Кадастровая оценка: как сделать ее справедливой?

Sobesednik.ru рассказывает о совещании по созданию рабочей группы о кадастровой оценке в Госдуме.

На днях состоялось совещание по созданию рабочей группы под руководством зампреда комитета Госдумы по бюджету и налогам Сергея Катасонова, где эксперты попытались выяснить, что надо сделать, чтобы налогообложение было справедливым и чтобы механизм оспаривания завышенных оценок стал простым и прозрачным. На совещание собрались все заинтересованные стороны процесса: депутаты из профильных комитетов, представители Росеестра, Минэкономразвития, главы СРО — саморегулируемых организаций (в том числе из регионов) и экспертных сообществ оценщиков, предприниматели...

Закон об исчислении имущественного налога по кадастровой оценке недвижимости, приближенной к рыночной, был принят не так давно, но скандальных ситуаций вызвал уже немало: не раз ленты новостей пестрели информацией о вопиющих перекосах в оценке. Самый яркий пример — как квартиру в аварийной «хрущобе» в одном из регионов оценили по цене элитного коттеджа.

Но худо-бедно эта сфера деятельности начала как-то налаживаться. Между тем некоторые изменения в законодательстве, принятые в последнее время, вместо более качественного регулирования процесса привели к ухудшению ситуации и серьезному замешательству в экспертном сообществе. Собственно, попытка выявить слабые места и попытаться их исправить и станет главной задачей создаваемой в ГД рабочей группы.

Болевых точек, которые обсуждались на первом рабочем совещании, было три: состав комиссий по спорам; экспертиза теряет «вес»; экзамен для оценщиков.

В комиссию или в суд

Оспорить решение о кадастровой стоимости того или иного объекта можно в досудебном порядке — обратившись в специальную комиссию. А можно — сразу в суде.

Первый способ кажется более простым, второй — более надежным. Кроме того, решение комиссии не окончательное: если оно не удовлетворяет собственника, его можно оспорить в суде.

Минэкономразвития между тем считает, что для граждан такой порядок нормален, а вот предпринимателям необязательно обращаться в комиссии — пусть идут сразу в суд. Якобы бизнес сам уверяет, что так удобнее. Эксперты в зале засомневались: у каждого были свои выборки мнений, и они не совпадали с высказанными представителем ведомства.

Спросили мнение предпринимателя, находящегося в зале.

— Досудебное оспаривание — эффективнее и быстрее, — высказал свое видение ситуации глава группы компаний Гасан Архулаев. — И отказываться от него не хотелось бы. Хотя решение суда — уже окончательное, и в этом его плюс. Нужно, чтобы оставалось право выбора у предпринимателя — такое же, как у обычного гражданина. Вопрос в другом: проблема-то на самом деле системная. Так, у нас был случай, когда в рамках досудебного разбирательства нам удалось снизить кадастровую оценку вдвое. Но в результате мы заработали себе регулярные камеральные проверки...

[:image:]

Сегодня в состав комиссий, которые рассматривают оспариваемую оценку, входят по три представителя органа власти и один — от саморегулируемой организации (СРО).

— Такой состав приводит к административному давлению, — отметил Алексей Каминский, руководитель нескольких комиссий (по кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости; по взаимодействию с профессиональными и саморегулируемыми организациями Общественного совета при Росреестре), а также президент Ассоциации «СРО оценщиков «Экспертный совет».

Эксперты дружно согласились, что такое давление — случай не единичный и что надо непременно добиться того, чтобы был изменен состав комиссий по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости. Оптимальный вариант — если в таких комиссиях будут три представителя органа власти и по двое — от СРО и бизнес-объединений. И еще немаловажный момент: такие комиссии должны быть в каждом субъекте РФ. Негоже заставлять людей ездить за справедливостью за тридевять земель.

Вернуть права экспертизе

Второй вопрос, который рассматривали собравшиеся, касался экспертизы отчетов об оценке в рамках оспаривания кадастровой стоимости. Суть проблемы такова: принятый в последнее время изменения в ряд законов, так или иначе касающихся кадастровой оценки и связанной с ней деятельности, усложнил процесс оспаривания и ввел ограничение на экспертизу, которую проводят специалисты СРО.

— Фактически надзорно-контрольная функция экспертизы отменена, — подытожил профессор Кирилл Кулаков, вице-президент Ассоциации «Объединение саморегулируемых организаций оценщиков». — Экспертиза стала консультативной.

— Логика из законодательства о СРО ушла, как и смысл для профессионального сообществу создавать такие объединения, — добавила Ирина Шевцова, президент Ассоциации «Объединение саморегулируемых организаций оценщиков», генеральный директор ДСО. — Раньше экспертиза выполняла роль фильтра от недобросовестных оценщиков. Теперь, когда прошел год с тех пор, как результаты экспертизы перестали учитываться, мы можем уверенно сказать: статистика свидетельствует, что резко возросло число отказов комиссий по оспариваемым оценкам. Нелогичность ситуации проявляется еще в том, что в суде-то данные экспертизы учитываются.

Выходит, людей сознательно гоняют по дополнительным и затратным кругам? Представитель Минэкономразвития Ирина Филиппова не увидела ничего нелогичного в новом порядке. Наоборот, она отметила, что, по ее данным, каждый эксперт делал не меньше чем по тысяче с лишним экспертиз за год и что это невозможно сделать качественно.

На это Шевцова возразила, что у СРО накоплен большой объем баз данных по верхним и нижним границам цен в регионе и что СРО не только проводит экспертизу, но и отвечает за ее результаты. А сейчас аудиторы даже не утверждают компаниям расходы на проведение экспертизы, мнение эксперта рассматривается лишь как субъективное. Самое печальное — квалификационая аттестация эксперта не учитывается, в суде ему может противостоять любой, кто назовется экспертом и ни за что не отвечает — со всеми вытекающими последствиями.

Другие участники совещания поддержали Шевцову, отметив, что в реальности названное количество экспертиз многие ведомства проводят за пару месяцев, при этом имея ограниченное количество сотрудников.

СРО больше не нужны?

Эксперты вспомнили, что перед тем, как убрать экспертизу из процесса, Минэкономразвития предложило поднять планку, при которой можно оспаривать оценку. Сейчас положение такое: если по сравнению с рыночной ценой в регионе кадастровая оценка вашей недвижимости превышает 30%, ее можно оспаривать. МЭР предлагал поднять планку и дать возможность оспаривать решение по оценке лишь в том случае, если она превышает 70% от рынка. Предложение, к счастью, не прошло, и тогда убрали экспертизу...

— СРО отвечает за свои действия, несет ответственность за экспертизу, и это было правильно, — уверена Татьяна Годенко, президент НП «МСО». — Зачем уничтожать хороший опыт? Вот у нас в Ростове-на-Дону бывали и подлоги, и странные оценки (ТЭЦ рассчитали по категории развлекательных центров, поскольку там был фонтан)... Без наших баз, без помощи наших специалистов проблему было бы трудно решить. Я за то, чтобы СРО по-прежнему несла ответственность и имела те же полномочия.

[:image:]

Эксперты рассказали, что сталкивались с ситуациями, когда у комиссий была установка: какое количество оспариваний пропускать, а сколько — «заворачивать». То есть с реальной оценкой стоимости недвижимости по рыночной цене это имеет мало общего. А отмены экспертизы как обязательного атрибута оспаривания, и многие другие на первый взгляд мелкие изменения и вовсе приводят к тому, что противостоять завышенной оценке становится все труднее.

— Закон об оценочной деятельности был изнасилован 172-м ФЗ, — объявил Евгений Нейман, вице-президент Российского общества оценщиков. — Все это вызовет самоликвидацию независимых оценщиков. Сейчас мы оказались в шизофренической ситуации. И непонятно, как из нее выходить.

— В 63% случаев суды сейчас отменяют решение комиссий, — вставил статистическую нотку Кирилл Кулаков.

— Сейчас включена лишь контрольная функция, — отметила Шевцова. — Но речь теперь может идти только о свершившемся факте — СРО может отметить нарушение, но как его исправить? А у экспертизы была функция профилактики — еще до принятия окончательного решения.

В общем происходящее эмоциональный Нейман назвал «1937-м годом в экономике».

— Налог на имущество попадает в бюджеты муниципалитетов, — объяснила стремление на местах завысить кадастровую оценку выше рыночной Ирина Радченко, президент международного клуба «Интеграция» и вице-президент международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН). — Думаю, стоит изучить опыт других стран, скажем Франции, где образование этого налога прозрачно и понятно всем.

[:image:]

Засекреченный экзамен

Еще одна болевая точка сферы: вводится квалификационный экзамен для оценщиков. Прежняя система аккредитаций чем-то не угодила, и вот МЭР уже разработал проект приказа о том, как будет проходить этот новый экзамен (во время заседания выяснилось, что приказ только-только зарегистрирован Минюстом).

Алексей Каминский объявил, что будет через Генпрокуратуру добиваться изменения наиболее одиозных положений данного приказа:

— Там полторы тысячи вопросов, и никто не знает ни кто их разрабатывал, ни какие это вопросы — они закрыты, — начал перечислять претензии к приказу Кирилл Кулаков. — Что это за тайна такая? Почему квалификационные вопросы в адвокатуре и других профессиональных сообществах открыты, а у оценщиков они засекречены? Второе. Кому доверили принимать этот экзамен? Уполномоченный орган — некое ФГУП «Федеральный ресурсный центр». Почему именно это предприятие? Не профильное, не имеющее, насколько я понимаю, отделений в регионах (то есть сдавать экзамен придется ездить в Москву)... Почему это дело не доверить СРО, которые присутствуют в регионах, у которых уже есть экспертные центры. Профессионалы, в ходящие в СРО, могут адекватно оценить качество знаний, а закон о СРО гарантирует, что профессиональное сообщество будет нести ответственность за свои решения...

[:image:]

Сегодня, добавил Кулаков, есть три беды оценки — неадекватность, заказной характер и демпинг. Квалификация эти беды не решит, прибавил эксперт.

Вердикт

Совещание закончилось решением написать резолюцию, в которой перечислить все те нюансы, которые надо как можно скорей исправлять в законодательстве.

Депутат Госдумы Сергей Катасонов, под руководством которого было решено образовать рабочую группу, надеется, что экспертам удастся навести порядок в кадастровой оценке, сделать ее справедливой и недорогой. А пока он отметил отрадное единодушие у разных участников процесса и общее понимание имеющихся проблем, а также путей их решения:

— Не так давно мы обсуждали проблемы алкогольного рынка в составе другой рабочей группы — так вот там представители разных сторон бизнеса пытались каждый тянуть в свою сторону. Такого единения, как в вашей среде, я еще не встречал.

[:image:]

Хорошо бы, чтобы это единодушие привело к тому, что гражданам больше не пришлось месяцами обивать пороги учреждений, пытаясь заставить их исправить простую ошибку. Пока же у меня перед глазами печальный пример одной знакомой. У нее участок под Сергиевым Посадом, которому по какой-то загадочной причине присвоили чужой номер. И теперь по документам у нее в собственности находится якобы огромный участок в дорогом месте района. Платит она налог вдове больший, чем должна. Пытается исправить ошибку уже больше года, постоянно ездит в Сергиев Посад из Москвы — и постоянно сталкивается с какими-то проблемами...