Владелец агентства недвижимости рассказал о продаже отеля Софии Ротару в Ялте за 23 млн евро

Пандемия коронавируса внесла свои коррективы не только в нашу повседневную жизнь, но и в отдых.

Россияне потихоньку отодвигают заграничные курорты на второй план и все больше обращают внимание на отечественные. А кто-то даже стремится приобрести свое жилье у берега моря.

Лакомым кусочком в этом плане является территория Южного берега Крыма. Про нынешние цены на недвижимость мы поговорили со специалистом – руководителем местного агентства Elite-Estate Михаилом Клишовым. А заодно проверили слухи о продаже знаменитого отеля Софии Ротару Villa Sofia.

Михаил уверяет, что спрос на недвижимость на ЮБК за последний год значительно вырос.

– Таких продаж, как сейчас, не было за 10 лет моей работы, – говорит наш собеседник. – Старожилы утверждают, что что-то похожее было в середине нулевых, до кризиса 2008 года.

– Это все влияние пандемии?

– Границы закрылись, а в 2020-м нельзя было даже выйти из дома нормально. Люди решили, лучше сидеть дома в солнечном Крыму, чем в серой Москве (Петербурге, Новосибирске и т.д.). Также ажиотажу способствовали и низкие цены на ипотеку и уменьшение ставки на депозитные вклады в банках. Люди начали массово снимать свои вложения и покупать на них недвижимость.

– Жители каких городов в основном интересуются недвижимостью на ЮБК?

– Много покупателей из Москвы. Причем раньше с москвичами было сложно работать – «пальцы гнули», рассказывали какие-то небылицы. Пандемия, видимо, поменяла людей. Москвичи поехали (или понаехали) очень адекватные, мы их даже любить стали. Также приезжают из Петербурга, Сибири, Казани, с Дальнего Востока (в основном из Хабаровска).

– Насколько выросли или, наоборот, упали цены за последние годы?

– В Крыму, как и на Украине, всегда деньги считали в долларах и многие продолжают это делать. Из-за этого и рост, и падение цен считаются по-разному. Ситуация до 2020 года: для считающих в долларах – недвижимость упала более чем на 50% после 2014 года. Считающие в рублях большого падения не увидели, а, наоборот, наблюдали рост. Например, трешка в Ялте в 2013-м стоила 150 тыс. $, что в переводе на рубли – примерно 4,8 млн. А в 2019-м такая же трешка стоила в районе 5,5 млн. Для рубля цена выросла на 10–15%, а для доллара упала на 45%.

В конце 2019 года в Ялте закрылась гостиница Софии Ротару Villa Sofia. Официальная версия – ремонт. Неофициальная – певица решила продать свое детище за 23 миллиона евро.

– Про продажу отеля Ротару ходят только слухи, никто из агентств не подписывал договор на продажу, – пожимает плечами Михаил. – И я не знаю агентов, которые занимаются этим. А продавать тайно – очень сложно. Если отель будет действительно продаваться, то 23 миллиона – спорная цена. Да, дорогая земля, да, суперлокация, но отель – это коммерческое помещение для заработка денег. «Отбиваемость» должна быть до 12 лет, а нормальный возврат инвестиций должен быть на уровне хотя бы 10% в год. Давайте считать. Берем самые некрасивые для инвестора цифры – 12 лет. Чтобы «отбить» вложенные деньги, ему нужно будет зарабатывать на гостинице по 2 миллиона долларов в год. Возьмем по максимуму дни, у нас их в самое горячее время – летом – 100, ну и дней 50 прибавим за счет других сезонов.

Чтобы эти два миллиона заработать, учитывая, что в этой гостинице 12 номеров, каждый номер должен непрерывно все лето сдаваться более чем за 1000$ в сутки (более 75.000 руб.). И это не считая налогов, зарплат, рисков, коммунальных платежей и т.п. На мой взгляд, 23 миллиона евро – это очень большая цена!

А правда ли?

Что на ЮБК сейчас цены на недвижимость такие, как в Москве?

– Нужно понимать, что стоимость квадратного метра сильно разнится в зависимости от локации, состояния дома и близлежащей территории, – разъясняет наш эксперт Михаил Клишов. – Стоимость метра в хрущевке в Алуште будет очень отличаться от цены метра квартиры в Приморском парке Ялты. Если сравнивать с Москвой: в столице однозначно дороже, если говорить об одинаковых категориях. Например, квадрат в Приморском парке Ялты стоит 350–500 тысяч рублей. Этот район можно сравнить с Хамовниками, Патриаршими прудами, где тот же метр стоит 1–1,5 млн (если брать похожие по уровню дома). Цена за квадратный метр хрущевки или брежневки на ЮБК – 100–150 тысяч, а в подобных домах Москвы эту цифру надо умножать в 2–2,5 раза.