Чисто купить квартиру

Чего бояться

По данным правоохранительных органов, около 3 процентов всех сделок с недвижимостью совершается с нарушением закона. Это значит, что, даже если вы сполна расплатились с продавцом и успели обжиться на новом месте, всегда есть риск лишиться и  купленной квартиры, и потраченных на нее денег.
Сколько уже людей на этом обожглось! То выяснится, что продавец (с виду вполне приличный) – шизофреник, то есть продавать квартиру он права не имел, а полученные за нее деньги «потерял». Или с самим продавцом все вроде бы в норме, зато были проблемы у пре­дыдущего или даже предпре­дыдущего владельца квартиры. Или во время приватизации жилья были нарушены права ребенка, и теперь ставшее совершеннолетним чадо предъявляет претензии именно к вам. Про подаренные или перешедшие по наследству квадратные метры не стоит и говорить – там разве что Остап Бендер не за­светился.
Чтобы обезопасить себя от всевозможных неприятностей, следует убедиться, что квартира чистая юридически. Если сделка совершается через агентство недвижимости, все заботы взвалит на себя риелтор. У него же можно заказать и проверку в качестве отдельной услуги (стоит это удовольствие не дороже тысячи долларов). Впрочем, можно эту тысячу и сэкономить, выполнив работу лично.

Что проверить

–  Вся история квартиры содержится в домовой книге, –  рассказала «Собеседнику» риелтор со стажем Светлана  Рыжкова. –  Продавец обычно предъявляет выписку с информацией о том, кто прописан в квартире, но этого мало. Надо лично присутствовать при том, как он будет получать расширенную выписку (о всех прежних владельцах квартиры). Очень важно проследить, чтобы никто из предыдущих жильцов не был выписан в места не столь отдаленные или на психиатрическое лечение. А если не все прописанные в квартире участвовали в приватизации, необходимо убедиться, что они написали в департамент муниципального жилья отказ от приватизации (но в таком случае они имеют право на проживание, и собственник уже не может просто так продать квартиру). Кроме того, нужно забежать в госрегистрацию и посмотреть, не находится ли квартира на обременении.
Это не все. Если продавец получил жилплощадь по наследству, придется навестить, во-первых, загс, чтобы получить дубликат свидетельства о смерти бывшего владельца, и, во-вторых, повидать того нотариуса, который это наследство оформлял, чтобы взять у него выписку из нотариальной книги. Там должно быть указано, что остальные известные наследники подписали отказ от вступления в наследство.
–  Но я бы не советовала покупать квартиру, если она была унаследована менее трех лет назад (срок исковой давности), – добавила Светлана Рыжкова. – Всегда могут отыскаться неизвестные наследники.
Справки из психоневрологического и наркологического диспансера о здоровье придется взять уже самим продавцам (посторонним их не дают). Но присутствовать при их выдаче не помешает (чтобы убедиться в подлинности документов).
–  Но никто не разберется в бумагах и не проверит их подлинность лучше риелтора, –  уверяют маклеры.

Как подстраховаться

При этом усилия риелтора не являются гарантией, что в случае возможного ЧП вы не потеряете денег. У большинства агентств недвижимости уставный капитал не превышает 10.000 рублей, так что спрос с них невелик. А не исключено, что отвечать придется, ведь даже в самой чистой квартире могут найтись грязные уголки.
Не так давно суд признал недействительной сделку купли-продажи квартиры на том основании, что бывшая владелица-старушка могла не понимать, что творит. А ведь все документы (в том числе медсправки) у нее были в полном порядке. От таких случаев можно только застраховаться – в буквальном смысле. Есть такой вид страхования – титульное, когда страхуется право собственности.
–  Стоимость его, –  пояснила эксперт в этой сфере Александра Грибова, –  зависит от количества предыдущих сделок с недвижимостью, наличия всех необходимых документов по объекту и прочих факторов, влияющих на степень страхового риска. В среднем тариф варьируется от 0,3 до 0,7 процента от стоимости квартиры (или страховой суммы) в год.
В США право собственности застраховывают 95 процентов покупателей. У нас – только 5. В итоге за океаном частная собственность неприкосновенна, а в России по статистике только в Москве ежедневно кто-то из добросовестных покупателей теряет юридически нечистую квартиру.