Загадка "фонда компенсаций". Что не так в новом законе о риелторах

Проект закона о риелторской деятельности и альтернативные предложения профессионалов изучил с экспертом Sobesednik.ru.

Жаркие дебаты проходят в среде риелторов. Участников рынка будоражит подготовка закона о риелторской деятельности в России. Так ли он необходим и что изменится, когда всех посчитают? Обсуждаем предложенные новации с экспертом столичного агентства «Нора-недвижимость» Еленой Солдаткиной.

— Закон планируется окончательно утвердить и ввести в действие к 2018-му. А зачем он вообще нужен? Много мошенников на рынке?

— Да, одна из целей — защитить потребителя, сделать рынок понятным и прозрачным, так как только в Москве каждая двадцатая сделка из-за мошенничества псевдо-риелторов оспаривается в суде.

Но есть и еще одна причина — экономическая. Власти хотят вывести доходы риелторского бизнеса из серого оборота. В среднем в год по России проводится 4,5 млн сделок по недвижимости, из которых примерно 3,5 млн проходит через риелторов. А это колоссальные деньги — оборот всех сделок через посреднические услуги составляет 6 трлн руб.

— И что предлагают? Хорошо забыто старое — лицензирование? Известно, что до 2002 года агенства недвижимости лицензировали...

— История развивалась следующим образом. В 90-х годах по инициативе бывшего мэра Москвы Юрия Лужкова Москомимущество проводило жёсткое лицензирование. Программа была строгая. Для того, чтобы получить лицензию, надо было пройти обучение и сдать экзамены. В каждом агентстве недвижимости должны были работать хотя бы два профессиональных риелтора. А индивидуальные предприниматели должны были сдавать экзамен и получать лицензию все поголовно. Но в 2002-м вышла новая редакция Закона РФ «О лицензировании отдельных видов деятельности», где риелторская деятельность в данный перечень уже не входила.

[:image:]

— А чем это было мотивировано?

— В то время государство планировало устранить лишние административные барьеры, которые усложняли рыночные отношения. Поэтому было решено создать добровольную систему сертификации. И сегодня существует самая крупная саморегулируемая организация (СРО) — Российская гильдия риелторов (РГР), в которую входит 50 субъектов РФ.

Что предлагают

— Нулевые чтения нового законопроекта уже прошли в Общественной палате 30 августа. Что предлагают?

— На нулевом чтении Законопроекта рассматривали идею ввести следующие нормы:

• создание модели саморегулируемой организации (СРО) в риелторской деятельности;
• ввести страхование имущественной ответственности риелторов;
• запретить заниматься риелторской деятельностью лицам, которые не будут являться членами СРО;
• запретить СМИ брать деньги за рекламу объектов, выставленных на продажу, а также публиковать информацию об объектах при предъявлении собственником правоустанавливающих документов.

— Но руководство РГР считает, что законопроект сырой и не соответствует реалиям рынка. Почему?

— Во-первых, в нем не перечислены трудовые функции специалистов. Не прописано, какое должно быть образование/знания, какими умениями должны обладать профессионалы. В общем, ссылка идет лишь на понятие «риелтор», отсутствует глоссарий.

Во-вторых, предлагают, что в СРО могут входить физические лица. Тогда как РГР работает с юрлицами и ИП, да и самим законом предусмотрено, что предпринимательской деятельностью имеют право заниматься юридические лица и ИП.

Существенные противоречия возникают из-за того, что все эти нормы создавались не профессиональными участниками рынка недвижимости. Поэтому-то РГР и инициативная группа неравнодушных риелторов считают, что законопроект должен учитывать уже имеющийся опыт, знания и наработки профессиональных участников и разрабатываться в тесном контакте с РГР.

Профстандарты для рынка недвижимости

— Сейчас активно обсуждаются профстандарты для риелторов, которые разработаны РГР. Какие?

— Выделяются профессиональные функции, уровень квалификации, строго соответствующие функциям, трудовые действия и функции в рамках работы профессиональной сферы, требования к знаниям и умениям специалиста, его объем знаний и опыт работы. И самое главное — название должности, определяющее полномочия и квалификацию специалиста.

Сейчас все это активно обсуждается инициативной группой, потом проект отправят в экспертный совет, затем его представят в национальный совет при президенте РФ, где будет решено — отклонить или утвердить. В случае утверждения произойдет регистрация профессиональных стандартов в Минтруде.

— Специальности тоже предложены?

— Да, их две: агент по недвижимости и брокер по недвижимости. Агент работает с клиентом, а брокер несет ответственность за все действия по сделке. Если профессионал — индивидуальный предприниматель, то это брокер с функциями агента.

— Какой вид ответственности риелтора предусмотрен?

— Это самый спорный и горячо обсуждаемый вопрос среди профессионалдов рынка. Здесь все непросто. Проект закона, разработанный депутатами думской фракции «Справедливая Россия» во главе с Дмитрием Ушаковым, предлагает создать компенсационный фонд с минимальным взносом в 300 тысяч рублей. Но не прописано, каким образом будет функционировать этот фонд, каковы способы внесения взносов и как будет производиться наполнение этого фонда в случае выплаты компенсации. Непонятно также, кто будет управлять фондом и отвечать за его сохранность. То есть упущено самое существенное.

Между тем та модель, которая существует сейчас и которая прекрасно работает, намного более надежная: агентства недвижимости, проходя сертификацию, обязаны страховать свою деятельность минимум на 3 млн рублей. Эта модель действенна и эффективна. Именно поэтому РГР в разработанных гильдией профстандартах к готовящемуся закону предлагает оставить систему страхования вместо компенсационного фонда.

Кроме того, возникает вопрос: за что будет нести ответственность риелтор, за какие именно действия и какими правовыми статьями будет регулироваться эта ответственность? Кто и каким образом будет определять ее? Непонятно, от какой стоимости будет идти база расчетов, страховые выплаты. А самый главный вопрос: почему эту ответственность будет нести один риелтор? И за что в таком случае будут нести ответственность регистраторы (государственные чиновники) и нотариусы, которые теперь удостоверяют практически все виды сделок и берут за это немалые деньги? В общем, вопросов к новому проекту закона пока больше, чем ответов, — заключает эксперт.

[:wsame:][:wsame:]