Что ждет хрущевки "несносимых" серий – капремонт или снос?

Sobesednik.ru выяснил у эксперта, действительно ли необходима вторая программа сноса «хрущевок» и как ее реализовать.

Председатель комиссии Мосгордумы по градостроительству, государственной собственности и землепользованию Сергей Зверев сообщил, что в столице может начаться снос всех оставшихся «хрущевок». Это будут дома, принадлежавшие к так называемым «несносимым» сериям. Напомним, что в Москве осталось снести только 93 ветхих пятиэтажных дома по работающей ныне программе сноса жилых домов, в которую не попадают упомянутые Зверевым дома.

Sobesednik.ru узнал у Никиты Чулочникова, президента Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость, что несносимые пятиэтажки могут служить еще довольно долго.

— Много ли домов придется сносить и какого количества горожан коснется проблема, если будет принято решение о сносе домов «несносимых» серий?

— Технологии строительства сносимых сейчас серий не предусматривают реконструкцию этих домов. Но с тех времен еще остаются дома так называемых «несносимых» серий: это 5-этажные дома серий 1-515, 1-510, 1-511, 1-447. Они имеют более современные конструктивные особенности и рассчитаны на более длительный срок эксплуатации. У них лучше теплозащитные свойства, чем у сносимых серий, более удобные планировки. Но и эти дома также уже достаточно старые: внутридомовые сети у части из них требуют замены, там достаточно высокий износ. Ну а после замещения изношенных систем эти дома спокойно продолжат служить. Учитывая все нюансы, есть смысл откладывать снос этих домов на более поздние сроки: они еще достаточно могут прослужить.

В Москве такие дома составляют значительный процент от всего жилого фонда — их по статистике в 1951–1961 гг. было построено порядка 12%, а в 1961–1971 гг. порядка 20%, эти процессы затронут сотни тысяч людей.

— В какие сроки может быть осуществлена такая программа?

— Сроки сноса домов, если будет запущена соответствующая программа, зависят от двух факторов: того, как она будет реализовываться, и общего состояния домов. Реализующаяся сейчас программа буксовала, и были случаи, когда сроки сдвигались. Например, некоторые дома ждали своей очереди по 10–12 лет. Второй фактор включения в программу — фактическое состояние дома. Будет поднят вопрос обследования этих домов. Здесь есть тонкая грань: нужно проводить капремонт или уже пора сносить дом? Не будем забывать, что в регионах ограничены ресурсы и строительные мощности для возведения новостроек. Думаю, реализация возможной программы займет не меньше 10–15 лет, учитывая, что еще два года будет длиться предыдущая.

[:image:]

— А высока ли вообще вероятность ее реализации?

— Для того, чтобы организовать качественный процесс сноса домов системного характера, необходимо вносить поправки в Градостроительный кодекс РФ. Как известно, такие дома в основном располагаются, в крупных городах, и сейчас они «вросли» в существующий ландшафт. Их снос позволил бы повысить качество жизни в тех районах, где они располагаются. Там уже сложилась хорошая инфраструктура, а качество вот этих пятиэтажек ниже качества инфраструктуры.

Чтобы нормально организовать процесс сноса, необходимо провести так называемое «волновое переселение» — при этом процессе выделяются новостройки, куда из первых сносимых домов переселяются люди, потом на месте старых домов появляются новостройки, и часть жильцов может переселяться туда, ну и так далее. При этом появляются дома более высокой этажности и увеличивается плотность застройки. Важно понимать, что сносить дома будет не так просто из-за ограничений при организации работ по демонтажу, ограниченному пространству, плотностью окружающей среды и развитости инфраструктуры. Есть и другие вопросы: что проложено под этими домами? сохранилась ли в полном объеме техническая документация?

— Помимо инфраструктурной проблемы можно выделить еще две: на кого лягут затраты и необходим ли снос при всех минусах этих домов.

— В последнее время стала актуальной проблема безопасности проживания. Различные службы стали меньше следить за этим, им урезали полномочия, сократили состав. Теперь за безопасностью в первую очередь должен следить сам собственник и управляющая организация. Самое важное — обслуживание лифтового и газового оборудования, необходимо также правильно обслуживать и другие инженерные системы здания. Все ЧП, которые происходят в последние годы, чаще всего связаны с неправильной или недобросовестной эксплуатацией оборудования. Не стоя́т, например, системы контроля загазованности с автоматическим отключением подачи газа в жилых зданиях — так называемые газоанализаторы, которые отслеживают протечки. По нормативным документам они обязательны к установке, когда тепловая мощность газового оборудования свыше 60 кВт и если газовое оборудование установлено в подвальных, цокольных этажах или в пристройке к зданию. Не всегда в должной степени ведется их мониторинг. Это одна из причин возникновения техногенных катастроф.

Что касается затрат, то важно будет запустить программу поддержки застройщиков, осуществляющих реновацию территории, на региональном, а лучше — на федеральном уровне. Нужно дать частному застройщику гарантии получения компенсаций от государства, которые будут запускаться при непредвиденных обстоятельствах во время сноса, повлекших большие непредвиденные расходы. Государство должно разработать типовые проекты для демонтажа зданий.

Но самый больной вопрос здесь — возможность выкупа помещений в домах, которые будут построены на месте снесенного жилья. Ведь застройщик будет вынужден закладывать в новые дома те затраты, которые ушли на снос старого фонда. Возможно, это будет какая-то программа поддержки, где государство будет выкупать какие-то объемы жилого фонда, оказывать поддержку в реконструкции или создании новых энергомощностей и подаче коммунальных ресурсов. Затраты на снос лягут на застройщика, и он должен быть экономически заинтересован участвовать в программе. Государство должно здесь правильно выстроить диалог с бизнесом, чтобы каждый правильно понимал свою роль в процессе.

— Что будет в регионах: сколько людей программа может затронуть, есть ли какая либо специфика реализации программы?

— Необходимо понимать, что процент домов, о которых мы говорим, в Москве постепенно уменьшался — был прирост вводимых домов, а в регионах такого количества жилья не появлялось, и из-за этого доля подобных домов там гораздо выше. Снос домов в каждом субъекте может коснуться от десятков до сотен тысяч человек, это будет неравномерно, в зависимости от региона. Износ домов в каждом субъекте федерации разный. В регионах могут быть климатические особенности, которые требуют дополнительных затрат на создание домов с более высокими теплозащитными свойствами. Могут быть дополнительные работы, связанные с почвой, где необходимо использовать более сложные конструкции фундаментов; доставка в некоторые регионы специальных строительных конструкций, опыт местных застройщиков. Однако главное здесь — спрос и платежеспособность населения в том или ином регионе.

[:wsame:][:wsame:]