Что нам стоит недостроить: какого жилья опасаться в кризис

В кризис нелегко строительной отрасли. Сдача объектов может затягиваться, стройки — останавливаться и замораживаться.

Покупатели квартир на начальной стадии строительства начинают не на шутку волноваться. Есть ли причины для волнений сейчас, спросил «Собеседник» у генерального директора компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софьи Лебедевой.

— В этом году заморозки строек мы пока не наблюдаем. Было несколько случаев на рынке, когда проекты были анонсированы, но в итоге приостановлены и продажи не начаты. Точных причин мы не знаем, но в целом такая задержка и снятие с продажи связаны с тем, что не была получена документация на разрешение строительства. Еще в этом году удлинились сроки вывода ряда крупных проектов. Сроки продаж по этим проектам сдвигаются и сдвигаются.

[:rsame:]

— Какие объекты могут пострадать в первую очередь и почему?

— В следующем году риск заморозки строек, конечно, велик. В первую очередь пострадать могут застройщики в сегменте бизнес и элит, спрос на такое жилье снижается. К тому же в некоторых проектах цены были зафиксированы в долларах, а при валютных колебаниях это значительно сказывается на цене. Сейчас мы наблюдаем повышенный спрос именно на бюджетное жилье и квартиры малых площадей. Можно сказать, риск недостроя в малых городах намного больше, чем в Москве и ближнем Подмосковье — пострадать могут мелкие застройщики на удалении от 30 км от Москвы.

— Велика ли доля импортных материалов в строительстве и может ли это создать проблемы?

— Возводить дома по панельной технологии дешевле, чем по монолитной или монолитно-кирпичной, поэтому и риск заморозки строительства в данном случае меньше. К тому же панель производится у нас в России, свои панельные заводы есть у СУ-155, ГК «ПИК», ДСК-1, поэтому здесь не должно быть ни перебоев с материалами, ни повышения цен в зависимости от колебаний курсов валют. Конечно, некоторые материалы для строительства закупаются в других странах, но опять-таки это касается в основном сегмента бизнес и элит. Здесь в связи с валютными колебаниями цены на иностранные материалы могут вырасти. Например, во времена кризиса 2008 года на жилье экономкласса был повышенный спрос, поэтому те компании, которые все силы направили на строительство дешевого панельного жилья, смогли заработать и подняться. К таким компаниям относятся «Мортон», «Ведис-групп», СК «Лидер». Крупным компаниям в кризисные времена вообще выжить проще, так как у многих из них кроме строительного бизнеса есть еще и другие направления деятельности. Такая диверсификация помогает им не прекращать строительство даже в случае падения покупательского спроса.

[:same:]

— По каким признакам можно распознать возможный недострой?

— В первую очередь нужно изучать разрешительную документацию на строительство, потому что бывают случаи, когда необходимая документация еще не получена, а строительство уже начато. А далее застройщик может столкнуться со штрафами, средства закончатся, и стройка может быть заморожена. Сейчас в Московской области выходят проекты, где однокомнатную квартиру можно купить по очень привлекательным ценам — чуть более 1 млн рублей, но при покупке квартир в таких проектах нужно быть вдвойне внимательным и понимать, почему застройщик предлагает такую низкую цену. Например, если застройщик малоизвестный, прогнозировать, что не будет срывов сроков строительства или недостроя, невозможно. К тому же есть вопросы по транспортной доступности данных проектов.

[:image:]

Руководитель юридического департамента компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина рассказала, что делать инвесторам, если стройка остановилась:

— Если строительство объекта идет медленными темпами или и вовсе остановилось, то необходимо:

• уточнить, какой срок сдачи объекта указан в договоре участия в долевом строительстве и какой указан в действующей проектной декларации. О переносе сроков застройщик должен обязательно уведомить дольщика не менее чем за 2 месяца до планируемой даты ввода по договору участия;
• выяснить, не попал ли объект в список «проблемных». Такие списки по Москве публикуются на сайте Москоминвеста и Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, а по Московской области — на сайте Министерства строительного комплекса Московской области;
• узнать на сайте Арбитражного суда, не ведется ли в отношении застройщика дел о банкротстве или иных дел, по которым застройщик должен выплатить значительные суммы, о претензиях контролирующих органов, дошедших до суда;
• получить на сайте налоговой инспекции актуальную информацию о юридическом лице — подтвердить полномочия генерального директора, номера ИНН, ОГРН компании, место ее официального размещения, сведения об учредителях юридического лица и месте держания реестра акционеров. Там же можно почерпнуть информацию о том, подано ли заявление о добровольной ликвидации компании;
• спросить у застройщика (отправив ему официальное письмо и копию в контролирующие органы) причины низкого темпа строительства или приостановки строительства.

В любом случае, если возникают вопросы по поводу сроков строительства, финансового состоянию застройщика, использования средств дольщиков не по прямому назначению, можно попросить помощи у контролирующих органов, чтобы они провели проверку застройщика в рамках закона. Дальнейшие действия дольщика зависят от стадии строительства, на которой стадии остановилась стройка.

[:rsame:]

Если дом построен и коммуникации подключены, но застройщик никак не может получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (такое бывает достаточно часто), то имеет смысл либо признать в судебном порядке право собственности на объект незавершенного строительства, либо заключить с застройщиком дополнительное соглашение о переносе сроков ввода объекта с указанием реальных сроков передачи объекта.

Если же строительство дома остановилось на более ранней стадии, но процедура банкротства не начата, у дольщика есть два варианта: признать право собственности на объект незавершенного строительства и ждать, когда же застройщик дом достроит (и достроит ли) либо потребовать возврата денежных средств по договору участия в долевом строительстве — сначала в добровольном порядке, на основании заявления дольщика, а в случае отказа застройщика — в судебном порядке. В этом случае дольщик имеет право потребовать, помимо возврата уплаченной им по договору участия суммы, оплаты процентов за использование застройщиком денежных средств в рамках, установленных ФЗ-214 и договором участия.

Более сложный вариант, если в отношении застройщика начато дело о банкротстве. В этом случае дольщику необходимо обратиться в суд, в котором рассматривается дело, для включения его требований в реестр кредиторов, а также определиться, хочет ли он получить обратно свои денежные средства или обеспечить право собственности на объект незавершенного строительства.

• Обвал цен на жилье выборочно затронет российские регионы