В новый год – с новой квартирой? Тренды рынка недвижимости – 2020

Опрошенные Sobesednik.ru эксперты дали прогнозы по ситуации на рынке недвижимости в наступающем году.

Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

— Будет ли 2020 год лучше для покупки квартиры, чем 2019-й?

— Ситуация в экономике и на рынке недвижимости только отчасти стабильная, поэтому горизонт планирования не должен быть очень отдаленным. Если покупатель готов совершить сделку, то лучше не откладывать ее более чем на четыре месяца.

Как показал опыт 2018 года, позитивные тренды могут очень быстро сменяться негативными. Полагаю, в I квартале 2020 года в целом сохранится позитивная конъюнктура для покупателей. Прежде всего, она будет связана с более доступными жилищными кредитами, так как ставки по ним сокращаются и в следующем году они утвердятся на уровне 8–9% годовых. Правда, ЦБ может начать повышать ключевую ставку — в этом отношении политика регулятора непредсказуема, — поэтому покупателю не следует рассчитывать на долгосрочное снижение стоимости жилищного кредита.

— Что будет с ценами?

— Вероятно, цены продолжат повышаться, однако к этому процессу добавятся еще два относительно новых тренда: рост размера возможного дисконта, а также сохранение стартовых цен в новых проектах новостроек на текущем уровне.

Средний размер скидки на рынке новостроек в следующем году может увеличиться в два раза с 3–4% до 6–7%. При этом новые жилые комплексы в продаже не будут отличаться более высоким уровнем цен по сравнению со средними расценками, как это часто происходит сейчас. В совокупности эти факторы нивелируют рост цен.

— Достаточным ли будет предложение? В каком сегменте оно будет больше?

— Сейчас на рынке новостроек Москвы представлено почти 50 тысяч квартир и апартаментов. По этому показателю предложение нового жилья практически сопоставимо с количеством объектов вторичного рынка. Даже несмотря на то, что в уходящем году застройщики начали реализовывать меньше проектов, чем в прошлом, в целом объем рынка остается очень большим, поэтому покупателям будет из чего выбрать. Что касается пополнения рынка новыми предложениями, то баланс между новостройками комфорт- и бизнес-класса сохранится.

— Какие тренды на рынке недвижимости могут обозначиться в будущем году?

— В следующем году, на мой взгляд, постепенно начнет расти спрос на квартиры большей площади, то есть интерес покупателей сместится, скажем, с однокомнатных квартир площадью 35–40 кв. метров к объектам площадью 40–45 кв. метров. Этот процесс будет характерным для всех типов квартир. Причина — снижение ставок по ипотеке, которое позволит потенциальным клиентам приобрести жилье большей площади, чем они рассчитывают сейчас, исходя из ставок 9–9,5%.

Управляющий директор МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости Александр Москатов:

— Есть большая вероятность, что к весне-лету 2020 года цены на московское вторичное жилье несколько замедлят рост. Чем это вызвано? Дело в том, что неоднократное понижение ключевой ставки ЦБ и связанные с этим снижения ипотечных ставок от ведущих банков подтолкнули многих покупателей приобрести квартиру в уходящем году. Но именно это неоднократное снижение позволило спросу на жилье действовать опережающими темпами — то есть сейчас удовлетворен спрос даже тех, кто без этих снижений купил бы жилье в 2020 году.

В то же время активность покупателей создала у многих продавцов неоправданное ощущение того, что можно повысить цену, чем они и воспользовались. Поэтому на рынке сейчас большое количество переоцененных квартир (особенно в бизнес-классе и сегменте «комфорт плюс»). Но у населения не увеличилась покупательная способность и не выросли — и не вырастут — доходы. Поэтому на переоцененные квартиры покупателей нет, и примерно через полгода простоя многие собственники начнут снижать цены. При этом в самом востребованном сегменте рынка — эконом и комфорт — всегда наблюдается дефицит ликвидных предложений. Поэтому цены в сегменте до 11–12 млн рублей будут расти вместе с инфляцией, а в более дорогом сегменте, который сейчас переоценен, скорее всего, остановятся или даже несколько уменьшатся.

Не исключено, что снижение ключевой ставки продолжится, что повлечет за собой дальнейшее снижение ипотечных ставок.

Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин:

— Поскольку Центробанк продолжает смягчение кредитно-денежной политики, ставки по ипотеке также будут сокращаться в ближайшее время. Не исключено, что весной 2020 года базовые ставки для заемщиков снизятся до уровня 8,5% годовых, обновив тем самым исторический рекорд по уровню доступности кредитов для покупки жилья. С этой точки зрения, безусловно, 2020 год станет более удачным временем для клиентов на рынке жилой недвижимости, чем 2019 год, на протяжении которого ставки в основном росли.

Учитывая динамику ставок, а также переход на новую модель финансирования жилищного строительства (более затратную для застройщиков, чем прежняя), скорее всего, в следующем году цены не прекратят рост. Однако темпы роста, вероятнее всего, снизятся: если за прошедший год «квадрат» подорожал на 5–10%, то в следующем году цены могут увеличиться в пределах 5%. Правда, предложение на рынке, особенно в крупных городах, по качеству неоднородно, поэтому в наиболее востребованных покупателями объектах стоимость квадратного метра, возможно, сохранит темпы прироста на уровне текущего года.

Даже на пике спроса в 2018 году объем предложения сокращался относительно пиковых значений не более чем на 10%. Это значит, что едва ли на рынке возникнет нехватка новых интересных вариантов от застройщиков. Хотя в 2019 году девелоперы несколько снизили темпы своей активности, в целом новые проекты на рынке появляются, причем как в комфорт-, так и в бизнес-классе. По стадии строительной готовности представленных на рынке новостроек (а значит, и по уровню цен) сейчас жилые комплексы распределены сбалансировано, то есть можно вложиться на ранней стадии с экономией 15–20%, а можно приобрести и почти готовую новостройку.

Полагаю, главным трендом 2020 года станет сохранение текущего уровня спроса, в основном за счет снижения ипотечных ставок, а также благодаря снижению темпов роста цен.

Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции»:

— Думаю, что 2020 год для приобретения жилья станет интереснее с точки зрения надежности вложений. По итогам следующего года уже порядка 40% всех проектов, полагаю, будут продаваться с открытием эскроу-счетов, что дает дольщикам куда больше гарантии, чем при обычной схеме взаиморасчета. Однако за надежность придется «расплачиваться» фактически из собственного кармана. Девелоперы повышают среднюю стоимость квадратного метра, закладывая переплаты по проектному финансированию. Поэтому с точки зрения экономии 2019 год все же актуальнее, чем 2020 год.

Проекты с эскроу-счетами уже выходят в продажу со средней стоимостью квадратного метра, равной по цене с уже давно реализующимися новостройками, девелоперы которых продают по старым правилам. Полагаю, в 2020 году такая пропорция сохранится. Однако из-за наращивания доли новостроек с эскроу-счетами общий уровень средних цен пойдет вверх.

В комфорт- и бизнес-классе средняя стоимость квадратного метра в 2020 году, считаю, увеличится примерно на 5–7%. При этом застройщики вряд ли будут столь же уверенно наращивать стоимость, как в 2019 году. Отчасти такое увеличение все же имело спекулятивный характер. В 2020 году подобная стратегия девелоперов маловероятна.

В премиум-классе и в элитном сегменте рост цен будет чуть ниже, как, впрочем, и до вступления в силу поправок в 214-ФЗ. Подобные проекты чаще выводятся уже в высокой стадии готовности. Соответственно, и прирост стоимости обычно чуть ниже, чем в более доступных сегментах.

По итогам октября 2019 года в Москве на первичном рынке средневзвешенный процент по выданным кредитам составил 8,84% против 10,04% еще в мае 2019 года. В результате это позволило частично нивелировать общий прирост цен на жилье. Думаю, что в 2020 году динамика останется прежней, реально будет достичь средневзвешенной ставки в 8%.

С точки зрения стабильности спроса наибольшей устойчивостью обладают новостройки бизнес-класса, где на решение покупателей практически не влияет ставка по ипотеке. Поэтому в 2020–2021 гг., полагаю, высокую активность будут показывать застройщики именно проектов бизнес-класса. Однако в 2022 году на рынок станут активно поступать новые объемы по реновации, предназначенные для коммерческой продажи. В такой ситуации новостройки массового сегмента снова «отвоюют» основную долю рынка.

Думаю, что с целью экономии бюджета и нивелирования роста цен все больше клиентов станут выбирать не квартиры, а апартаменты, которые на 15–25% дешевле. Кроме того, покупатели будут голосовать за разумный минимализм. Речь идет преимущественно о жилье с европланировкой, то есть небольшой спальней и просторной кухней-гостиной.

Также стабильным спросом будет пользоваться жилье с отделкой. Естественно, застройщикам нужно будет ориентироваться на новые требования клиентов. Например, мы впервые предложили в качестве опции отделку в секции дома, где все варианты продаются без ремонта. В 2020 году доля таких лотов «под ключ» будет увеличиваться в целом по рынку.