Есть ли жизнь за МКАДом: почему рынок недвижимости Подмосковья падает

Чем вызвано рекордное падение на подмосковном рынке недвижимости, спросил Sobesednik.ru у экспертов рынка.

Самый крупный в стране рынок жилищного строительства — подмосковный — забуксовал. Девелоперы и риелторы отмечают падение спроса на 20–30%. В чем причины падения спроса на новостройки в Подмосковье?

— На мой взгляд, главная проблема не столько в падении спроса, сколько в том, что он не восстановился в Московской области, как это было в 2016 году в столице, — говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. — По итогам 2016 года Росреестр зарегистрировал в Москве 92 204 договора долевого участия (ДДУ), тогда как в 2015 их было 96 412, а в 2014 году — 110 274. То есть в 2016 году спрос уменьшился только на 4,4% по сравнению с 2015 годом, но он все еще остается ниже на 16%.

Падение спроса в Подмосковье связано, как я полагаю, с двумя причинами. Первая — это снижение платежеспособности покупателей, особенно той их части, которая ориентирована на недорогое жилье в Московской области. Именно такие клиенты в большей степени страдают от кризиса, падения доходов и безработицы. Вторая причина — высокая конкуренция, которую составляют подмосковным проектам не только другие ЖК в области, но и столичные новостройки, стартующие с очень низких бюджетов покупки (от 2,7 млн рублей) и стоимости за «квадрат» (от 110 тыс. рублей). В таких условиях часть клиентов действительно предпочитает столицу, ведь многие из них работают в Москве и жилье в области для них было лишь компромиссным вариантом.

В то же время нужно понимать, что объем предложения в Подмосковье огромный и в схватке за покупателя выживают только самые ликвидные проекты. Поэтому где-то продажи снижаются, а где-то — растут. К примеру, в ЖК «Новый Зеленоград» в 2016 году спрос (а именно — число заключенных ДДУ) вырос на 46%, а цены — на 7%. Иными словами, в зависимости от проекта ситуация со спросом может сильно разниться.

— Временное ли это явление или новая тенденция? К чему это приведет?

— Как видно из статистики Росреестра, самый большой провал по спросу пришелся на 2015 год (минус 16%), но в 2016 году покупательская активность осталась на уровне позапрошлого года. То есть, безусловно, мы имеем дело с кризисной тенденцией, которая тем не менее осложнена превышением предложения над спросом в Московской области. В краткосрочной перспективе ожидать изменений, на мой взгляд, не следует — конкуренция на первичном рынке московского региона нарастает, а роста доходов населения не наблюдается. В то же время повышение доступности ипотеки, а также миграция населения из регионов поддержат спрос на жилье в Московской области, поэтому полного коллапса рынка не произойдет. Подмосковье — это все же крупнейший рынок жилья в стране.

— Изменятся ли в итоге цены?

— По данным Росстата, за 2016 год стоимость квадратного метра на первичном рынке Подмосковья уменьшилась на 2,5% — с 80,7 тыс. рублей за кв. м. в IV квартале 2015 года до 78,8 тыс. рублей в IV квартале 2016 года. Полагаю, что в дальнейшем отрицательная динамика цен на жилье в Московской области сохранится, правда, ее темп будет медленным. В наибольшей степени коррекция затронет проекты, находящиеся в ближнем и среднем поясе от МКАД — именно они сейчас ведут самую ожесточенную борьбу с недорогими новостройками на окраине Москвы. Здесь же сконцентрирован наибольший объем предложения. А в среднем и дальнем поясах от МКАД расценки в основном сохранят текущий уровень, так как местные проекты ориентируются на спрос местных жителей, не связанный с работой в столице.

— Главной причиной снижения спроса на новостройки Московской области является перетекание части покупательского спроса в Москву, — говорит коммерческий директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Анна Шишкина. — Речь идет, прежде всего, о ближней зоне Подмосковья, где цены примерно соотносимы с районами Москвы, примыкающими к МКАД или расположенными за пределами МКАД.

Стоит отметить, что в настоящее время новостройки Московской области до 5 км от МКАДа столкнулись с возрастающей конкуренцией с экономклассом «старой» Москвы, а также с новостройками «новой» Москвы, которые расположены в Новомосковском административном округе (НАО). При текущей средневзвешенной цене жилья в Подмосковье до 5 км от МКАД в 99,4 тыс. рублей за кв. метр (88,5 тысячи за кв. метр без бизнес-класса) средневзвешенная цена на первичном рынке НАО составляет 101,0 тыс. рублей за кв. метр (94,9 тысячи за кв. метр без бизнес-класса). Таким образом, цена массового сегмента ближнего Подмосковья всего на 6,7% ниже, чем аналогичный показатель массового сегмента первичного рынка НАО, что вполне может быть компенсировано покупкой либо несколько меньшей по площади квартиры, либо приобретением квартиры на более низкой стадии строительной готовности.

Аналогичная ситуация и при сопоставлении ближнего Подмосковья (0–5 км) и некоторых районов «старой» Москвы. Несмотря на то, что средневзвешенный уровень цен эконом- и комфорт-класса значительно выше, чем в ближнем Подмосковье (за исключением Зеленоградского административного округа), в «старой» Москве существуют проекты с примерно сопоставимым уровнем цен. Так, в районе Некрасовка в настоящее время цена эконом-класса составляет всего 94,3 тысячи рублей за кв. метр (разница с массовым сегментом ближнего Подмосковья 10,7%), что с учетом строительства новой линии метро в районе Некрасовка также способстует поддержанию стабильного уровня спроса.

Отдельно стоит отметить ситуацию с бизнес-классом ближнего Подмосковья. При средневзвешенной цене в 168,9 тысячи рублей за кв. метр по ряду характеристик — расположение, транспортная доступность и даже технические характеристики и наполненность проектов — бизнес-класс ближнего Подмосковья зачастую проигрывает комфорт-классу «старой» Москвы, средневзвешенная цена которого составляет 151,7 тысячи рублей за кв. метр.

В 2016 году в Москве в «старых» границах был зафиксирован однозначный всплеск покупательской активности — по данным Росреестра, за год спрос вырос сразу на 82%. При этом объем предложения вырос на 26% — до 2,4 млн кв. метров. Объем предложения за год в столице вырос на 500 тысяч кв. метров.

Таким образом, в столице темпы роста спроса были значительно выше темпов роста объемов предложения — более чем в три раза. В среднем по рынку без учета разницы в ликвидности различных проектов спрос на каждый объект за год заметно увеличился.

В Московской области в 2016 году, по данным Росреестра, спрос остался на таком же уровне, была небольшая коррекция в сторону увеличения — всего на 0,5%. Объем предложения в зоне до 30 км от МКАД при этом сократился почти на 10% и составил к концу года 3,3 млн кв. метров. При этом в 2015 году объем предложения в Подмосковье сократился на 20%, а спрос упал на 15%. Таким образом, уже не первый год мы видим, как девелоперы в Подмосковье в ответ на снижение покупательского спроса сокращают объем строящегося жилья.

Основной угрозой сейчас является падение темпов продаж в Московской области в среднем на проект на 20–30% относительно расчетных данных и планируемого денежного потока. От традиционного поступательного повышения цен в связи с ростом строительной готовности объектов часть застройщиков вынуждены отказываться. Сейчас можно наблюдать ситуацию в некоторых объектах, когда готовые квартиры в комплексах высокой стадии готовности стоят всего лишь на 3–7% дороже, чем приобретались на стадии котлована. Разумеется, такое незначительное повышение цен существенно снижает привлекательность инвестиций в новые очереди проекта, так как розничные покупатели заинтересованы покупать на нулевом цикле на 20–25% дешевле относительно готового жилья. Зачастую в комплексах на высокой стадии готовности наблюдается затоваривание относительно расчётных данных девелоперов, то есть 10–15% квартир продаются существенно медленнее, чем требуется для финансирования проекта.

Если обратить внимание на ценники, то в Подмосковье сейчас большое количество комплексов, где цена за квадратный метр составляет 50–60 тыс. рублей за кв. метр, что фактически сравнялось с себестоимостью строительства объекта. Для девелопера продажа по себестоимости в условиях сокращения спроса является губительной, так как денежный поток не может обеспечить потребности стройки, — заключает эксперт.

[:wsame:][:wsame:]