Как оценить свою квартиру: правило "трех цен"

Как установить цену на квартиру, которая не даст продешевить, но и не затянет продажу жилья, выяснял Sobesednik.ru.

Пузырь раздутых цен на квадратные метры жилья постепенно сдувается — на рынке недвижимости застой. При этом большинство продавцов категорически не хотят снижать цену. Они недоумевают: все дорожает (еда, стройматериалы, промтовары, обучение, услуги и так далее), а недвижимость дешевеет — как же так? А всё просто — на недвижимость нет спроса: предложения продавцов колоссально превышают покупательский спрос.

Как при таком положении вещей выяснить, сколько же на самом деле стоит ваша квартира? Объясняет Елена Солдаткина, эксперт столичного агентства «Нора-недвижимость».

— Извечный конфликт продавца и покупателя? Один хочет продать как можно выгоднее, другой — купить как можно дешевле...

— Да, но кризис вносит свои коррективы в поведение продавцов. Сейчас, чтобы продать недвижимость, они должны выбрать: либо подстраиваться под ситуацию, либо сидеть на своей цене и ждать лучших времён. Но когда они наступят, никто не знает.

Покупатель практически ушёл с рынка, спроса на недвижимость нет. А покупатель терпеливо сравнивает, торгуется... И покупает ту квартиру, где хорошо уступят в цене. Покупатель сейчас осознаёт своё преимущество и жёстко диктует условия. Аксиома сегодняшнего дня: недвижимость стоит столько, сколько денег за неё предлагает будущий собственник.

— А некоторые эксперты утверждают: на рынке недвижимости существуют три цены...

— Это так и есть. Вопрос в том, какая из них эффективнее.

[:image:]

— Какие это три цены?

— «Первая» — это цена продавца. Он самостоятельно оценивает свою квартиру. Вначале ориентируется на стоимость аналогичного жилья, изучая объявления. Потом закладывает в выведенную таким путем цену свои личные умозаключения. Например, он сделал ремонт квартиры. Значит, захочет усчесть его стоимость, деньги, потраченные на стройматериалы, свои нервы и любовь к собственному жилью... Сюда же включит и мнение соседа, родни и знакомых. А то, что, скажем, у него вид из окон на трубы ТЭЦ или рядом проходит ЛЭП либо эта квартира — свежее наследство, во внимание не возьмет. Поэтому не стоит удивляться, что вероятность продажи квартиры по «первой» цене в течение года очень маленькая.

— С этим разобрались. А что расскажете про «вторую» цену?

— «Вторая» цена формируется риелтором — путём серьёзного мониторинга цен на рынке с помощью профессиональных инструментов. Здесь учитывается все: район, состояние дома/подъезда/квартиры, инфраструктура, транспортная доступность, экологичность района, расположение квартиры, количество предложений аналогичного жилья... Также на цену влияют состояние правоустановочных документов и причина продажи жилья. В общем, всё то, что может упустить продавец, оценивая квартиру самостоятельно. Поэтому чаще всего цена риелтора может существенно отличается от цены собственника. Срок продажи квартиры по этой цене в настоящее время — от 3 до 9 месяцев при условии её возможной корректировки при торге с покупателем.

— Выходит, и по второй цене продать быстро (если есть такая необходимость) жилье сегодня трудно. Ну, и наконец, расскажите про «третью» цену.

— «Третья» — это та цена, которую готов платить покупатель, но с которой изначально не согласен среднестатистический продавец.

Речь идёт о покупателях, которые ждут квартиры в определенных домах/районах. Такие покупатели проявляются в первые одну-две недели рекламы объекта. Поэтому вероятность продажи квартиры за месяц-два, но по той цене, что предлагают они, — очень высокая.

— Какую же тактику стоит выбрать продавцу, чтобы найти золотую середину между этими тремя вариантами?

— Схема поведения простая. Проведите мониторинг рынка (что и по какой цене сейчас продается), после этого определите цену своей квартиры по нижней границе цен на аналогичные предложения и выставите ее в рекламу на продажу. Если прошло две недели, а звонков нет, нужно немного снизить цену. Если после этого звонки пошли, но просмотров нет — значит, стоит ещё чуть снизить цену. При нескольких запросах на просмотр с учётом возможного торга (а торгуются сейчас все) цену можно снова скорректировать немного вверх.

Все это лучше делать — не сочтите за рекламу — с помощью опытного риелтора, так как, продавая квартиру, нужно и следить за спросом в том районе, где она продаётся, и вовремя корректировать цену, анализируя ситуацию на рынке целиком. Справиться с этой задачей без большого опыта продаж сложно.

— А может, стоит просто следовать своей выгоде? Если деньги срочно не нужны, то пусть квартира ждет своего покупателя — хоть год, хоть два...

— Тут есть оборотная сторона медали. Переоцененные квартиры действительно продаются годами. Но тем самым они зарабатывают себе плохую репутацию — то, что она долго не продается, вызывает подозрительность и ещё больше отпугивает покупателя. Обычно люди рассуждают так: «Если квартира долго не продаётся, значит, с ней что-то не то...»

Кроме того, на падающем рынке простой означает финансовые убытки. Если сегодня не сделать покупателю скидку в размере 2–5%, завтра можно потерять уже больше 10%.

В любом случае в вашей цене изначально надо обязательно оставить запас на торг. Потенциальный покупатель обязательно будет просить скидку!

— А стоит ли так стараться угадать оптимальную цену, если осенью даже падающий рынок , как правило, немного оживляется?

— Вы правы. Думаю, и в этот осенний период активность рынка традиционно увеличится. Но это не значит, что цены на недвижимость начнут расти и произойдёт некое оживление. Продавцам, чтобы не затягивать сроки по продаже, советую все же откорректировать цену вниз: иначе не исключено, что потом придется потерять ещё больше. А покупателям — поторопиться с решением квартирного вопроса. Сейчас самый благоприятный и выгодный период именно для покупки жилья. Не теряйте драгоценное время, — заключает эксперт.

[:wsame:][:wsame:]