Вопрос недели. Будет ли в России ипотечный кризис, как в Америке?
Риелторы опасаются ипотечного бума на фоне низких темпов роста доходов: народ берет кредиты, а чем будет платить?
Риелторы опасаются ипотечного бума на фоне низких темпов роста доходов: народ берет кредиты, а чем будет платить?
В Российской гильдии риелторов предостерегли от опасности повторения у нас ипотечного кризиса, подобного тому, что был в США в 2008 году и затронул большинство заемщиков и всю американскую экономику в целом. Риелторы опасаются российского ипотечного бума на фоне низких темпов роста доходов: народ активно берет кредиты на жилье, а чем будет платить?
Sobesednik.ru выяснил у экспертов, действительно ли российскому рынку недвижимости может угрожать такая опасность.
Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:
— На мой взгляд, проводить параллели между современным ипотечным рынком России и США совершенно ошибочно. Российский рынок ипотеки развивается в лучшем случае два десятилетия, тогда как американский — свыше 50 лет.
Накануне кризиса ипотечный рынок США формировали совсем другие механизмы, которых в России фактически нет или они еще не играют у нас столь важной роли. В частности, в США значительную роль играли ипотечные облигации (mortgage-backed securities). Эти ценные бумаги стали предметом активных спекуляций банков, страховых компаний, инвестиционных фондов и других финансовых институтов. Именно из-за обвала рынка таких облигаций кризис, словно пожар, перекинулся на всю экономику. В России же рынок ипотечных облигаций пока только развивается, данные бумаги не стали основным источником финансирования ипотечного кредитования. Наконец, ипотека в экономике США, как и в других развитых странах, играет несравненно большую роль, нежели в России. Если в прогрессивных странах доля ипотечного портфеля относительно ВВП составляет десятки и даже сотню процентов, то по итогам 2017 года в России этот показатель составил всего 6,2%. Иными словами, несмотря на бурный рост, ипотечный рынок очень мал в масштабах страны.
Перспективы ипотеки во многом будут зависеть от ключевой ставки, повышение которой — вероятный сценарий в случае очередного падения рубля, к примеру, из-за санкций. Еще одной причиной может стать ускорение инфляции вследствие роста цен на бензин, жилищно-коммунальные услуги и продукты питания. Насколько может быть повышена ставка, прогнозировать сложно: все будет зависеть от серьезности последствий санкций или ухудшения экономической ситуации. В любом случае для ипотечного сектора такое действие регулятора станет плохим сигналом. Сейчас разница между средней ставкой по ипотеке и ключевой ставкой ЦБ составляет порядка двух процентных пунктов. Эту разницу ипотечные банки постараются сохранить и в будущем с учетом решений ЦБ.
Генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский») Роман Сычёв:
— На мой взгляд, предпосылок для развития ипотечного кризиса нет. Объем выдачи достиг пиковых показателей за всю историю, а суммарный объем ипотечного портфеля превысил 5,7 трлн рублей. При этом, несмотря на действительно сложную экономическую ситуацию, ипотека считается коммерческими банками наименее рискованным направлением кредитования. Доля просроченных кредитов составляет всего 2% от общего объема выдачи. Причем важно отметить, что в течение последних трех лет этот показатель постоянно сокращается, несмотря на увеличение суммы и количества предоставленных населению кредитов. Это говорит о том, что рост ипотечного рынка как таковой не представляет угрозы.
В США в 2000-е гг. ипотечный рынок был совершенно другим. К примеру, была велика доля кредитов с переменной ставкой, поставленной в зависимость от ключевой ставки регулятора. Как только наступил кризис, вся ипотека по переменным ставкам сразу же подорожала. В России ставки фиксированные.
Фактически ипотека является основным способом улучшения жилищных условий для семей, не имеющих никакого капитала, кроме сбережений, равных размеру первоначальных взносов. Особенно ипотека важна для относительно молодых возрастных групп покупателей жилья: молодые семьи до 30–35, как правило, не имеют никаких дополнительных источников дохода или накоплений, за исключением их зарплаты или доходов от бизнеса. Соответственно, кредит — это единственный способ приобрести жилье, потому что он требует наименьших стартовых вложений. Однако возможности накопления сейчас сильно ограничены, поэтому большая часть потенциальных заемщиков, которые не обладают достаточными доходами, чтобы обслуживать ипотеку, в принципе отрезаны от рынка.
Наталья Шаталина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:
— По оценкам экспертов нашей компании, вряд ли стоит ожидать ипотечного кризиса. Дело в том, что банки очень тщательно оценивают платежеспособность заемщиков, и если есть хоть малейший риск, что заемщик не сможет обслуживать кредит, ему будет отказано.
В то же время необходимо понимать, что развитие ипотечного рынка зависит от ипотечной ставки, которая, в свою очередь, напрямую зависит от ключевой ставки ЦБ. Если ЦБ повысит ключевую ставку, то и банки тоже будут вынуждены изменить свою политику, а именно — увеличить ставки по ипотеке. Если это произойдет, то в совокупности с отсутствием роста доходов часть потенциальных покупателей просто не смогут оформить кредит и будут вынуждены отложить решение жилищного вопроса на неопределенный срок. Это, естественно, приведет к сокращению доли ипотечных сделок и количеству сделок на рынке в целом.
