Нежилые помещения без договора долевого участия: стоит ли игра свеч

Переход на эскроу-счета всё же оставляет застройщикам возможности для маневра. Но интересно и выгодно ли это покупателям?

Дело в том, что по нынешней редакции 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» застройщики, реализующие жилые помещения физическим лицам, обязаны использовать только договор долевого участия (ДДУ). Однако продажу гражданам нежилых помещений закон допускает и на основании других договорных конструкций.

Эксперты сферы недвижимости рассказали Sobesednik.ru, многое ли меняет на рынке недвижимости факт возможности такого «маневра»:

Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

— Действительно, переход на счета эскроу в обязательном порядке актуален именно для строящихся квартир. В отношении объектов недвижимости, юридически являющимися нежилыми (машино-места, кладовые, апартаменты, коммерческие помещения на первых этажах), разрешается вести продажи и по другим схемам. Например, апартаменты, помимо заключения ДДУ, также реализуют по предварительным договорам купли-продажи, предварительным договорам долевого участия, договорам соинвестирования. Используя данные формы договоров, застройщики смогут сохранить прямой доступ к средствам дольщиков. Открытие счетов эскроу и привлечение проектного финансирования уже не понадобится. Это позволит девелоперам тратить деньги покупателей на строительство и после 1 июля 2019 года, избежав повышения стоимости.

Квартиры — это жилая недвижимость, поэтому их застройщики будут привлекать проектное финансирование. Ситуация, когда девелоперы станут занижать стоимость жилья и при этом увеличивать цены, например, машино-мест (при одновременной покупке объектов), маловероятна. На это не пойдут сами покупатели, так как в этом случае при банкротстве застройщика банк вернет дольщику мизерную сумму, тогда как деньги, вложенные в покупку парковки, будут потрачены продавцом. Иными словами, теряется весь смысл поправок в 214-ФЗ. В то же время у клиентов сохраняется возможность сэкономить, принимая на себя все риски при банкротстве девелопера. 

Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин:

— Возможность реализации нежилой недвижимости по общим правилам Гражданского кодекса, которые предусматривают большую вариацию возможных соглашений между покупателем и продавцом, со временем будет отрегулирована властями в отношении нежилой недвижимости в составе жилого комплекса. Иначе такой лазейкой не замедлят воспользоваться мошенники.

Даже если застройщик будет придерживаться закона и не иметь никаких злых намерений, я полагаю, что он не сможет таким образом привлечь значимых по объему средств на строительство. Скорее всего, экономическая выгода будет не столь значительной, чтобы покрыть издержки, связанные с технической организацией пакетных сделок, их оформлением и сопровождением.

На мой взгляд, покупатели едва ли заинтересуются такой схемой в виду ее очевидных рисков. Действительно, часть средств будет направлена в рамках 214-ФЗ, но чтобы эта сделка была выгодна клиентам, наибольший объем финансов должен быть направлен на покупку нежилого объекта. Соответственно, клиент будет рисковать крупнейшей, а не наименьшей долей своих средств. Если покупатели на такое и пойдут, то только в случае самых дешевых объектов или не отличающихся масштабом проектов.

Коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова: 

— Продажа нежилых помещений и коммерческих площадей позволяет застройщикам получить дополнительный источник финансирования строительства. Скажем, жилое здание будет возводиться на банковский кредит, а квартиры в нем будут продаваться через эскроу-счета в рамках 214-ФЗ. При этом для строительства, скажем, паркинга, застройщики смогут по-прежнему напрямую привлекать средства покупателей. Соответственно, застройщик, чтобы снизить зависимость от кредита, может привлекать дополнительные средства на строительство жилья под видом продаж, к примеру, машино-мест. Такое возможно в формате пакетной сделки с несколько завышенной стоимостью парковочного места и заниженной ценой на квартиру.

Я полагаю, возможно кто-то из застройщиков будет использовать такую модель продаж, но едва ли возможно ее широкое применение в реализации масштабных проектов. Скорее всего, это застройщики небольших элитных жилых комплексов или клубных домов смогут подобным образом привлекать средства покупателей. Покупатели квартир в рамках такой схемы получат возможность выбора между более дорогим, но абсолютно надежным вложением в проект новостройки (ДДУ + эскроу-счет), либо менее надежным, но более доступным по цене вариантом (договор соинвестирования). На мой взгляд, покупателю не следует с доверием относиться к таким моделям, потому что радикально снижается их защищенность как дольщиков.