Как продать долю в квартире и не остаться обманутым

О правилах продажи доли в праве на жилое помещение Sobesednik.ru рассказал эксперт агентства «Нора-недвижимость».

Как «сложить» доли

– Как можно продать всю квартиру, если у нее, скажем, три собственника, у каждого из которых – своя доля?

– Если жилое помещение принадлежит двум и более лицам на праве общей долевой собственности, то распорядиться им целиком (продать, обменять, подарить т.д.) такие сособственники могут исключительно по общему согласию (п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ). И если кто-то своего согласия не дает, тут уж целиком вы продать квартиру не сможете – заставить сособственника продать такое жилье и поделить деньги от его продажи нельзя даже через суд, – рассказал нам эксперт агентства «Нора-недвижимость» Сергей Ильин.

«Захочу, и продам свои 9 метров чужому!»

– Нередко родственники, имеющие доли в квартире, шантажируют друг друга – «смотри у меня, продам свои метры чужим». Это действительно так просто?

– По крайней мере, не так уж и сложно. Пункт 2-й той же ст. 246 ГК РФ гласит: каждый участник общей долевой собственности на жилое помещение вправе по своему рассмотрению распорядиться принадлежащей ему долей. И согласие на это других сособственников не требуется.

Но это правило абсолютно на 100% только при дарении доли.

А вот если вы хотите свою долю продать (вообще, при любом возмездном отчуждении своей доли третьему лицу – через договор купли-продажи, отступное, мену и т.п.), вы хоть и не обязаны просить согласия у остальных владельцев долей в квартире, но поставить их в известность о своем решении должны.

Дело в том, что остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой вами доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (ст. 250 ГК РФ). Кроме случая продажи с публичных торгов.

То есть если человек собрался продавать свою долю квартиры, то сначала он обязан в письменной форме предложить ее приобрести по продаваемой цене сособственникам. И продать свою долю любому постороннему лицу он сможет лишь в том случае, если они письменно откажутся от покупки или вообще не проявят интерес. При этом думать сособственники могут не вечно. Если они захотят выкупить вашу долю, то обязаны сделать это в течение месяца после получения от вас письменного уведомления.

Как из соседа стать покупателем

– А что будет, если человек тихо продаст свою долю и не будет ставить остальных собственников в известность об этом?

– Если преимущественное право сособственника на выкуп доли будет нарушено, признать на этом основании договор купли-продажи доли ничтожным он, увы, не сможет. Однако, если у него есть необходимые для покупку доли средства, он имеет право в течение 3-х месяцев со дня, когда узнал (или должен был узнать) о продаже доли, перевести на себя в судебном порядке права и обязанности покупателя по заключенному договору купли-продажи доли, став тем самым на место человека, купившего ее у вас.

Как правильно?

– Что же нужно делать, чтобы не доводить дело до судебных споров?

– Самый простой способ соблюсти все требования закона при продаже доли, это направить по почте (лучше через нотариуса, который подтвердит это нотариальным свидетельством) каждому собственнику заказное письмо с уведомлением о вручении, где будут изложено предложение о продаже доли с ценой и другими условиями.

[:image:]

Если по истечении месяца со дня получения вашего уведомления никто из сособственников не выкупит у вас долю, можете смело продавать ее любому другому лицу. Но – по цене, не менее той, за которую предлагали ее выкупить своим соседям.

Если же вы решите понизить цену, процесс с уведомлением о продаже сособственников придется пройти вновь.

– А если сособственник предпочитает не получить такое письмо и потянуть время?

– На практике действительно нередки случаи, когда собственники пытаются вынудить продавцов долей опустить цену, создавая различные трудности в продаже. Например, начинают уклоняться от получения писем и общения с продавцом доли, препятствуют показу квартиру потенциальным покупателям...

Единого совета о том, как действовать в этом случае, дать нельзя. Все будет зависеть от конкретных обстоятельств. Так, иногда помогает отправление не заказного письма, а телеграммы.

Однако хочу обратить внимание на то, что с 1 сентября 2013 г. в Гражданском кодексе РФ появилась новая статья – 165.1 «Юридически значимые сообщения». В соответствии ней юридически значимые сообщения – к которым, безусловно, относится и извещение о продаже доли – считаются доставленными адресату (в нашем случае – сособственнику) даже в тех случаях, если они поступили адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не были ему вручены, или адресат не ознакомился с ними.

[:wsame:]

[:wsame:]