Квартиру еще не купили – а ее уже залили...

Чья головная боль катастрофы с продающимися квартирами — продавца или покупателя, выяснял Sobesednik.ru.

Ситуаций, когда может случиться беда, никто предвидеть не может. Скажем, вы купили квартиру — то есть госрегистрация права уже прошла, но прием-передачи квартиры еще не случился. И вот накануне этой самой передачи у соседа сверху лопнула труба, и ваша новая квартира залита так, что жить в ней уже невозможно. А продавец требует, чтобы вы передали ему деньги. Что делать?

За риски случайных гибели или повреждения недвижимости до момента передачи ее покупателю отвечает продавец, уверяет Александр Перепелкин, начальник юридического отдела столичного агентства «Нора-недвижимость»:

— Нужно прописывать все нюансы в договоре купли-продажи недвижимости. Один из важных вопросов, о котором договариваются стороны, подписывая такой договор, — это вопрос о распределении бремени риска случайных гибели или повреждения недвижимости в период с момента заключения договора купли-продажи до передачи ее в собственность, а также фактическое пользование и владение покупателя.

Вы смоделировали одну ситуацию, а их может быть великое множество. К примеру, представьте, что вы купили (заключив договор купли-продажи, а возможно, уже и заплатив продавцу) жилой дом, сдали договор на госрегистрацию перехода права собственности... А в это время дом случайно (скажем, из-за лесного пожара) сгорел.

— Но ведь нельзя же все беды прописать в договоре. Что предусматривает закон в таких ситуациях? Ведь они, согласитесь, неоднозначны. С одной стороны, вы покупали жилой дом, а не пепелище. Да и квартиру пприобретали в пригодном для проживании виде, а не залитой и требующей ремонта. С другой — став собственником квартиры до того, как ее залил сосед, видимо, вы взяли на себя и все риски. А, значит, за нее придется заплатить... И тут возникает еще один вопрос — всю ли оговоренную сумму платить? Или сделать скидку на ремонт?

— Если руководствоваться общим правилом (уставлено ст. 211 Гражданского кодекса РФ) — риск случайных гибели или повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. И тогда в первом случае (когда сосед залил квартиру после госрегистрации права собственности) — это уже ваши риски, и нужно оплачивать стоимость квартиры. А во втором (когда дом сгорел до регистрации перехода права собственности к вам) вы можете требовать расторжения договора и возврата денег, так как во время пожара собственником еще был продавец.

Но общее правило на то и общее, что из него могут быть исключения. А они-то и установлены (как указано в ст. 211 ГК РФ) законом или договором.

— С договором все более-менее понятно. А какие исключения установлены законом?

— В соответствии с п. 1 ст. 459 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи (то есть, опять же, по умолчанию), риск случайных гибели или повреждения товара переходит на покупателя с момента, когда в соответствии с законом (или договором) продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче товара покупателю.

[:image:]

Таким образом, нормы закона связывают момент перехода риска случайной гибели или случайного повреждения товара (а товаром может быть и недвижимость) не с переходом права собственности, а с исполнением продавцом обязанности по передаче товара покупателю. Именно это правило, если иное не предусмотрено соглашением сторон договора купли-продажи, и будет распределять риски между продавцом и покупателем недвижимости.

— А что в таком случае будет считаться знаком того, что продавец выполнил свои обязательства перед покупателем?

— Нужно помнить, что передача недвижимости по договору купли-продажи (со ст. 556 ГК РФ) осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

— Если вернуться к нашим примерам, правильно ли я поняла, что это означает следующее: если стороны не прописали иной порядок в договоре купли-продажи, то в обоих ситуациях ответственность несет продавец? И в примере с пожаром, и в примере с залитой квартирой? Ведь ни в одной из этих ситуаций стороны не подписали передаточного акта.

— Да. И это, в свою очередь, значит, что покупатели могут потребовать расторжения заключенных договоров в обоих случаях.

Но если к моменту пожара дома или затопления квартиры стороны договоров успели подписать передаточный акт недвижимости, то, напротив, уже продавец — на законных основаниях — вправе требовать оплаты стоимости проданной покупателю недвижимости, так как риск ее случайного повреждения или гибели в это время по умолчанию перешел уже к покупателю. И все это никак не зависит от того, успел покупатель или нет юридически стать собственником купленной недвижимости. А вот чтобы эти правила изменить и установить иные, достаточно согласовать их — в зависимости от конкретной жизненной ситуации и отношений сторон в договоре купли-продажи, — заключил юрист Александр Перепелкин в комментарии для Sobesednik.ru.

[:wsame:][:wsame:]