Как быть, если вы купили квартиру с перепланировкой?

Эксперт рассказала Sobesednik.ru, как избежать проблем при покупке квартиры с самовольной перепланировкой.

Мало кто, покупая жилье, придает значение тому, была ли сделана в квартире перепланировка, и, главное, – была ли она узаконена. Между тем если вы купили квартиру с самовольной перепланировкой, готовьтесь к серьезным проблемам – и к дополнительным финансовым тратам, и к потере спокойствия, и к массе потраченного времени. О том, что важно помнить, приобретая жилье с перепланировкой, рассказывает Елена Солдаткина, эксперт столичного агентства «Нора-недвижимость».

– Неужели это так часто встречающаяся проблема?

– Не то слово! Она очень злободневна сегодня – как для продавцов, так и для покупателей. Российские кулибины порой удивляют своей фантазией и предприимчивостью в перекраивании «под себя» типовой планировки. Делают дверные проёмы в несущих стенах, увеличивают санузлы за счёт жилой площади, переносят батареи в места, запрещенные нормами строительства, размещают кухни в не предназначенных для этого местах, расширяют пространство, уменьшая или вообще удаляя вытяжные шахты и т. д.

В общем, делают все то, что строго запрещено законодательством, при этом нередко абсолютно не отдавая себе отчет, что живут они не в индивидуальном личном доме, а в типовых многоэтажных домах, построенных строго в соответствии со строительными нормами, грубое нарушение которых может привести к аварийной ситуации во всем доме.

– Казалось бы, это же элементарно: прежде чем что-то переделать в своей квартире, необходимо изучить вопрос, что можно и чего нельзя изменить в типовой планировке. И как предварительно согласовать (утвердить) проект изменений по конфигурации жилого помещения...

– Безусловно. Изменения не должны создавать неудобство и угрожать здоровью соседей, ухудшать условия эксплуатации дома, приводить к риску разрушения здания.

Переустройство и/или перепланировка жилья, проведённые без письменного согласия органов жилинспекции, считаются незаконными и являются административным правонарушением (ст.29 Жилищного кодекса РФ «Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения», а также ст.7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях).

– В чем разница между переустройством и перепланировкой?

– Эти понятия разъясняются в ст. 25 ЖК РФ. Переустройством будет считаться установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Например, перенос газовой плиты на другое место в кухне или её замена на электрическую будут считаться переоборудованием (переустройством).

А перепланировкой является изменение конфигурации жилого помещения. Например, перенос и устройство дверных проёмов, устройство дополнительных кухонь и санузлов, объединение комнат (или их увеличение) будет являться перепланировкой.

[:image:]

– Но ведь есть же работы, которые можно проводить без всякого разрешения от органов жилинспекции...

– Существует официальный утвержденный перечень разрешенных и запрещённых работ, ознакомиться подробно с которыми можно на официальном сайте Государственной Жилищной инспекции.

– Что надо знать о перепланировке продавцу жилья, чтобы не возникло проблем?

– Если вы сделали самовольную перепланировку в своей квартире и собираетесь её продавать, то мой совет – узаконить. Продавать такие квартиры долго, сложно и самое главное — убыточно. Большое количество потенциальных покупателей отказывается от покупки такой квартиры. Причин несколько.

Во-первых, мало кто из будущих собственников хочет «играть в рулетку» с органами жилинспекции: узаконивание – процесс трудоемкий и долгий. К тому же с неизвестным результатом: в случае отрицательного решения квартиру придётся привести в первоначальный вид. А это денежные и моральные убытки для будущего собственника.

Во-вторых, квартиру с самовольной перепланировкой сложно заложить в банке. Чем серьезней перепланировка, тем сложней у банка получить кредит как для собственника под залог своей квартиры, так и для покупателя, который хочет приобрести квартиру по ипотечной программе.

Поэтому будущий собственник / банк требует существенную скидку и квартира продаётся ниже рыночной стоимости. Между прочим, это совершенно справедливо с точки зрения приобретателя (раз квартира с проблемами), но абсолютно невыгодно для продавца.

– А на чем надо сконцентрироваться покупателю жилья?

– Важно помнить: большинство квартир, выставленных на продажу с уже произведенной перепланировкой, не согласованы с органами жилинспекции. Собственник либо не хочет тратить время на прохождение сложной и долгой процедуры, либо точно знает: то, что он переделал, узаконить невозможно.

Будущему собственнику надо чётко понимать – покупая квартиру, он в том числе, приобретает ответственность по противоправному её использованию. И должен знать – он будет обязан согласовать переустройство или перепланировку квартиры с жилинспекцией (как будущую, которую собирается делать сам, так и выполненную еще предыдущим собственником).

Если в квартире обнаружатся нарушения по действующим нормативным требованиям, помещение должно быть приведено в прежнее состояние. А это время, деньги и нервы, одним словом — убытки для нового собственника.

– Какие штрафы и ответственность предусмотрены законодательством?

– Ответственность правонарушителя, как я уже говорила, регулируется ст. 7.21 КоАП. Она обязывает собственника оплатить штраф в размере от 2000 до 2500 рублей и выполнить соответствующее предписание жилинспекции: либо согласовать перепланировку в установленном порядке, либо привести квартиру в прежний вид. На выполнение предписания даётся пара месяцев.

В случае невыполнения предписания жилинспекция обращается с иском в суд. После чего судом может быть принято два неприятных для собственника решения.

– Каких именно?

– Первое. Продать квартиру с публичных торгов. В этом случае прежнему собственнику выплачивают стоимость жилья за вычетом расходов по исполнению судебного решения, а нового собственника, купившего эту квартиру, обязывают привести жильё в прежний вид.

И второе. Лишить обитателя квартиры (если речь идет о муниципальной неприватизированной квартире) жилья без компенсации. Нанимателя выселяют, а наймодателя – так же как и в первом случае – обязывают вернуть квартиру в надлежащий вид.

Пару лет назад по Москве гремела история долгого разбирательства с собственниками, которые в процессе самовольной перепланировки сломали часть несущей стены между комнатами. Мосжилинспекция (МЖИ) обязала правонарушителей заплатить штраф и восстановить стену. Но собственники игнорировали неоднократные требования. МЖИ ничего не оставалось, как обратиться с иском в суд, который постановил: выселить людей, квартиру продать на публичных торгах, после продажи выплатить стоимость жилья бывшим собственникам за вычетом расходов по исполнению судебного решения.

Кстати, сейчас Минстрой намерен ужесточить проверки жилых помещений на выявление самовольных реконструкций, подключив к этому жилищные инспекции. Обсуждают идею дать такое право БТИ и провести плановую проверку по всему жилому фонду. Также рассматривается ужесточение ответственности правонарушителей – то есть изменить размер штрафа. Правда, пока неизвестно, насколько он вырастет.

[:wsame:][:wsame:]