"Маленькая, но своя"? Кто покупает – и кто продвигает на рынок – "микроквартиры"

Еще совсем недавно россияне удивлялись гонконгцам, называя их крошечные квартиры гробиками и шкафами – по метражу так и было. Но сегодня и на российский рынок вышли квартиры от 5 до 17 квадратных метров. Кто их покупает и почему?

цитата

«Кажется смешным, но люди берут».

Игорь Шувалов, тогда – вице-премьер правительства, о микроквартирах 10 июня 2016 г.

«Все распродали!»

Центральный административный округ Москвы, легендарная Таганка, сталинский неоклассицизм, красиво оформленный современной подсветкой, – все хорошо, вот только метраж – 16,5 метров.

– Здание 7 этажей, с 1-го по 6-й мы уже все распродали за полгода экспозиции, – бойко рассказывает мне риелтор Сергей по телефону. – Комната с окном прямоугольной формы, коммуникации подведены, санузел можете установить, где вам удобно.

Собственно, санузел, кровать, небольшой шкаф, компактные стол, электроплита и... Всё, больше на таком метраже не разгуляешься.

– Берут либо для детей, которые смогут начать жизнь со «своего угла», хоть и небольшого, либо бизнесмены, которые живут за городом и им просто нужна «капсула», чтобы переночевать. Покупают еще командированные для приездов в Москву. А главный потребитель – покупатели с небольшим бюджетом, которые берут квартиру «на вырост», чтобы выплатить ипотеку или накопить денег и через какое-то время купить что-то побольше, – рассказывает Сергей.

– История таких квартир берет начало еще в советские времена, – рассказывает «Собеседнику» руководитель офиса «В Крылатском» «Миэль – сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева. – Например, еще до хрущевок строились дома для работников предприятий – жилье в таких зданиях представляло собой нечто среднее между общежитием и стандартной квартирой. Площадь могла составлять от 12 кв. м, а кухня – 3 кв. м, ванная сидячая либо только душ. Появление таких квартир на рынке сегодня обусловлено тем, что данные квартиры пользуются спросом. Приобретают чаще молодые холостяки, либо же, наоборот, пожилые – это возможность, имея небольшой бюджет, приобрести собственное обособленное жилье. И если выбор падает между таким сегментом и комнатой в квартире коммунального заселения, то многие предпочтут первое. Люди хотят иметь свое приватное пространство. Цена квадратного метра в малогабаритной квартире выше, чем в однокомнатной, однако в силу маленькой площади жилья покупка такой квартиры в любом случае дает возможность сэкономить.

Микроквартирный вопрос

На первой же странице самого популярного сайта по недвижимости в поиске квартир бюджетом до 4 млн рублей выпадает сразу три «малышки» – от 14 до 17 метров.

– Сегодня 15% клиентов приобретают жилье площадью менее 20 кв. м, – приводит статистику управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. – Среди покупателей превалируют инвесторы, рассчитывающие сдавать такое жилье в аренду. Самые маленькие по площади квартиры и апартаменты в Москве (до 20 кв. м) можно приобрести за 3–4 млн рублей в зависимости от новостройки и ее расположения. При этом чем меньше площадь, тем дороже выйдет «квадрат». В студиях новостроек комфорт-класса нередко стоимость квадратного метра превышает 200 тыс. рублей (при средней по этому сегменту – 172 тыс. рублей).

«Капсулы» на Таганке оказались переделанным бывшим Институтом радиосвязи. Еще мне попадались бывшие общежития.

– Микроквартиры нельзя назвать частым явлением на рынке новостроек. Как правило, минимальная площадь квартир составляет 18 кв. м. Однако в целом средняя площадь всех малогабаритных квартир на рынке московских новостроек составляет 25 кв. м. На вторичном рынке микроквартиры сейчас появляются в основном на первых этажах обычных многоквартирных домов. Инвестор выкупает большую трешку и создает из нее три отдельные студии площадью примерно 11–18 кв. м. Все объекты получают индивидуальный вход, в каждой студии оборудуется санузел и кухня. Прибыль очевидна: приобретается квартира, условно говоря, за 150 тыс. рублей за кв. м, а продается затем в виде трех студий, где каждый «квадрат» стоит 190–200 тыс., – продолжает Мария Литинецкая. – Также микроквартиры часто появляются в помещениях бывших общежитий и гостиниц. Инвестор приобретает здание и проводит в нем реконструкцию. Несколько реже микроквартиры появляются в результате реконструкции старых домов и разделения коммуналок.

Держи пять!

По данным Росреестра, самая малогабаритная квартира в Москве составляет по площади... всего 5 метров! Собственник – Москва. Здание постройки 1908 года в пешей доступности от метро «Проспект Мира» город использует как мини-гостиницу. Выгода очевидна – старый фонд игрушечных площадей сдается по 2500 рублей в сутки, есть и почасовая оплата – 1,5 тыс. рублей за 3 часа. Можно с животными!

В жирные нулевые годы жилые площади у богатеющего населения росли – однушки по 50 квадратов были почти нормой. Сейчас квартиры стремительно сжимаются вместе с доходами большинства россиян.

– У людей просто нет возможности быстро накапливать значительные суммы денег и соответственно решать жилищный вопрос, – объясняет Мария Литинецкая. – Усугубляет это положение еще и высокая стоимость кредита в стране. В России ипотечные займы выдаются под 9–10% годовых, тогда как в Европе ставка не более 4%, а в Китае – не более 6%. Чем дороже заем, тем меньше возможности приобрести квартиру большой площади. С другой стороны, постоянно продолжается рост цен на все, в том числе и на жилье. В итоге возможности приобрести жилье у населения очень ограничены, поэтому застройщики предлагают квартиры столь маленьких площадей, да и в целом по всем типам квартир наблюдается постепенное их уменьшение в долгосрочном периоде.

Россия станет Гонконгом?

В интернете уже бьются сторонники и противники маленьких квартир.

«А зачем москвичам большие квартиры, они два часа на работу едут, потом два обратно и 8 часов работают, им помыться, поесть и баиньки, как раз вот такая вот кукольная «студия» им подойдет», – считает пользователь Шико.

«Да уж получше, чем комната в коммуналке. Тут хоть «горшок» свой и душ. Люди в общагах десятилетиями живут. Конечно, это берлога на переспать. Но всё необходимое для необремененных лишним барахлом уместится», – поддерживает другой участник дискуссии.

«Мы граждане РФ, а не китайцы! Для кого строят эти человейники? Это застройки лепят друг на друга по Собянинской логике. Уплотняют Москву. Для чего всё это лепят? Кухня и комната должны быть изолированны, а не совместный свинарный хлев. Так как готовить пищу должны на кухне, но никак не в комнате. Я бы в эти студии заселил Собянина и всю команду Едра. Если они считают что это правильно, то чего сами живут в хоромах?» – возмущается Леонид Наволокин.

«В стране, которая по площади самая большая в мире, люди должны жить в собачьих конурушках? Позор!!!!!» – согласна Анжелика НН.

Между тем гонконгская площадь жилья нашим риелторам уже не кажется фантастикой и для российских реалий.

– Все предпосылки для такого сценария и у нас есть, – считает Литинецкая. – Цены на жилье постоянно растут в полном отрыве от реальной динамики доходов населения. Увеличивается себестоимость строительства, которая подталкивает девелоперов к повышению плотности застройки. Ипотека остается дорогой. Происходит либерализация строительных норм и технических правил, которая позволяет легально строить микрожилье. В итоге некоторые районы Москвы действительно могут вскоре напоминать Гонконг по характеру застройки.

* * *

Материал вышел в издании «Собеседник» №43-2019 под заголовком «Маленькая, но своя!».