Рост цен на вторичном рынке жилья докатился до ближнего Подмосковья

Аналитики «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» отметили скачок цен на вторичном рынке недвижимости в ближнем Подмосковье. За месяц средняя цена предложения увеличилась сразу на 1,6%, а с декабря 2017 года — на 4,6%.

Sobesednik.ru спросил у экспертов, чем объясняется такой скачок цен, почему он произошел именно на вторичном рынке и какой стоимости квадратного метра ждать в будущем:

Управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева:

— Вторичный рынок Московской области всегда отставал от вторичного рынка Москвы по динамике цен на несколько месяцев. Так, если на вторичном рынке Москвы рост цены предложения начался еще весной 2018 года, то на вторичном рынке области — лишь осенью, и то он наиболее заметен пока в ближнем поясе Подмосковья. Ближний пояс Подмосковья привлекателен с точки зрения покупки квартиры с целью ее дальнейшей сдачи в аренду (длительные вложения сбережений) или как более бюджетный вариант улучшения жилищных условий по сравнению с Москвой с возможностью добираться на работу в Москву. К тому же с августа внутренний спрос со стороны жителей городов МО был простимулирован новостями о повышении ипотечных ставок. Поэтому на фоне роста количества сделок и сокращения объема предложения на вторичном рынке области произошло увеличение цен предложения. Объем предложения по итогам октября продолжил сокращаться и составил 43,16 тыс. квартир — это минимальное значение с весны 2015 года. В отличие от вторичного рынка квартир Москвы, где объем предложения поступательно сокращался с середины 2015 года, в Московской области заметное сокращение объемов предложения на вторичном рынке началось с июля 2018 года.

Основной причиной сокращения предложения является наконец-то проявившаяся с июля активизация предъявленного спроса. Так, по данным Росреестра Московской области, в январе-июле 2018 года было зарегистрировано на 1,3% меньше прав на жилые помещения, чем за такой же период прошлого года, а в августе-октябре — на 11,3% больше, чем в августе-октябре прошлого года.

Рост цен отмечен и на первичном рынке Московской области, и даже более заметный, чем на вторичном. При этом на рынке новостроек области рост цен начался еще с весны 2018 года, но основными причинами роста цен было сокращение объемов предложения и рост стадии строительной готовности проектов.

Динамика цен на вторичном рынке области в первую очередь будет зависеть от нескольких факторов: количества сделок; цен на новостройки в области, в Новой Москве; реальных доходов населения; уровня ипотечных ставок; возможных банкротств местных застройщиков. По нашим оценкам, при сохранении ипотечных ставок на уровне до 10,5% и отсутствии макроэкономических шоков цены предложения на вторичном рынке Московской области могут увеличиться в течение года в пределах 5%.

Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

— Причин для повышения цен на вторичном рынке достаточно. Прежде всего, наблюдается высокий спрос, который стимулируют сравнительно невысокие ипотечные ставки. Как только в августе и сентябре стало понятно, что кредит будет дорожать, клиенты ускорили принятие решения о покупке, что сразу почувствовали продавцы квартир.

Кроме того, на поведение собственников влияет ослабление курса рубля. Когда растет доллар и евро, они понимают, что вырастут цены на все, поэтому повышают цену предложения. То есть происходит своеобразная индексация за счет инфляционных ожиданий владельцев жилья, выставленного на продажу.

Наконец, следует учитывать сезонный фактор: осень и начало зимы — это всегда наиболее активный период продаж, поэтому собственники повышают цены в расчете на дополнительный выигрыш.

Учитывая ускорение инфляции, собственники вторичных квартир будут повышать цены в Подмосковье, так как растет спрос. Этому способствует также сокращение объема предложения в новостройках Московской области. Однако если ставки по жилищным кредитам вновь достигнут 11% годовых или выше, покупательская активность снизится и владельцам старых квартиры вновь придется уменьшать цены. Впрочем, нужно понимать, что при продаже вторичного жилья почти всегда практикуется торг, поэтому динамика цены может не отражать изменений стоимости реально проданных квартир.