Москва тонет в новостройках. Как извлечь из этого выгоду?

Что будет с ценами на жилье после побития 12-летнего рекорда по количеству новостроек в Москве, выяснил Sobesednik.ru.

— В настоящее время на рынке действительно наблюдается очень широкое предложение среди всех классов недвижимости, — говорит руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Георгий Новиков. — Новые проекты выходят в реализацию буквально каждый день. Так, по нашим подсчетам в Москве в старых границах в мае 2016 г. в реализации находилось по всем сегментам, включая премиум и делюкс, 194 объекта в 455 корпусах (здесь учитываются как традиционные квартиры, так и апартаменты). Однако ко всему прочему известно еще минимум о десяти крупных проектах новостроек по всей Москве, девелоперы которых не планируют переносить сроки вывода проектов. Их уверенность в завтрашнем дне объясняется просто — в Москве всегда была конкуренция на рынке недвижимости, сейчас ситуация не хуже и не лучше.

— Но часто бывает так, что предложений много, а выбрать-то и не из чего. То дом построен в промзоне, то вместо квартиры апартаменты с невозможностью прописаться и с завышенной коммуналкой в будущем. Как найти лучшее предложение и не ошибиться в выборе?

— Желательно при выборе объекта в первую очередь определиться с форматом жилья — квартиры или апартаменты. В настоящее время у многих девелоперов стоимость квартир практически не отличается от стоимости апартаментов или это отличие некритично при принятии решения о покупке. Действительно, лучше не рассматривать для покупки квартиру в бывшей промзоне, особенно если это производство имело связь с химической, машиностроительной или военной промышленностью. Второй момент, на который важно смотреть — развитие общественного транспорта в локации, в частности метро. Например, есть новые площадки, на которых скоро будет старт проектов и которые располагаются от новой станции метро буквально в сотне метров.

— Повлияет ли столь обширное предложение на цены, акции ?

— Оно уже влияет на цены предложения — многие застройщики вынуждены опускать стоимость некоторых типов своих квартир ниже психологических отметок, к которым москвичи привыкли за последние годы. Так, на начальных этапах строительства в некоторых московских проектах (например, «Домашний», «Город») стоимость квадратного метра опускалась ниже 100 000 руб. Однако в дальнейшем цены оперативно повышались до значений, соответствующих среднерыночным, в связи с быстрым ростом строительной готовности объекта.

[:image:]

В широком смысле ждать повсеместного существенного снижения стоимости квадратного метра в Москве не стоит даже с учетом большого рыночного профицита — девелоперы работают сейчас на минимальной марже, и еще большее снижение стоимости поставит под удар их бизнес в целом, — говорит эксперт. — Даже привлечение проектного финансирования по выгодным ставкам требует соблюдения платежной дисциплины. А единственным источником денежных поступлений на активной стадии каждого проекта являются лишь сделки по продаже квартир. Акции на рынке будут, однако также их условия не создадут какой-либо ажиотаж: они будут, скорее всего, действовать на квартиры с ликвидностью ниже среднего — то есть те, которые по каким-то причинам продаются хуже.

— Как будет дальше развиваться ситуация? Будут ли застройщики уменьшать свою активность или, наоборот, московские стройки еще больше наберут обороты?

— На наш взгляд, темпы выдачи разрешений на строительство пока спадать не будут. Во-первых, мэрия столицы (как сдерживающий фактор) заинтересована в развитии и населении тех районов столицы, в которых ведется активное инфраструктурное строительство, в частности метро. То есть город готов предоставлять бизнесу возможность работать. Во-вторых, на земельном рынке сейчас порядка 150 актуальных площадок, собственники которых не готовы самостоятельно заниматься девелопментом, но заинтересованы в их развитии. Что касается уже строящихся объектов, то, на наш взгляд, застройщики от агрессивного наполнения портфеля новыми проектами перейдут к консервативному управлению имеющимися комплексами. Например, ранее девелоперы могли себе позволить строить и одновременно продавать квартиры сразу в трех-четырех корпусах одного проекта одновременно. Сейчас управление ассортиментом будет более сдержанным — по многим проектам можно заметить, что продаются квартиры в двух, максимум трех корпусах — причем один уже почти построен, а второй на начальном этапе. Это позволит более оптимально регулировать потоки клиентов и точнее прогнозировать cash-flow.

— Выгодно ли покупать новостройку сейчас или стоит подождать?

— Покупать, если вопрос стоит в покупке жилья для собственного проживания, будь то первое приобретение недвижимости либо улучшение текущих жилищных условий. В настоящее время в Москве на практически любой вкус и любую локацию города есть минимум два-три конкурирующих проекта. Стоит обратить внимание на комплексы крупных застройщиков, которые ранее строили масштабно целыми микрорайонами, а сейчас сделали упор на объекты в Москве. Например интересные с точки зрения приобретения объекты есть у ПИК (Green Park, «Генерала Захарова, 7», «Варшавское шоссе, 141» или «Мещерский лес»), «Мортон» («Влюблино», «Петр 1» или новый комплекс «Столичные поляны»). Также стоит отметить и группу ЛСР, у которой в реализации сейчас 2 больших комплекса — «ЛУЧИ» в Солнцево и из более дорогого сегмента — «ЗИЛАРТ».

Топ-5 новостроек Москвы с самыми выгодными ценами:

1. «Мкрн. Домашний» строится в Марьино, цены стартуют от 92 000 руб./кв. м, одно из самых выгодных на текущий момент предложений в столице.
2. «Лучи» — строится в Солнцево, стоимость реализации от 97 000 руб./кв. м.
3. «Мир Митино» — строится вблизи села Рождествено, цены стартуют от 101 000 руб./кв. м.
4. ЖК «Город», который строится в САО — стоимость начинается в среднем от 107 000 руб./кв. м.
5. «Кварталы 21/19» — стоимость от 120 000 руб./кв. м.

[:wsame:][:wsame:]