Налоги на недвижимость и кадастровая оценка: чтобы и волки сыты, и овцы целы

На очередном заседании рабочей группы Госдумы по совершенствованию законодательства в области имущественных налогов обсуждали, как же сделать так, чтобы и налоговое бремя для предпринимателей и граждан снизить, и бюджет не оставить без поступлений. И достаточно ли будет просто ограничить право субъектов увеличивать ставку по налогу на имущество?

Обещали много, а вышло как всегда

Участники встречи отметили, что пятый год растет налоговая нагрузка, а доходы граждан и бизнеса падают... Компромисс между обществом, предпринимателями и государством должен быть наконец найден.

— Как только в Китае зафиксировали падение ВВП с 6,8% до 6,4%, там тут же снизили НДС, — сказала замруководителя рабочей группы ГД Ирина Радченко. — Это правило действует во всем мире: как только наступает стагнация, тут же снижают налоговую нагрузку. И только в России пытаются найти прямо противоположный путь. Но желание пополнять бюджет любой ценой может привести к печальным последствиям. Впору напомнить о пословице: не будешь жадным — не будешь бедным.

— Раньше все платили налог по одинаковой ставке — и за новые здания, и за старые, — вступил в разговор экс-президент Российской гильдии риелторов, эксперт комитета по собственности ГД Григорий Полторак. — Она составляла 2,2% от инвентаризационной стоимости объекта. В результате налог на новые объекты был в десятки раз больше, чем за старые. Чтобы устранить эту несправедливость, решили исчислять налог с кадастровой стоимости объекта, максимально приближенной к рыночной. Чиновники говорили, что несмотря на то, что кадастровая стоимость будет раз в десять выше инвентаризационной, ставку налога зато снизят до 0,2–0,3% и налоговая нагрузка не сильно изменится.

В реальности же получили рост налоговой базы на порядок, — продолжает Григорий Витальевич. — А вот второе обещание было не выполнено. И вместо ставки в 0,2–0,3% мы имеем 2%. Таким образом, нагрузка по налогу на коммерческую недвижимость выросла в 5–10 раз. Особенно это чувствуется в малом бизнесе.

Дальше. С 2015-го налог на недвижимость для малого бизнеса, применяющего упрощенную систему налогообложения, вывели в отдельную графу (раньше он включался в ставку единого налога — 6%). Теперь он уплачивается дополнительно к единому налогу, что увеличило нагрузку для таких предприятий в три раза. Стоит ли удивляться, что падает доход от аренды, помещения пустуют? Бизнес вынужден их сдавать чуть ли не по цене коммунальных услуг. И скоро может случиться так, как в Прибалтике, где один предприниматель попросил город принять в дар помещение (уже не мог его содержать), а ему отказали: не примем — слишком высоки налоги. Сейчас замглавы комитета по бюджету и налогам ГД Сергей Михайлович Катасонов внес в нижнюю палату законопроект, предлагающий на три года ограничить полутора процентами (вместо нынешних 2%) предельную ставку налога на имущество организаций, определяемую субъектами Федерации. И это здорово, но все же это не обещанные 0,2%. Могу привести расчеты экспертов: снижение налога на недвижимость всего лишь на 0,1% уменьшает налоговую нагрузку на 1%. И наоборот — увеличение этого налога всего лишь на 0,1% увеличивает нагрузку на 1%. Для небольших компаний это существенные суммы, от них нередко зависит вообще дальнейшее существование этих фирм.

— Поправки по уточнению параметров ставки можно будет обсудить при рассмотрении законопроекта во втором чтении, — бросил оптимистичную реплику замруководителя рабочей группы ГД депутат Сергей Катасонов.

25 млн объектов: владельцы неизвестны?

Важную проблему отметил директор Департамента недвижимости Минэкономразвития РФ Алексей Бутовецкий:

— Речь идет о 25 млн объектов (это довольно большая доля из существующих в РФ 160 млн объектов — ред.), — пояснил Алексей Игоревич, — которые были ранее учтены, но сведений о текущем правообладателе нет. Старые регистрационные документы не содержат нужных сведений. К примеру, стоит фамилия, имя, отчество владельца — и больше ничего. Ни паспортных данных, ни номера СНИЛС. Этих сведений явно недостаточно, чтобы собирать налоги. Получается, они их не платят. Минэкономразвития сейчас готовит порядок выявления актуальных сведений о правообладателях. Мы считаем, что надо дать возможность органам власти выявлять необходимые сведения во всех доступных источниках — и в ПФР, и в ЗАГСах, и у нотариусов...

— Это действительно проблема, — соглашается замруководителя Росеестра Надежда Самойлова. — Предположим, объект поставили на учет в 2012-м, потом все поменялось, а новый собственник не пришел в Росеестр, и что делать? У нас порядок заявительный: изменились данные у владельца или сам владелец — ему надо поставить нас в известность об этом.

Вторая проблема, которой занимается сегодня МЭР, — уточнить определение движимого и недвижимого имущества организаций. Проблема актуальная, поскольку с 2019 года движимое имущество предприятий полностью освобождено от налога (до этого года было освобождено только новое движимое имущество).

— Судебная практика по этому вопросу очень разная, — уверяет Бутовецкий. — Суды в разных регионах по-разному относят к недвижимости аналогичные объекты. Поэтому надо выработать некий единый подход.

В итоге вместо льгот владельцы получают новый налог — в качестве недвижимого имущества им нередко засчитывают и оборудование, вмонтированное в «коробку» здания.

Кадастровая оценка: где проблемы?

34 субъекта Федерации уже провели кадастровую оценку, 62 субъекта проходят ее в этом году, из них у 31 субъекта пока вообще нет опыта ее проведения. Если кому-то вдруг показалось, что Sobesednik.ru запутался в цифрах и не знает, сколько в России регионов, не стоит торопиться с выводами. Просто в прошлом году только в трех субъектах была проведена кадастровая оценка всех объектов. 31 субъект провёл кадастровую оценку только части объектов, например земель водного фонда или особо охраняемых территорий, а в этом году в этих же субъектах проводится кадастровая оценка, скажем, земель населённых пунктов или объектов капитального строительства.

О том, как протекает процесс, рассказал Андрей Ульянов, директор ГБУ Рязанской области:

— Мы не первый год проводим кадастровую оценку, — сказал Андрей Юрьевич. — И в 2018-м закончили ее неплохо, вопросов к нам не возникло. Мы оценивали земли населённых пунктов и земли водного фонда (примерно 800 тысяч объектов). В этом году мы оцениваем объекты капитального строительства. И вот в чем проблема: где-то 18,5 тысяч объектов «not valid», то есть полученные из Росеестра данные на эти объекты не соответствуют требованиям. И мы пока не понимаем, что с ними делать. Аналогичная ситуация, как я знаю, и в других регионах.

— Механизм решения есть, и мы его отрабатываем с разными регионами, — ответила замруководителя Росеестра Надежда Самойлова. — Мы регулярно проводим селекторные совещания с ГБУ. Это — рабочий вопрос.

— Проблема низкого качества исходной информации — это ключевой вопрос. — не согласился Алексей Каминский, председатель Комиссии по государственной кадастровой оценке (ГКО) и оспариванию кадастровой стоимости Общественного совета при Росреестре, президент Ассоциации «СРО оценщиков "Экспертный Совет"». — Это было проблемой, когда кадастровую оценку делали независимые оценщики, не решена она, к сожалению, и сейчас.

Налоговики представляют итоги

— В 2018-м мы собрали 1,4 трлн руб., — рассказал Алексей Лащенов, начальник Управления налогообложения имущества ФНС РФ. — Это цифры по налогу на имущество, земельному и транспортному налогам. Несмотря на льготы, собираемость в 2018-м выросла по сравнению с 2017-м на 2,2%. Одна из причин такого увеличения — улучшение налоговой дисциплины, то есть больше фирм и граждан стали аккуратно платить налоги. Хуже всех, впрочем, дело обстоит в республиках Северного Кавказа. Кроме того, осталось еще семь субъектов Федерации, где не приняты решения о переходе на исчисление налога от кадастровой стоимости. Плюс появились новые объекты, у которых кадастровая стоимость не была определена раньше.

Буквально на днях, — продолжил Алексей Васильевич, — президент утвердил поправки о дополнительных льготах по налогу на имущество для многодетных семей. Кроме того, заявления писать на предоставление льгот не надо — налоговики сами учитывают все полагающиеся льготы.

Считают по-разному

Алексей Каминский обратил внимание на неурегулированность вопроса учета НДС при определении кадастровой стоимости объектов капитального строительства и при ее оспаривании:

— Сейчас имеет место ситуация, когда кадастровая стоимость одинаковых объектов в соседних регионах может отличаться на 18% только из-за различного учета НДС. Решения Верховного суда РФ на данную тему не только не отвечают на возникшие вопросы, но и порождают новые, — сказал он. — Налог не должен браться с другого налога, а значит — кадастровая стоимость, используемая в качестве базы налога на имущество, не должна включать НДС. Для обеспечения единообразия результатов ГКО это положение должно быть закреплено в Методических указаниях по ней. В любом случае налогоплательщики не должны расплачиваться за несовершенство нормативного правового регулирования — все спорные вопросы должны разрешаться в пользу граждан и бизнеса.

По-прежнему остается проблемой и оспаривание кадастровой стоимости.

— В 34 субъектах закончилась новая кадастровая оценка объектов недвижимости, — отметил Кирилл Кулаков, доктор экономических наук, вице-президент Объединения саморегулируемых организаций оценщиков. — И началось новое оспаривание, причем по новым правилам. Механизм стал более демократичным: обращаться можно либо в комиссию, либо в суд. Но как прогнозировали независимые оценщики, так и случилось: в ряде регионов комиссии не были созданы, то есть бизнес и граждане оказались лишены возможности досудебного оспаривания кадастровой стоимости. Например, в Москве такая комиссия не создана.

Вторая проблема, на которую обратил внимание Кирилл Юрьевич, касается компенсации судебных расходов:

— В июле 2017-го было решение Конституционного суда о возможности возмещать расходы на оспаривание кадастровой стоимости, — отметил Кулаков, — но до сих пор камень преткновения, что считать «существенным» отклонением от рыночной стоимости. В регионах практика в судах сильно разнится: где-то отказывают при 9-кратном завышении кадастровой стоимости, а где-то компенсируют при 25%-м...

Все проблемы, которые обсуждаются на заседаниях рабочей группы, так или иначе потом находят отражения в законодательных инициативах. Нам же остается лишь надеяться, что с помощью экспертного сообщества в России наконец наступит время, когда можно будет утверждать: у нас в стране — честная оценка и справедливые налоги.