Эксперты оценили план сдерживания цен после отказа от долевого строительства

«Деловая Россия» предложила способы сдерживания роста цен на жилье после отказа от долевого строительства, а именно: снизить для застройщиков ставку на часть кредита до 0,5–2% годовых и разрешить им в любой момент перекредитоваться в другом банке.

Sobesednik.ru спросил у экспертов, ожидается ли на самом деле рост цен на недвижимость, удастся ли его сдержать подобными мерами и стоит ли вообще это делать.

Генеральный директор Tekta Group Роман Сычёв:

— Переход к новой модели жилищного строительства, основанной на банковском кредитовании, конечно, приведет к росту стоимости жилья. Помимо высоких процентных ставок по кредитам, их очень непросто прогнозировать, а девелоперский бизнес требует заглядывать далеко в будущее, чтобы правильно спланировать свою деятельность. Кредитно-денежная политика ЦБ может быстро меняться: еще в начале 2018 года ипотека дешевела, а сейчас — уже дорожает.

То же может быть и с кредитами для строительных компаний. Иными словами, риски для застройщиков растут, что неизбежно отразится на ценах. Мы ожидаем рост цен после перехода на новую модель работы не менее чем на 20–30%.

Безусловно, сейчас не лучшие условия для роста цен на жилье вследствие административной перестройки отрасли. Впрочем, если ипотека вновь начнет дешеветь, и ставки снизятся до 7–8% годовых, негативный эффект на цены может быть нивелирован. Полагаю, в переходный период именно повышение доступности ипотеки может помочь сохранить как можно больше клиентов на рынке новостроек.

Риск перехода к проектному финансированию заключается не только в дороговизне кредитов, но и в ограниченном круге кредиторов. По закону инвестировать в строительство жилья смогут только авторизованные государством банки. Сейчас их около 60. При этом девелоперских компаний в стране три тысячи. То есть складывается совершенно неконкурентный рынок, на котором застройщикам очень непросто будет получить кредит. Если разрешат рефинансирование кредитов у других банков, помимо уполномоченных, это ослабит монополистические позиции данных организаций, но в целом не решит проблему. Я полагаю, что в качестве более доступной альтернативы государство могло бы учредить банк, специализирующийся в проектном финансировании жилищного строительства.

Генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин:

— Первичное жилье подорожает в перспективе ближайших трех-пяти лет. Это связано со сменой системы финансирования жилищного строительства. Если сейчас средства в проекты новостроек может вложить практически любой гражданин, то через пару лет большинство новых проектов будут финансироваться исключительно банками или собственными деньгами девелопера. При переходе на проектное финансирование рост цен на недвижимость может составить порядка 20%. Это связано с появлением банка в качестве посредника между покупателями жилья в новостройке и девелопером, который возводит дома. Средства клиентов будут заморожены банком до конца ввода здания в эксплуатацию, а девелопер воспользуется кредитом. Проблема в том, что кредит в России дорогой и получить его непросто. Это значит, что себестоимость строительства вырастет и отразится на цене.

Учитывая рецессию в экономике и стагнацию доходов, искусственные причины роста цен на жилье негативно скажутся на рынке. Повышение цен на все новое жилье, причем значительное, закроет доступ на рынок части покупателей, особенно в сегменте новостроек комфорт-класса. Это приведет к уходу из отрасли многих строительных компаний и снижению объемов ввода нового жилья в стране.

На мой взгляд, снижение ключевых ставок на часть кредита — это правильная мера. Она позволит снизить финансовую нагрузку на девелопера, пока он строит жилье. К примеру, сейчас банки кредитуют застройщиков под 12–15% годовых, что весьма существенно при сроках строительства от одного до трех-пяти лет. Соответственно, если часть кредита будет выдана под 0,5–2% годовых, то можно ожидать, что обслуживание долга обойдется дешевле, а значит, снизятся цены для потребителя. С другой стороны, предлагается делать такое исключение только для проектов, которые хорошо продаются. Соответственно, успешные девелоперы и их проектыполучат дополнительное преимущество, а менее удачные «игроки» упрочат свое положение аутсайдеров.

Управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

— Главный рост цен на недвижимость ожидается вместе с переходом к проектному финансированию и использованию эскроу-счетов. Сейчас застройщики имеют фактически свободный доступ к средствам дольщиков и могут с самого старта продаж направлять их на оплату строительно-монтажных работ, организацию продаж, рекламу, выплату кредитов при их наличии. После 1 июля 2019 года застройщикам новых проектов придется продавать через эскроу-счета, а значит, привлекать проектное финансирование под определенные проценты, которые будут заложены в рыночную стоимость квадратного метра. Однако речь идет о среднесрочной перспективе. Повышение цен будет зависеть от условий проектного финансирования, полагаю, оно составит не менее 10%.

Тем не менее, даже работая по старым правилам, застройщики повышают цены. Полагаю, что средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Москвы до конца года прибавит еще 1–2% на волне ажиотажного спроса. Например, в старых границах Москвы в октябре 2018 года было заключено на 23% сделок больше, чем в сентябре. В годовой динамике рост составил 53%. За прошедший месяц в некоторых новостройках рост цен произошел в пределах 5–7% на фоне ажиотажного спроса.

Ценообразование на рынке недвижимости определяется рыночной конъюнктурой. Искусственно ограничить максимальную стоимость жилья, конечно же, не удастся. Поэтому власти могут только предоставить инструменты, с помощью которых застройщики самостоятельно будут регулировать нагрузку, тем самым сдерживая рост цен. Доступное жилье — одно из приоритетных направлений стратегического развития РФ. Поэтому действительно необходимо искать компромисс между усилением контроля девелоперской отрасти и возможностью сдерживать финансовую нагрузку застройщиков.

Планируется, что застройщики смогут снижать ставку по проектному финансированию на часть кредитных средств в зависимости от собранной суммы на эксроу-счете. Снижение финансовой нагрузки — необходимая мера. Однако проблема в том, что девелоперы традиционно несут значительные затраты еще на стадии проектирования, покупки или аренды площадки, получения разрешительной документации. На все это нужны средства, которые, судя по всему, застройщики будут вынуждены привлекать на стандартных условиях без возможности снижения ставок. Поэтому предложенная схема схема не позволит сдержать рост цен. Он в любом случае произойдет, только в меньшем объеме.