Жилье подкосили на взлете

Повышение ключевой ставки в августе привело к ажиотажному спросу на недвижимость. В конце сентября, когда будут заключены последние договоры купли-продажи по старым одобренным ипотечным ставкам, брать кредиты под новые проценты станет невыгодно. Правда ли, что рынок недвижимости скоро рухнет?

В июне с рублем было и так все не очень хорошо, а пригожинский бунт 23–24 июня ускорил его падение. 21 июля Центробанк, чтобы стабилизировать курс нацвалюты и воздействовать на инфляцию, набирающую обороты, впервые за долгое время повысил ключевую ставку с 7,5 до 8,5%, с 15 августа уже с 8,5 до 12%, а с 15 сентября – до 13%. Банки повысили ипотечные ставки до 14% годовых, а потом и выше, хотя еще в начале лета можно было получить ипотеку и под 12%, и даже под 10,5% годовых.

Однако те, кто успел одобрить ипотечный кредит по старой, не драконовской ставке, еще могут им воспользоваться и приобрести жилье.

Августовский ажиотаж

Накануне очередного повышения ипотечных ставок в конце августа – начале сентября рынок недвижимости активизировался.

– Показатель спроса (число авансов и сделок) в августе был на 15% выше, чем в июле, и в 1,6 раза выше, чем в августе прошлого года, – говорит директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома. – В принципе все нынешнее лето – с мая по август – количество авансов и сделок на 20–25% больше, чем обычно бывает в этот период. Мы называем это преждевременным спросом, который формируется из опасения каких-то негативных изменений: ужесточения условий кредитования, обвала рубля и так далее. То есть люди, которые планировали приобретение жилья осенью или зимой, ускорились и купили его уже летом. Последствием прежде-временного спроса всегда становится падение активности на рынке.

Большой спрос может влиять на рост цен, и такая статистика по августу есть. Но вице-президент Российской гильдии риэлторов Олег Самойлов считает, что реально цены не выросли, «может иметь место повышение цены в экспозиции», но потом эта завышенная цена «отыгрывается с помощью торга».

Директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова полагает, что это «привело к уменьшению скидок на вторичном рынке. Скидки единичны, и их размер минимален».

Осенняя вторичка: падают листья и продажи

Повышение ипотечных ставок касается прежде всего вторичной недвижимости. На новостройки ставки тоже выросли, но квартиру в новом доме можно взять в кредит по одной из льготных программ кредитования. Этих программ немало: семейная ипотека, дальневосточная, для айтишников...

На вторичное жилье субсидирование ипотечных ставок государством не распространяется. Вторичка находится в заведомо худших условиях, чем новостройки.

– Мы ожидаем резкого снижения спроса – минимум на 10%, а то и на 20%, – говорит Сергей Шлома. – Никакой так называемый высокий осенний сезон не поможет выровнять ситуацию. Мы понимаем, что сейчас начнется давление на вторичный рынок, потому что реально ставка по вторичным объектам увеличится до 16%. Брать такой кредит – странная история. Первичный рынок будет оказывать влияние на работу вторички. Сейчас мы видим постепенный переток заявок клиентов на рынок новостроек. Но значительного увеличения спроса мы не ждем, так как все-таки новостройки сильно переоценены. Сейчас перекос в цене сохраняется, вторичные квартиры на 15–20% дешевле первичных.

Некоторые эксперты заявляют, что рынок вторичной недвижимости с действием новых, высоких ипотечных ставок умрет. Продать квартиру будет практически нереально и приобрести тоже затруднительно. Нельзя забывать, что на вторичном рынке почти всегда одно продают, добавляют деньги и покупают другое.

Олег Самойлов считает, что «умирать особо нечему, вторичный рынок и так чувствовал себя не очень хорошо» в последние годы, но в ситуации, когда продажи по вторичке стоят, может вернуться советская схема обмена.

– В 2008 году, когда рынок недвижимости рухнул, мы эту технологию применяли, это выход, – говорит Олег Самойлов. – Текущая квалификация большинства риелторов не позволяет ее реализовать, но этому можно научиться, потому что потребность в жилье будет сохраняться. Люди будут разводиться, жениться, рожать детей.

Цены пойдут вниз?

Многие настоящие и диванные эксперты прогнозируют падение цен на недвижимость, особенно во вторичном сегменте, причем чуть ли не на 30%.

– В перспективе недвижимость будет на пониженном спросе, что неизбежно начнет толкать цены вниз. Удешевление не произойдет быстро, оно будет постепенным, – считает Шлома. – Дело в том, что сейчас на рынке вымылось предложение – по данным компании, примерно на 20%, покупатели начинают приобретать даже малоликвидные объекты. То есть покупать пока мало что есть, новые объекты будут приходить постепенно, и продавцам понадобится время для «прощупывания» рынка и установления оптимальной стоимости. Думаю, что до конца года мы не увидим понижения цены, возможно, это начнется только после январских праздников. Но снижение цен может и не произойти, если ключевая ставка пойдет вниз.

Вице-президент гильдии риэлторов считает, что сейчас прогнозировать цены и рынок бессмысленно: мы живем в уникальной исторической ситуации, сравнивать ее с другими периодами нельзя.

– Рынок – это не вещь в себе, это часть общеэкономического пространства, а на экономику сильно влияет политика. Прилетят снова дроны, сократится нефтедобыча, объявят вторую волну мобилизации – это одна история, а может быть другая: завтра – мир, и в экономику придут деньги, – говорит Самойлов.

Прилетят дроны, объявят мобилизацию – это одна история. А будет мир, в экономику придут деньги.

Банки утонут в новостройках?

Кажется, с покупкой новостроек должно быть лучше: государство поддерживает этот большой сегмент рынка, льготные программы по старым ставкам никто не отменял. Олег Самойлов обращает внимание, что Минфин обсуждает возможность повышения первоначального взноса по льготной ипотеке, а это означает, что многие потенциальные покупатели, у кого не хватит на взнос, отсекаются.

– Любой кредит по любой ставке надо обслуживать, гасить, а реальные доходы в российских домохозяйствах не только не растут, а падают, хотя Росстат и рисует мизерные цифры прироста. И не стоит забывать про растущую инфляцию. Так что понижение ставки, если оно произойдет, на этом фоне, возможно, никого не спасет, – отмечает риелтор.

По его словам, банки при первой же возможности постараются опустить ипотечные ставки. Но если цены на недвижимость упадут даже на 15–20%, обслуживать кредиты будет невыгодно (ставки высокие, недвижимость уже не стоит тех денег), люди будут отказываться от займов. Банки получат огромную массу недвижимости, которую даже по упавшим ценам не смогут реализовать, начнется банкротство банков.

– Я наблюдал такое в Латвии в середине двухтысячных, их рынок долго не мог оправиться, – говорит Самойлов.

Это один из худших сценариев, но вполне вероятно, что рынок недвижимости вступает в затяжной кризис. Как показывает жизнь, кризисы на рынке недвижимости цикличны. Цикл обычно длится шесть лет.