Если покупаете квартиру у несовершеннолетнего...

Как закон охраняет права несовершеннолетних собственников недвижимости, выяснил у эксперта-юриста Sobesednik.ru.

Многие записывают недвижимость на детей и, если возникает необходимость такую квартиру продать, сталкиваются с некоторыми нюансами. То же самое относится и к покупателям. О чем нужно помнить, покупая недвижимость, собственником или одним из собственников которой является несовершеннолетний ребёнок, рассказывает Александр Перепелкин, начальник юридического отдела столичного агентства «Нора-недвижимость».

Дееспособность накапливается с возрастом

— Сейчас много сделок с квартирами, которые принадлежат детям. Понятно, что родители по каким-то причинам записали недвижимость на малышей. Но, выходит, они таким образом теряют право распоряжаться своей собственностью?

— Почему же? Просто их права становятся ограниченными. С одной стороны, неполная гражданская дееспособность ребёнка (которая накапливается с возрастом) не позволяет несовершеннолетнему самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему недвижимым имуществом. И дети до 14 лет приобретают права и обязанности в гражданском обороте недвижимости через действия своих законных представителей (одного из родителей) или, если они лишены родительского попечения, через действия своего опекуна (ст. 28 ГК РФ). Так что именно последние (родители, опекуны) вправе в соответствии с действующим гражданским законодательством заключать от имени несовершеннолетнего ребёнка, не достигшего 14 лет, договоры купли-продажи недвижимости. Сделки, совершенные с нарушением этого правила, являются ничтожными (ст. 172 ГК РФ).

— А что меняется при достижении ребенком 14 лет?

— Накапливается дееспособность. И дети возрастом с 14 до 18 лет заключают (подписывают) договор купли-продажи недвижимости от своего имени самостоятельно. Но — с письменного согласия своего законного представителя или попечителя (ст. 26 ГК РФ).

Такое согласие, как следует из содержания п. 1 ст. 26 ГК РФ, может быть как одновременным, так и последующим. В первом случае несовершеннолетний ставит подпись под договором, а рядом ставит свою подпись, давая согласие на сделку, один из родителей или попечитель. Во втором случае согласие одного из родителей или попечителя такого несовершеннолетнего может быть оформлено отдельным документом.

На практике предпочтительным является первый способ, так как он сразу ставит точку над i в вопросе получения необходимого согласия на сделку законного представителя или попечителя. В противном случае родители или попечитель имеют право на основании ст. 175 ГК РФ потребовать в судебном порядке признания недействительной сделки, заключённой без их согласия.

Без органов опеки не обойтись

— И не надо обращаться в органы опеки? Достаточно согласия родителей или попечителей?

— Нет, не достаточно. В связи с тем, что речь идёт об отчуждении недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему ребёнку, независимо от его возраста (то есть уровня накопленной дееспособности), а также согласия родителей, опекунов или попечителей для продажи недвижимости или доли в праве на недвижимость, принадлежащей несовершеннолетнему ребёнку, необходимо получить ещё предварительное согласие органов опеки и попечительства, которые контролируют соблюдение имущественных и других интересов ребёнка при совершении таких сделок (ст. 37 ГК РФ и ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Такие разрешения органов опеки и попечительства на практике можно получить только под условием одновременной или предварительной покупки на имя несовершеннолетнего другой аналогичной по стоимости и другим потребительским характеристикам недвижимости.

— То есть продавая квартиру, записанную на ребенка, в сущности ты ничего толком не продаешь, так как должен купить ребенку другую аналогичную квартиру?

— По большому счету, это так. К примеру, если продаётся квартира, то условием разрешения её продажи, скорее всего, будет требование приобретения ребёнку другой квартиры или — совместно с близкими родственниками — доли в праве общей долевой собственности на квартиру, где на долю ребёнка будет приходиться жилых и общих метров площади не менее, чем в продаваемой квартире.

Кроме того, продаваемая и покупаемая взамен квартиры должны быть равноценными по стоимости. В этом вопросе органы опеки и попечительства руководствуются, как правило, кадастровой стоимостью, а если она не установлена — отчетами о стоимости квартир, сделанными независимыми оценщиками.

Если приобретаемая на имя несовершеннолетнего недвижимость по стоимости меньше продаваемой, разницу могут потребовать предварительно положить на банковский счёт ребёнка, распоряжаться средствами с которого до совершеннолетия ребенка можно будет также под контролем органов опеки и попечительства.

Поэтому для оценки соблюдения имущественных прав и других интересов ребёнка при совершении предстоящей сделки для получения согласия в органы опеки и попечительства нужно предоставить, кроме заявления и документов на продавшему квартиру, также документы на покупаемое взамен на имя несовершеннолетнего жилое помещение.

— Как долго органы опеки могут рассматривать такое заявление?

— Срок рассмотрения заявления о получении согласия на сделку для органов опеки и попечительства установлен законом в 15 дней (ч. 3 ст. 21 Закона РФ № 48-ФЗ от 24.04.2008 г.). Необоснованный отказ можно обжаловать в судебном порядке.

У бабушки не покупать!

— Но ведь люди продают что-то, чтобы получить деньги. А выходит, что выгоды никакой, одна головная боль. Можно ли фиктивно купить ребенку квартиру, скажем, у его родной бабушки, а ту, что записана на ребенка, продать с выгодой для всей семьи?

— Так не получится: в соответствии с п. 3 ст. 37 ГК РФ, родители, опекуны и попечители, а также их супруги и близкие родственники не вправе совершать с несовершеннолетним какие-либо сделки, кроме передачи имущества ребёнку в дар или безвозмездное пользование.

Поэтому нельзя продать квартиру ребёнка, обеспечив соблюдение его прав покупкой ему аналогичной квартиры у родной бабушки, а также у родных дяди или тети, которые являются близкими родственниками их родителей. Такие сделки могут быть признаны судом недействительными.

[:image:]

— А какая разница? У ребенка-то все равно в собственности остается равноценная продаваемой квартира, а ведь именно за этим моментом следит закон.

— Закон это запрещает. Ранее существовала практика получения разрешения органов опеки и попечительства в таких случаях с условием не продажи, а дарения ребёнку квартиры близкими родственниками. Однако такая практика в настоящее время также признана противоречащей закону, так как налицо притворная сделка, прикрывающая, опять же, возмездный договор с участием несовершеннолетнего и близких родственников.

К нотариусу — обязательно!

— Нужно ли еще где-то заверять сделку?

— Обязательно у нотариуса. С 29 декабря 2015 года сделки по распоряжению недвижимым имуществом несовершеннолетних детей были поставлены также под контроль и нотариусов — через введение требования об обязательной нотариальной форме для договоров купли-продажи с такой недвижимостью (ст. 30 Федерального закона РФ № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.)

Поэтому договор купли-продажи недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, теперь необходимо в обязательном порядке удостоверять у нотариуса. Несоблюдение нотариальной формы сделки, когда такая форма является обязательной, влечёт ничтожность сделки (ст. 165 ГК РФ).

— А если ребенок не является ни собственником, ни владельцем доли в квартире? Если он только зарегистрирован в ней?

— Если же ребёнок только зарегистрирован в продаваемой квратире по месту жительства и при этом не лишён родительского попечения, то по общему правилу (если иное не предусмотрено законом или договором), установленному ст. 292 ГК РФ, согласие на продажу такой квартиры от органов опеки и попечительства с 1 января 2005 года не требуется, а право пользования ребёнка отчуждённым жилым помещения прекращается. Оформить такой договор купли-продажи можно, как и прежде, в простой письменной форме.

В случае вступления несовершеннолетнего в брак (ст. 21 ГК РФ) или объявления его органами опеки и попечительства или судом полностью дееспособным в порядке эмансипации (ст. 27 ГК РФ) несовершеннолетний досрочно приобретает полную гражданскую дееспособность и вправе самостоятельно, без согласия кого-либо, продавать свою недвижимость.

[:wsame:][:wsame:]