Квартира из-под бабушки

Три года прошло – можно покупать?

Главный риск покупки наследственной квартиры в том, что в любой момент могут объявиться другие наследники, которые предъявят на нее права. Хорошо, если после суда продавец полностью вернет деньги, но в худшем случае покупатель останется и без квартиры, и без средств.

Существует заблуждение, что покупать квартиру, полученную в наследство хотя бы три года назад, не так рискованно, но на самом деле это не совсем так. Это совершенно не гарантия защиты прав покупателя.

– Три года – срок общей исковой давности в законе. Многие думают, что если это время прошло от момента открытия наследства или вступления в наследство, то можно спокойно выдохнуть. Так вот, исчисление срока для обращения в суд для защиты своих прав идет с того момента, когда лицо, чье право было нарушено, узнало об этом или должно было узнать, – объясняет вице-президент Российской гильдии риелторов Олег Самойлов. – По сути, тут нет никаких дедлайнов. Если человек может обосновать, почему он в течение определенного периода не мог совершить действия по защите своих интересов, суд примет иск и рассмотрит, даже если с момента смерти наследодателя прошло 15 или 20 лет.

Так может быть, если, например, человек сидел в колонии, узнал о смерти родственника далеко не сразу, а потом еще долгое время не мог обратиться в суд.

По завещанию и по закону

Квартиры могут наследоваться по завещанию, когда до смерти собственником было составлено и зарегистрировано нотариусом завещание, и по закону, когда завещания не было и наследство делится по закону (его получают наследники первой очереди – дети, супруги и родители в равных долях; если их нет, право переходит ко второй очереди – братьям и сестрам, бабушкам и дедушкам; всего семь очередей наследования).

Если квартира наследовалась по завещанию, то есть риск, что появятся наследники, которые захотят его оспорить, и вероятность того, что было более позднее завещание. Оспорить завещание можно, если человек на момент его подписания состоял на учете, был недееспособен или его принуждали. В качестве доказательств обычно используют факт, что человек состоял на учете в психоневрологическом диспансере.

С вариантом «наследство по закону» также могут объявиться другие претенденты. Риелторы говорят, что чаще всего это бывает, когда наследодатель – мужчина, у него могут быть внебрачные дети, о которых его семья ничего не знала.

Еще могут быть наследники, которые имеют право на обязательную долю, и неважно, что их не внесли в завещание. Это несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, нетрудоспособные супруги и родители наследодателя.

Поэтому очень важно на этапе знакомства с продавцом расспросить о наличии других наследников. Если он не хочет на эту тему говорить или что-то утаивает, это повод отказаться от сделки.

Как проверить

Когда вы покупаете унаследованную квартиру или дом, лучше обратиться к специалистам – к риелтору или юристу по недвижимости с большим опытом. В договоре, который подписывается со специалистом, должно быть указано, что он проводит проверку, делает оценку рисков. В случае форс-мажора покупатель может предъявить претензии в суде своему посреднику по покупке недвижимости, который брал на себя обязанность проверки чистоты сделки, и в практике были случаи, когда риелторов привлекали к ответственности.

Но лучше не надеяться на риелтора и самому изучить все документы. Попросить у продавца свежую выписку из ЕГРН, которой не меньше месяца. В выписке должна быть история перехода прав, то есть все сделки по ней. Также указывается, есть ли обременение по квартире. Например, в качестве обременения может быть проживание по воле наследодателя кого-то из его родственников. Обременение переходит к новому владельцу. Не хотите получить чужую бабушку в придачу к метрам – проверьте эту строку.

Другой важный документ – свидетельство о праве на наследство, его необходимо сверить с паспортом продавца. Понадобится также технический план, данные в нем должны совпадать с данными в выписке из ЕГРН (площадь, этаж, планировка).

– Есть практика, когда продавец делает заверение – берет на себя обязательства по урегулированию вопросов с другими наследниками. Желательно, чтобы такое заявление было, – говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Еще один вариант снизить риски – сделать титульное страхование, то есть застраховать свое право собственности на жилье. Риелтор Олег Самойлов советует делать титульное страхование при покупке наследственной квартиры на 10 лет. Но это дорого: в среднем обходится в 0,75–1% от цены объекта.

В спорной ситуации суд может встать на сторону добросовестного покупателя. Это не тот, кто просто заплатил деньги за квартиру, а кто тщательно ее проверил, сделал все для того, чтобы избежать рисков, и купил по рыночной стоимости. Если на квартиру был большой дисконт, это повод задуматься, и суд это учитывает. На наследственные квартиры, отмечает Юлия Дымова, скидок в общем-то нет.