"Система кадастровой оценки нуждается в тонкой настройке"

Председатель комиссии Общественного совета при Росреестре — о том, как реформировать кадастровую оценку недвижимости в России.

16 мая, в среду, в Госдуме пройдет очередное заседание рабочей группы «Совершенствование законодательства в области имущественных налогов, кадастровой оценки и оценочной деятельности». Эксперты продолжают свою работу, которую можно охарактеризовать девизом: честная оценка — справедливый налог. По их рекомендациям законодательство хоть и медленно, но все же меняется.

О наиболее «больных» точках кадастровой оценки Sobesednik.ru беседует с Алексеем Каминским, одним из членов этой рабочей группы, президентом СРОО (саморегулируемой организации оценщиков) «Экспертный совет», председателем комиссии по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости Общественного совета при Росреестре.

У налога должна быть функция справедливости

— Кто виноват в том, что результаты кадастровой оценки так часто оказываются ошибочными? Насколько я знаю, с каждым годом таких заявлений все больше, и каждое второе обычно удовлетворяется. Так, в прошлом году таких заявлений было подано 77 тысяч, что на 22% больше, чем в 2016-м...

— Причин низкого качества результатов кадастровой оценки множество, основные из них — административное давление со стороны органов госвласти на субъекты, определяющие кадастровую стоимость, и низкое качество данных, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Невозможно получить качественный результат оценки на «мусорной информации».

Систему надо настраивать эволюционным путем. Причем это очень тонкая законодательная настройка. А что получилось в России? Только-только начали создавать систему кадастровой оценки — тут же решили ее поломать и снова начать с нуля. И так несколько раз.

А проблема верхнего уровня — это отсутствие доверия между государством и обществом. Имеет место своеобразное кадастровое противостояние: собственники всеми силами стараются снизить величину кадастровой стоимости, демонизируя власть, а чиновники, используя доступный им административный ресурс, стараются не только не допустить этого, но и увеличить поступления от налогов в следующий налоговый период.

— Еще до выборов президент Путин потребовал приблизить кадастровую оценку к рыночной. И тут же чиновники ответили: это невозможно. Почему?

— Наоборот, чиновники разного уровня стали предлагать различные варианты решения — зачастую прямо противоположные.

Если говорить о проблеме в общем, тут дело в подходе, в самой концепции налога на имущество. У нас его используют, как я уже сказал, исключительно для пополнения бюджета. А у аналогичного налога за рубежом функция другая: это налог, направленный на развитие территории. Чем больше местная власть прилагает усилий для повышения инвестиционной привлекательности территории, тем больше у нее налогов от недвижимости, так как цены на недвижимость растут.

Для того, чтобы в России система имущественного налогообложения поддерживалась населением и бизнесом, налоги должны быть справедливыми. То есть за действительно более дорогой объект на рынке должен платиться более крупный налог. А если это два сопоставимых объекта, то и налог на них должен быть одинаковый. И если цены на рынке недвижимости падают, то и налог должен снижаться.

— Но разве у нас не так записано в законе? Даже, кажется, предусмотрен пересчет раз в пять лет... Да и регионы имеют право уменьшать размер этого налога по своему усмотрению.

— Право такое у регионов есть, но большинство им не пользуется. По многим причинам. Главная — это то, что для региона это возможность латания бюджетных дыр любой ценой, попытка за счет имущественных налогов компенсировать другие пробелы. А что касается пятилетнего периода пересчета налога, то — это правда — так и есть.

— Вы говорите про административное давление?

— Конечно. Приведу весьма показательный пример оказания административного давления даже не на кадастрового оценщика, а на муниципальные образования. Вице-губернатор Владимирской области Елена Мазанько (сейчас она под следствием по обвинению в коррупции) проводила совещания с представителями муниципалитетов и говорила: «Вы кадастровую оценку согласовывали? Согласовывали. А сейчас у вас эту оценку оспаривают. Это неправильно: поступления в бюджет сокращаются. Так что соберите кадастровых и рыночных оценщиков и разберитесь — кто из них завысил, а кто из них занизил оценку. Кто-то должен компенсировать выпадающие доходы». И дальше — гениальная фраза: «Если вы не в состоянии это сделать, мы вам субсидии сократим». Вот такие рычаги давления. Подобные ситуации прекрасно иллюстрируют, какие мотивации у органов власти — они явно не рыночные и явно не стремятся к балансу интересов с населением и бизнесом.

Систему налогов надо настраивать только эволюционным путем. Причем это очень тонкая законодательная настройка. А что получилось в России? Только-только начали выстраивать систему кадастровой оценки, тут же решили ее поломать. И снова начать с нуля.

Как «улучшали» кадастровую оценку

— Когда вы говорите, что раз за разом «начинают с нуля», что под этим имеете в виду?

— Смотрите, в 1999–2013 годах у нас фактически уже была кадастровая оценка, которую делали преимущественно государственные структуры — сначала ФГУП «Госземкадастр-съемка», потом ФГУП «ФКЦ "Земля"» и ФГУП «Ростехинвентаризация». Последние две организации, например, в 2011–2013 гг. оценили объекты капитального строительства (ОКС) во всех субъектах РФ — более 60 млн объектов.

Потом к выполнению кадастровой оценки допустили независимые оценочные компании, которые выигрывали на аукционах и конкурсах государственные контракты по принципу «кто быстрее и кто дешевле». Никаких дополнительных требований к исполнителям работ государство не предъявляло. Победителем аукциона по кадастровой оценке могла стать компания, которая до этого проводила только оценку квартир для ипотеки. Эту проблему решили только в 2015 году: на законодательном уровне исключили аукционы (оставили только конкурсы, в рамках которых заказчики могли устанавливать критерии квалификации исполнителей и качества выполняемых работ) и ужесточили требования для компаний, которые могли проводить кадастровую оценку: в фирме должно быть минимум 12 оценщиков, пять из которых имеют не менее пяти лет стажа, а сама компания должна существовать свыше семи лет на рынке, иметь опыт работы с госконтрактами и так далее.

Прошло меньше года после введения новых требований к исполнителям работ, и произошла очередная кадастровая революция — полномочия по определению кадастровой стоимости были переданы в государственные бюджетные учреждения (ГБУ), которым по новому законодательству достаточно иметь в штате одного оценщика с опытом работы три года. Чувствуете разницу? 12 специалистов, пять из которых с пятилетним стажем — или один с трехлетним... Так решили вопрос с «повышением» квалификации исполнителей. Вот такие перепады.

Откуда берутся ошибки?

— Вы не раз говорили, что невозможно получить качественный результат оценки на «мусорной информации». Что вы подразумеваете под этим понятием?

— Это недостоверная и противоречивая информация, содержащаяся в ЕГРН и необходимая для проведения кадастровой оценки. До 1 января 2017 были ГКН (Государственный кадастр недвижимости) и ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Их соединили в ЕГРН. И в исходных ГКН и ЕГРП было много ошибок, а при «слиянии» их количество только увеличилось.

В ЕГРН по большому числу объектов базовые характеристики (площадь объекта, материал стен, год постройки, вид разрешенного использования и так далее) сегодня либо отсутствуют, либо являются недостоверными или противоречивыми. Например, «9-этажное здание, материал стен — дерево». Понятно же, что здесь что-то не так: либо дом не 9-этажный, либо материал стен не дерево. Встречаются и такие перлы: «объект находится на втором этаже одноэтажного здания». Иногда просто перепутаны колонки «год постройки» и «площадь объекта», в итоге квартира у людей в обычной «панельке» получается, скажем, 2005 кв. метров. И за такой метраж насчитывают налоги по полной программе!

Наши оценщики видели даже такое: площадь земельного участка указана больше площади субъекта РФ, где этот участок находится... Но беда в чем — даже если оценщик (неважно, независимый или государственный кадастровый) видит подобный явный абсурд, он обязан оценивать объект по тем параметрам, которые указаны в ЕГРН. До тех пор, пока туда не будут внесены изменения. И неважно, кто будет делать эту оценку: независимые оценщики, государственные кадастровые оценщики или искусственный интеллект...

Законодателям на заметку

— Какие изменения нужно внести в законы, чтобы облегчить жизнь налогоплательщикам?

— По закону существует подготовительный период, когда ГБУ в том числе обрабатывают перечень объектов оценки и делают группировку: квартиры в многоквартирных домах, индивидуальные жилые дома, дачи, гаражи, объекты коммерческого и промышленного назначения и так далее, а также земельные участки различного разрешенного использования... Законодательно должно быть закреплено, что Росреестр направляет в ГБУ перечень объектов оценки в начале подготовительного периода, а ГБУ обработанный перечень размещает у себя на сайте. Уверен, что налогоплательщики — граждане и бизнес, должны увидеть разбивку на группы, чтобы понимать, в какую из них включили их объект, увидеть, какие данные по их объектам указаны. Уже на этом этапе должна быть возможность отследить ошибки и сообщить о необходимости их устранения за год до того, как объекты начнут оценивать.

Дальше Росреестр должен направить перечень в ГБУ еще раз в середине года, а ГБУ обработанный и сгруппированный перечень должно разместить еще раз на своем сайте, чтобы налогоплательщики могли убедиться, что исправления учтены и в процессе определения кадастровой стоимости будут использованы соответствующие действительности значения характеристик их объектов. И третий раз — на начало года расчета. А не так, как сейчас, когда ГБУ получает перечень в конце февраля, а в июне уже должно разместить проект отчета. Времени на качественную работу не остается, а у налогоплательщиков есть всего один шанс заявить об ошибках в характеристиках их объектов.

В общем, эволюционировать надо, конечно, в первую очередь чиновникам, но и бизнесу с гражданами не расслабляться, а становиться грамотными и ответственными собственниками, в том числе интересоваться налогами на свою недвижимость заранее — например, когда на официальных порталах размещен еще только проект отчета о кадастровой оценке.

— Все это очень сложно для простого правообладателя — постоянно следить за разной информацией... Хотелось бы просто доверять тем, кому поручено все это рассчитывать, оценивать, собирать и актуализировать базы данных.

— Увы, без этого не получится. В результате бесплатной приватизации в России 76% граждан являются собственниками недвижимости. Это один из самых высоких процентов собственников в мире. На западе быть собственником недвижимости — дорогое удовольствие, поэтому многие всю жизнь арендуют жилье. Если люди хотят защищать свои права, они должны стать грамотными и компетентными.

Правда, обсуждается один способ, не требующий погружения в законодательные дебри. Он уже апробирован в других странах и прекрасно себя зарекомендовал. Если государственная структура, уполномоченная на проведение кадастровой оценки, считает, что величина кадастровой стоимости соответствует рыночной, а владелец категорически с этим не согласен, то он должен иметь возможность продать государству свой объект за ту цену, в какую ее оценили. Или даже с 30% скидкой. И тогда владелец может не вдаваться в детали всех этих расчетов. А если нет...

У меня есть знакомый, которому оценили его собственность в 350 млн рублей. То есть 7 млн в год налога (2% берут с любого объекта, который стоит выше 300 млн рублей). Он говорит: у меня объект год стоит в продаже за 280 млн рублей, и я не могу его продать, как же так? А 280 млн — это, к слову, совсем другая ставка налога. Так вот, если чиновники считают, что этот объект стоит 350 млн, пусть покупают за 300 млн. Мой знакомый в накладе бы не остался.

Но такое, конечно, едва ли случится в России. Хотя это очень простое решение и могло бы серьезно сдерживать недобросовестных или некомпетентных кадастровых оценщиков и тех, кто ставит им задачи по наполнению бюджета любой ценой, а такие, случаи, к сожалению, есть.

А относительно Вашего замечания, что «все это очень сложно для простого правообладателя», — согласен. Кадастровую оценку еще предстоит сделать по-настоящему открытой: должен появиться сервис, где, условно говоря, в два клика можно узнать кадастровую стоимость своего объекта и то, как она определена, через который можно оперативно направить в ГБУ обоснованное замечание.

Простые решения

— Можно ли «настроить» систему кадастровой оценки, выполняемой ГБУ, и не устраивать очередные эксперименты над гражданами?

— Да, в данной ситуации это самый правильный вариант. Нужно шаг за шагом создавать в стране институт государственных налоговых оценщиков, в том числе проводить обучение специалистов ГБУ, давать им не только знания, но прежде всего навыки проведения кадастровой оценки от обработки перечня и группировки объектов оценки до построения моделей и формирования отчета об итогах кадастровой оценки.

К сожалению, нет уверенности в том, что поняв, сколько проблем нужно решить ГБУ — организационных, финансовых, кадровых, — не найдутся желающие снова все поменять. Например, есть законодательная инициатива, в соответствии с которой предлагается отказаться от взимания налога от кадастровой стоимости ОКС (объектов капитального строительства) и вернуться к инвентаризационной стоимости — так сказать, сделать уверенный шаг «вперед в прошлое».

Другие предлагают не применять результаты кадастровой оценки до 2020-го. Вроде как раз это эволюционный вариант, позволяющий настроить систему. Но нужно учитывать, что в 59 субъектах РФ квартиры, дома, дачи, гаражи, объекты коммерческого и промышленного назначения (то есть ОКС) оценены еще в 2011–2012 гг., когда рынок недвижимости был на подъеме. То есть даже если кадастровая оценка была проведена корректно, это все равно означает, что сегодня люди и бизнес переплачивают минимум 30%.

Кстати, если сегодня ГБУ будут проводить кадастровую оценку, то кадастровая стоимость недвижимости, скорее всего, снизится, так как цены на рынке недвижимости упали. И возникает другой вопрос: как посмотрят на это субъекты РФ, создавшие ГБУ и расходующие средства на их содержание, наполняемость бюджета которых во многом зависит от имущественных налогов?

— Выходит, замкнутый круг? И поручение президента невыполнимо?

— Почему? Для начала нужно внести в Налоговый кодекс поправку: базой налогообложения для объектов, принадлежащих физическим лицам, является 70% от кадастровой стоимости объекта. Есть международный опыт, который подтверждает разумность и эффективность такой меры. Потому что массовая оценка отличается от рыночной. И даже на развитых рынках недвижимости эксперты считают, что отклонение результатов, полученных методами массовой оценки, в пределах 30% — это нормально.

— Но такой вариант не хотят принимать?

— Надеюсь, что в ближайшее время такой законопроект будет внесен в Государственную думу.