Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

— Количество зарегистрированных ипотечных сделок в Москве по итогам I квартала 2019 года увеличилось на 26% относительно аналогичного периода прошлого года. Однако это весьма скромное увеличение по сравнению с предыдущими отчетными периодами. К примеру, в прошлом году рост к аналогичному периоду 2017 года рост составил 87,3%.

Основная причина сокращения выдачи ипотеки — это рост ставок по кредитам на фоне продолжающегося снижения доходов населения. Кратковременное снижение процентов по ипотеке мобилизовало клиентов со стабильным доходом, которые уже давно были готовы приобрести жилье в кредит, но не считали приемлемыми ставки выше 11% годовых. Как только ипотека стала доступной, они реализовали свой план. При этом основная масса населения, рассчитывающая на более доступный кредит, по-прежнему остается «за бортом», поэтому даже если ставки в ближайшее время не будут расти, темпы кредитования все равно снизятся.

Снижение спроса крайне негативно отразится на рынке новостроек. Сейчас в отрасли идет реформа, которая предполагает смену основного инвестора жилищного строительства. Покупателей (дольщиков) заменят банки. Однако стоимость банковского кредита для застройщиков прямо увязана с темпами продаж в его проектах новостроек. Соответственно, низкий спрос может осложнить ход реформы и привести к уменьшению объемов строительства. Как следствие, это станет причиной монополизации рынка и роста цен.

При дальнейшем росте ипотечной ставки, полагаю, застройщики предложат совместные с банками программы субсидирования ипотечной ставки, что позволит поддержать уровень активности клиентов.

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group:

— В целом по стране действительно наблюдается уменьшение количества выданных кредитов, однако в Москве пока сохраняется положительная тенденция. За январь февраль в столице выдано 11,9 тысячи кредитов на общую сумму 53,5 млрд рублей. То есть по числу ипотек рост составил 7%, а по объему — 22% по сравнению с аналогичным периодом 2018 года. В Москве сохраняется высокий платежеспособный спрос, поэтому пока повышение ставок в пределах 11% годовых не оказало значимого негативного эффекта.

Полагаю, рано или поздно снижение спроса на ипотеку ускорится, и этот процесс так или иначе проявит себя и на столичном рынке жилья. Несмотря на сохранение положительной динамики, она уже не столь высокая, как в 2018 году. Мы фиксируем некоторое снижение доли ипотечных кредитов в структуре продаж наших проектов, хотя в целом она остается высокой (порядка 60%). Полагаю, к концу года наметится отрицательная динамика выдачи ипотеки как по количеству, так и объему кредитования, если ставки вновь не вернутся на уровень 9–9,5% годовых или не изменится ситуация с доходами населения.

Очевидно, сокращение выдачи ипотеки должно негативно повлиять на спрос на недвижимость, однако как показывает практика, динамика цен на жилье в России далеко не всегда является производной от интенсивности спроса. Большое значением имеют курс рубля, динамика цен на нефть, инфляция и тому подобные факторы. Полагаю, еще большее значение для рынка будет иметь переход к новой модели финансирования строительства с использованием кредитов банка-держателя эскроу-счетов. Скорее всего, цены возрастут даже несмотря на намечающуюся стагнацию спроса.

Вновь станут популярны совместные программы субсидирования процентных ставок. Они помогут привлечь много клиентов, хотя наверняка будут сопряжены с ликвидацией скидок или других акций. Также в рамках сотрудничества с банком кредитором строительства застройщик может согласовать сниженную ставку по кредитам для покупателей, ведь банк как инвестор не меньше заинтересован в успешном завершении проекта, а значит — и в привлечении клиентов.