Как ослабить ипотечную петлю? Что делать, если платить нечем

Наш корреспондент выяснил, что делать заемщикам, которые потеряли работу и теперь не знают, чем платить за ипотеку.

[:rsame:]

Государство планирует выделить 20 млрд рублей на поддержку ипотечной программы, выдавая кредиты на новостройки под 13 процентов. По мнению экспертов, это вряд ли спасет рынок ипотеки и уж точно не поможет тем заемщикам, у кого впереди 10–15 лет платежей и вполне реальный риск из-за кризиса потерять работу. Мы решили разобраться, что можно сделать, если это все-таки случилось и больше платить нечем.

Считаем заново

На словах банки уговаривают заемщиков при первых же проблемах сразу бежать к ним, обещая помощь, которая позволит пережить личный дефолт, не испортить себе кредитную историю просрочками и не потерять жилье. Например, уменьшение ежемесячного платежа или процентной ставки. Не навсегда, конечно, – реструктуризация подразумевает временные послабления, на срок до 12 месяцев, в течение которых заемщик будет активно выбираться из кризиса.

Правда, обещать – не значит жениться. На деле банки часто отказывают в реструктуризации кредита без объяснения причин. Факт отказа многих удивляет: банкам вроде бы невыгодно иметь проблемные кредиты.

– Проблемные кредиты им действительно не нужны, – объясняет ипотечный брокер Дмитрий Овсянников. – Но кредит становится проблемным, лишь когда по нему многочисленные просрочки – более трех в году либо более 90 дней. В этом случае банк может потребовать возврат кредита, но скорее всего пойдет заемщику навстречу. А если вы исправно платили несколько лет, испытываете трудности и боитесь не справиться, это пока еще ваши проблемы. Вообще банки – как люди, все разные: есть клиентоориентированные, есть не очень.

[:image:]

Нюанс: вообще-то потеря работы – это обстоятельство, о котором заемщик должен сообщить в банк (договор обязывает уведомлять обо всем, что может повлиять на ситуацию с выплатой кредита). Тем, кто решил попросить банк о помощи, юристы советуют не тратить время на сочинение писем и ожидание ответов, а обращаться туда лично. Причем не к рядовым менеджерам, а как минимум к ведущим специалистам или начальнику кредитного отдела. Решение о реструктуризации кредита – нестандартное, такие не принимаются на низком уровне.

Кредитные каникулы

Немного ослабить тиски позволяют кредитные каникулы. Так называется отсрочка нескольких платежей – временно заемщик не платит кредит вообще или платит только проценты. Правда, долго такие каникулы не длятся – как правило, отложить можно 1–2 платежа, что потерявшего работу ипотечника может и не спасти. То же самое с временной выплатой только процентов: зачастую они составляют львиную долю платежа. В общем, этот вариант выручит несильно, а нагрузить в будущем может: предоставление кредитных каникул, напомнили в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), «может увеличить как срок кредита, так и суммарный объем задолженности».

Нюанс: кредитные каникулы – редкость, их предлагают единицы банков.

Еще один кредит

Схема, когда для погашения одного кредита берется второй, в России довольно популярна. К сожалению, большинство таких заемщиков рассуждают в стиле «мне бы день простоять, дальше видно будет». Долговая петля затягивается еще туже: был один кредит – стало два (а то и три), была ипотека под 12 процентов – теперь еще и потребительский под 20–30 процентов годовых.

Однако ситуации бывают разные и кого-то этот вариант действительно выручит: например, человек внезапно лишился работы, быстро нашел другую, но место там освобождается через пару месяцев. И он берет небольшой потребительский кредит, чтобы было чем платить в это время по ипотеке, после чего начинает получать зарплату и быстро его гасит.

[:image:]

Еще один вариант – это рефинансирование кредита. Если вы попросили банк о смягчении условий договора и получили отказ, можно обратиться в другой, получить там кредит на более выгодных условиях, расплатиться по старой ипотеке и выплачивать новую. Это в теории, на практике же проделать все это и до кризиса было не так просто, а сейчас и подавно – банкам выгоднее найти нового заемщика, чем возиться с чужими.

Нюанс: это варианты для тех, кто хорошо считает. И совсем не варианты для безработных – без подтверждения дохода второй кредит просто не дадут.

Сдается ипотека

[:rsame:]

«Купить, чтобы сдавать» – довольно распространенная схема, которой в последние годы пользовались многие. Для тех ипотечников, у кого кредитное жилье не единственное, а ежемесячный платеж примерно равен арендной плате за аналогичные квадратные метры, этот вариант тоже может быть выходом в случае дефолта: семья переезжает в квартиру поменьше (на дачу, к родителям, в деревню – кто чем богат), а за ипотечную трешку начинают платить арендаторы. Их, кстати, желательно предупредить письменно, то есть в договоре аренды, что жилье находится в залоге у банка.

Нюанс: кредитный договор может запрещать сдачу квартиры в аренду без согласия банка. Если нарушить этот пункт, можно попасть на вполне законное требование досрочно погасить ипотеку. Проблемы могут быть и в том случае, если спросить разрешение на сдачу жилья, получить отказ, все равно пустить арендаторов и нарваться на проверку банком (что очень даже реально).

Продать – пожить – купить

Такую цепочку действий предлагает АИЖК: собственник продает квартиру агентству, потом у него же ее снимает, а затем может выкупить по той же цене, по какой продал (плюс инфляция). После продажи разница между стоимостью квартиры и долгом остается у агентства – из нее вычитаются ежемесячная плата за наем и «коммуналка». Сколько можно снимать жилье, которое на время перестало быть своим, прописывается в договоре: максимальный срок – 5 лет, потом договор можно продлить.

Нюанс: проект пилотный, воспользоваться им могут только заемщики АИЖК.

[:image:]

Прощайте, родные стены

Если стало понятно, что проблемы всерьез и надолго и платежи по ипотеке вы не потянете, остается только одно – продажа жилья. Это неприятно, но не смертельно: из средств, вырученных от его реализации, погашается кредит, остальное остается вам. Если квартира выросла в цене и речь идет не о валютной ипотеке, можно выйти в плюс.

Ипотечное жилье можно продавать самостоятельно или этим может заняться банк по решению суда. Многие встают в позу, отказываясь выставлять квартиру на продажу и втайне надеясь, что суды – дело хлопотное и долгое, ситуация затянется, «я пока поживу, а там, может, и банк отстанет». Не отстанет: и суд будет, и приставы придут, и квартира пойдет с молотка, и выселяться из нее рано или поздно придется.

В любом случае выгоднее самостоятельно продать квартиру. Хотя это и непросто – жилье в залоге у банка, а покупатели, как правило, не хотят связываться со всякого рода обременением.

Нюанс: если решились продавать, не заламывайте цену – специалисты советуют, наоборот, выставить квартиру по цене чуть ниже рыночной. Так будет проще найти покупателя.

/вопрос ребром

Мифы о судьбе ипотеки в кризис

[:image:]

Удивительно, насколько наивны бывают люди, когда дело касается кредитов. Самые распространенные мифы о судьбе ипотеки в кризис комментирует адвокат Зиннур Зиннятуллин, сотрудник Московской коллегии адвокатов «Князев и партнеры».

Можно ли ничего не платить, если банк развалился?

– Нет, конечно. Если с банком что-то случится, в рамках процедуры ликвидации или банкротства его долги – в том числе с граждан – будет взыскивать ликвидатор либо конкурсный управляющий. Или банк уступит эти права, что происходит при замене одного банка другим. В любом случае все обязательства заемщика сохранятся – не платить ипотеку не получится ни в какой ситуации.

Могут ли отнять ипотечную квартиру, если это единственное жилье?

– Вполне. О том, что нельзя реализовать в счет погашения задолженности единственное жилье гражданина, написано в Гражданском кодексе. Но в рамках законодательства об ипотеке это сделать можно. В том числе если в квартире прописан ребенок – его можно снять с регистрационного учета на основании судебного решения. Можно лишиться и квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала.

Может ли банк повысить проценты?

– Нет. Это незаконно. Даже если в кредитном договоре есть пункт о возможности изменения процентной ставки в одностороннем порядке, он ничтожен, так как противоречит действующему законодательству. И тот факт, что заемщик подписал договор с таким условием, еще не означает его согласия на изменение процентной ставки. По этому поводу можно не беспокоиться.

/совет

Реально поможет выжить только подушка безопасности

[:image:]

Дмитрий Овсянников, директор компании «Ипотек.ру»:

– Принимать личные антикризисные меры нужно еще ДО оформления ипотеки, создав финансовую подушку безопасности. Это некая сумма, которой хватит на платежи по кредиту в течение минимум

6 месяцев, пока вы будете искать новую работу. Если подушки нет, а работа пока есть, очень советую приложить все усилия, чтобы все-таки собрать нужную сумму. Не платить по кредиту, накапливая задолженность, – плохой вариант. Человек, лишившийся работы, не потерял трудоспособность, и другого рецепта, кроме срочного поиска нового источника дохода, тут нет.

[:wsame:]

[:wsame:]