Чем для россиян станет запрет на продажу квартир с долгами

Эксперт рассказал Sobesednik.ru о продажах долговых квартир, ущемлении прав собственников и бесперспективности затеи.

Замминистра строительства Андрей Чибис заявил о возможности появления запрета на продажу квартир с долгами по ЖКХ. Уже скоро, по словам чиновника, продавец квартиры должен будет представить некий документ о том, что у него нет долгов за ЖКХ, чтобы не подставить того, кто покупает. В настоящий же момент случается порой, что формально долг на предыдущем собственнике, а реально он ложится на плечи покупателя, считают в правительстве.

Насколько обоснованна эта мера? Действительно ли россияне задолжали огромные деньги коммунальщикам? Никита Чулочников, председатель экспертного совета Ассоциации компаний обслуживающих недвижимость (АКОН), ответил на вопросы Sobesednik.ru.

— Можете привести случаи действительно большой задолженности продавцов? Насколько она бывает велика?

— Зависит от причин образования задолженности. Наибольшая задолженность может возникнуть, если собственник умирает или объявляется недееспособным — тогда долги могут копиться годами, достигать нескольких миллионов. Квартира в этом случае может продаваться за долги властями с аукциона с большим дисконтом, покрывающим долг, а покупатель — профессиональный участник рынка, инвестор, риелтор — приобретает с целью выгодной перепродажи. Участниками таких сделок часто выступают черные маклеры.

Однако такие сделки единичные в общем объеме продаж, и физические лица их стараются не рассматривать. Более распространённая ситуация, когда собственник не может содержать свое жилье и, постепенно накопив задолженность, вынужден его продать. По ст. 210 ГК РФ новый собственник не обязан погашать долг предыдущего собственника, за исключением обязательства выплачивать взнос на капремонт (п. 3 ст. 158 ЖК РФ). Однако из практики агентств недвижимости [следует]: если размер долга небольшой, часто эти вопрос урегулируются между старым и новым собственником напрямую.

[:image:]

— Не ущемляет ли эта мера права продавцов?

— Основная проблема в том, что недобросовестный продавец не сообщает новому собственнику о наличии задолженностей, а не каждый покупатель знает, как проверить наличие долгов, сделав запрос в управляющую организацию и банк, где проводятся платежки по этой квартире. После сделки управляющей компании сложнее взыскать старые долги по ЖКХ с нового собственника, так как его защищает закон.

Если в договоре купли-продажи не отражен механизм погашения, чтобы долг не стал безвозвратным, управляющая компания начинает нажимать на нового собственника, создавая конфликтную ситуацию. Конечно, в условиях кризиса, когда в продажах растет доля проблемных объектов, запрет на продажу жилья с долгами за ЖКУ ущемляет гражданские права собственника, лучше развивать механизм урегулирования долговых споров, используя практику ГК РФ. Нужно понимать, что проблемный собственник не всегда продает единственное жилье — нередко это вторая-третья квартира, которую собственник просто не может содержать.

— Какие инструменты будет разрабатывать правительство, чтобы запретить продажу?

— При продаже [могут] обязать собственника представить документ, подтверждающий отсутствие долгов, например через систему ГИС ЖКХ [информационная система жилищно-коммунального хозяйства], чтобы снизить вероятность коррупции при получении его непосредственно в управляющей организации.

— Могут ли начаться злоупотребления в связи с этим нововведением?

— Прямой запрет на продажу жилья с долгами за ЖКУ не поможет их быстро решить, скорее он загонит проблему вглубь, когда из-за выросшей до неподъемного уровня задолженности жилье будет изыматься у собственника властями и выставляться на аукцион. Инвестор погасит за собственника долги, а само жилье будет продаваться за бесценок и перепродаваться для извлечения прибыли.

[:wsame:][:wsame:]