Продолжатся ли рекорды рынка новостроек в 2019 году

Риелторы подвели итоги 2018 года. На рынке новостроек произошел существенный рост: было заключено 79 648 договоров долевого участия, что на 47% больше, чем годом ранее (54 207). Кроме того, по данным столичного Росреестра, в Москве в прошлом году было заключено рекордное количество ипотечных сделок — 90 641, что на 66% больше, чем в 2017 году, когда были зарегистрированы 54 402 ипотечных договора.

Чем вызван такой спрос, как долго он еще продержится и к чему в итоге приведет, Sobesednik.ru рассказали эксперты рынка недвижимости.

Генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина:

— На рост спроса повлияли и снижавшиеся в первой половине 2018 г. ставки по ипотеке, и информационный фон, связанный с ужесточением законодательства в сфере долевого строительства, а также перспективы роста налогов, стоимости топлива, что также вызовет рост цен.

Предпосылок для дальнейшего роста и даже для сохранения показателей конца прошлого года нет. Обычно в начале года количество сделок снижается по сравнению с концом предыдущего года. Возможно, что в 2019 году мы увидим в январе-феврале больше сделок, чем обычно, за счет покупателей, которые не успели завершить покупку в прошлом году, но в дальнейшем спрос, вероятнее всего, будет снижаться.

Предложение на рынке новостроек постоянно пополняется за счет новых проектов, новых корпусов в уже реализуемых проектах, а также дополнительных объемов квартир. Также не стоит забывать о том, что в первом полугодии 2018 года было получено рекордное количество разрешений на строительство, так что у застройщиков есть чем пополнять предложение.

За второе полугодие 2018 года, когда как раз наблюдался основной подъем спроса, средняя цена кв. метра в Москве выросла на 0,7%, на территории Новой Москвы прирост цены был выше — порядка 9,2%. То есть застройщики в основном весьма аккуратно повышали цены на квартиры, стремясь реализовать максимально возможные объемы.

Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

— Столь рекордный рост спроса на рынке недвижимости связан с двумя факторами. Первый — это возросшая доступность ипотечных кредитов. За прошедший год средневзвешенная ставка по выданным ипотекам снизилась на 1 п. п. — с 10,64% до 9,64%. Для сравнения, в 2017 году показатель был равен 12,48%, в 2016 году — 13,35%.

Вторая причина — это законодательные изменения по ужесточению требований к деятельности девелоперов. Опасаясь предстоящего повышения цен на жилье, покупатели форсировали принятие решения о сделке, пока застройщики еще работают в старых правовых реалиях рынка. И, стоит сказать, опасения были небезосновательны: по итогам 2018 года средняя стоимость квадратного метра в массовом сегменте выросла на 7,5%, в бизнес-классе — на 2,3%, в премиум-классе — на 10%, в элитном классе — на 12%.

В начале 2019 года покупательская активность по-прежнему показывает высокую динамику. Такая картина, полагаю, сохранится до середины года, а именно — до тех пор, пока застройщики имеют ресурсы для сдерживания цен. Однако уже с 1 июля 2019 года доступ к средствам дольщиков будет «заморожен» для большинства девелоперов. По этой причине им придется повысить цены, закладывая в стоимость квадратного метра переплату по проектному финансированию. Поэтому до 1 июля мы рассчитываем на высокий спрос на жилье.

В то же время по итогам всего 2019 года количество сделок вряд ли превысит показатели 2018 года. И дело не только в предстоящем росте цен. Негативное влияние на рынок также оказывают пересмотр НДС, повышение цен на бензин, коммунальные услуги, нестабильность курса рубля и прочее. Платежеспособность населения снижается, что вряд ли позволит поставить новые рекорды по количеству заключенных сделок.

Одна из ярких тенденций 2018 года — это снижение объема предложения за счет активного спроса на жилье. В массовом сегменте количество квартир в продаже уменьшилось на 16%, в бизнес-классе — на 8%, в премиум-классе — на 15,3%, в элитном классе — на 20,4%. В то же время переход к новой системе финансирования подтолкнул застройщиков к получению большого объема разрешений на реализацию объектов (21 млн кв. м) в 2018 году. Вряд ли застройщики, прошедшие «бумажную» стадию согласования проекта, массово откажутся от развития площадок. Поэтому дефицит новых объектов рынку не грозит даже при сохранении текущего уровня активности покупателей. К тому же на сегодняшний день объем предложения новостроек превышает спрос более чем в два раза.

Рекордный всплеск спроса на первичном рынке вместе с доступной ипотекой позволили девелоперам активно повышать цены — от 2,3% до 12% в зависимости от того или иного сегмента. В то же время тенденция планомерного роста ставок по ипотеке, получившая развитие во второй половине года, снижает уровень потенциального спроса на рынке жилья. В 2019 году застройщики однозначно будут увеличивать прайс, как минимум из-за предстоящих издержек по работе с эскроу-счетами. Однако резкое повышение стоимости на недвижимость может нарушить баланс и привести к падению объемов сделок. Поэтому девелоперы будут наращивать цены планомерно, «прощупывая» тем самым потенциальный спрос.

Коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова:

— Основная причина столь мощного роста спроса на новостройки в Москве — это снижение ставок по ипотеке в последние два года на два процентных пункта. Однако надо понимать, что в Москве потенциал платежеспособного спроса несравненно больше, чем в регионах, в силу превосходящего уровня доходов населения. Так, в России с января по август (полной статистики за 2018 года Росреестр не представил) в стране было заключено 450 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Это на 6% больше, чем в аналогичный период 2017 года. Однако в 2016 году было заключено 440 тыс. ДДУ, то есть за два года спрос вырос на 2%. Иными словами, благотворное влияние снижения ипотечных ставок слабо отразилось на спросе на новостройки по России.

Спрос на новостройки, очевидно, повышался за счет вовлечения на рынок тех покупателей, которые ранее не могли позволить себе приемлемое жилье при более высоких кредитных ставках. Соответственно, повышение ставок остановит этот процесс. Если спрос и продолжит повышаться, то только за счет тех клиентов, которые не успели взять кредит ранее, но готовы смириться с повышением ставок до 10,5–11% годовых. Сколько таких клиентов, сказать сложно, но, полагаю, именно они обеспечат «мягкую посадку» рынку в 2019 году. Полагаю, что к середине 2019 года темп прироста числа сделок сократится и спрос стабилизируется.

Высокий спрос не станет единственной причиной снижения предложения. В середине года отрасль перейдет на новую систему финансирования жилищного строительства, которую смогут освоить далеко не все застройщики. Многие девелоперы свернут свою деятельность или сократят ее масштабы, что приведет к снижению предложения. Если спрос сохранится на высоком уровне к этому моменту, то возможно появление некоторых признаков дефицита, скажем, самых доступных и ликвидных квартир в проектах. Однако они не повлияют критично на ситуацию на рынке. В целом объем предложения по-прежнему будет превышать спрос.

В 2018 году произошел резкий рост цен на массовые новостройки в Москве. Был преодолен психологически важный барьер в 160 тыс. рублей за кв. метр, хотя в острую фазу кризиса (середина 2016 года) расценки на массовые столичные новостройки снизились до 142 тыс. рублей за кв. метр. Вместе с тем сейчас на ценовую политику девелоперов существенное влияние оказывает надвигающаяся реформа: в предстоящее полугодие им невыгодно повышать цены — напротив, нужно реализовать как можно больше квартир в строящихся ЖК, чтобы не пришлось переводить их на новую модель финансирования. Поэтому я полагаю, что в 2019 году если рост цен и сохранится, то он будет значительно более умеренным.

Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин:

— Рост спроса на строящееся жилье в Москве был вызван снижением ипотечных ставок, которое произошло в 2017–2018 гг. Никогда прежде жилищный кредит не был столь доступен: в середине года средневзвешенные ставки сократились до 9,5% годовых. Одновременно происходило оживление на вторичном рынке жилья. Спрос в этом сегменте вырос на 30%, что в определенной степени стимулировало и повышение активности на первичном рынке, ведь переезд в новое жилье — одна из основных мотиваций для продажи старого жилья в столице. В результате увеличился и спрос на московские новостройки.

Я полагаю, что пока ставки не достигнут значений порядка 12–12,5% годовых, спрос на новостройки в Москве останется высоким. Конечно, с учетом уже наблюдающегося повышения стоимости кредитов в 2019 году мы уже не увидим полуторакратного увеличения числа сделок, однако обвального снижения покупательской активности все же не произойдет.

На фоне высокого спроса объем предложения новостроек в Москве действительно сократился. Общее число квартир в жилых комплексах массового сегмента в продаже уменьшилось за 2018 год примерно на 25%. Однако о дефиците говорить не приходится, потому что текущий объем рынка все еще в два раза превышает докризисные значения. Сейчас он оценивается в 14–15 тысяч квартир. Кроме того, количество проектов новостроек комфорт-класса не уменьшилось (сейчас их 84), причем за год поступили в продажу 27 ЖК. К примеру, в 2013–2014 гг. весь рынок столичных массовых новостроек составляло сопоставимое количество проектов.

Всплеск спроса уже отразился на ценах. В течение 2018 года средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Москвы выросла на 8%. Скажем, в наших проектах «квадрат» за год подорожал на 10–30%, то есть значительно сильнее, чем в среднем по рынку. Покупатели должны понимать, что в действительно качественных проектах новостроек цены растут быстро.