Новая Москва прирастет коммерческой недвижимостью

Столичные власти заявили, что впредь не будут согласовывать в Новой Москве проекты строительства жилья без обязательного создания на этих объектах новых рабочих мест. Предполагается, что работники будут задействованы на строительстве коммерческой недвижимости и новой инфраструктуры. «Домики в чистом поле» должны уйти в прошлое. Но удастся ли реализовать планы и к чему они приведут, спросил Sobesednik.ru у экспертов рынка недвижимости.

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

— На мой взгляд, любые жесткие, негибкие решения с точки зрения обязанности создания рабочих мест могут навредить развитию Новой Москвы. Объекты мелкой торговли и услуг действительно создаются в новых районах, однако они не могут обеспечить всех работой. Строительство крупных коммерческих или административно-деловых центров должно предполагать наличие какого-либо четкого списка возможных арендаторов, тогда как сегодня представители бизнеса не спешат переезжать в Новую Москву. Работая в сфере услуг, они «привязывают» свои офисы и представительства к центру «старой» Москвы, куда удобно добираться их потенциальным клиентам и заказчикам.

Кроме того, на мой взгляд, крайне важен вопрос о качестве и характере рабочих мест. К примеру, один из крупнейших новых работодателей в ТиНАО сегодня — это агрокластер, дающий жителям присоединенных территорий почти 14 тысяч рабочих мест. Однако едва ли сколь-нибудь значимая часть жителей сможет найти себе работу там хотя бы в силу более высокой квалификации и отраслевой специализации. Что касается девелоперов, то, конечно, теоретически их можно заставить строить определенное количество квадратных метров торговых, офисных или даже производственных площадей. Однако сами по себе рабочие места здесь не появятся — необходимо привлекать инвесторов, которые специализируются на высокотехнологичном производстве и услугах. Именно они, а не застройщики, могут обеспечить 1,5 млн жителей ТиНАО миллионом рабочих мест к 2035 году.

Тем не менее пока в Новой Москве не проявятся четкие перспективы для такого бизнеса, все построенные девелоперами нежилые площади будут пустовать и лягут бременем на плечи покупателей. На мой взгляд, более правильным было бы объявить Новую Москву свободной экономической зоной и привлечь туда бизнес, а потом уже подключать девелоперов к созданию среды для этих предпринимателей и их работников.

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина:

— Когда-то аналогично было заявлено о том, что застройщики будут обязаны обеспечивать жилые комплексы объектами социальной инфраструктуры. Как мы видим, застройщики уже привыкли к такому «обременению» и прекрасно с ним справляются. Скорее всего, и в случае с созданием рабочих мест, то есть со строительством торговых и коммерческих площадей, история будет аналогичной.

Безусловно, власти заявляли, что Новая Москва не будет похожа на очередной спальный район столицы — это будет грамотное сочетание жилья, всей необходимой инфраструктуры, а также рабочих мест. По факту мы видим, что за пять лет после присоединения территорий было построено уже огромное количество жилья, а вот коммерческая инфраструктура развивается точечно, вблизи либо транспортных узлов, либо рядом со станциями метро. Власти понимают, что на данный момент Новая Москва как раз близка к устройству локации по такому типу, от которого как раз хотели отойти, поэтому решили принимать меры. В ближайшей зоне от МКАД в подавляющем большинстве ведется строительство высокоэтажных жилых комплексов.

На данный момент в заявлениях властей нет никакой конкретики, нет нормативов, например нет понимания, в каком объеме застройщики должны будут строить коммерческие площади. Но уже заявлено о том, что у девелоперов будет выбор: либо возводить торговые и коммерческие объекты самостоятельно, либо передавать землю инвесторам, которые в свою очередь уже будут реализовывать необходимые проекты.

Строительство коммерческих объектов — это дополнительная финансовая нагрузка, на которую не рассчитывал девелопер. Естественно, что такие требования от государства не выгодны, так как нужно дополнительно инвестировать или терять часть земли. Но вполне возможно, что программа будет продумана таким образом, что создание рабочих мест станет, напротив, интересно для девелоперов. Такое осуществимо в том случае, если девелоперам будут предоставляться преференции от властей, например льготное подключение к сетям.

Очень важно тут понимать, что только строительством коммерческих площадей проблемы не решить, так как спрос на такие построенные площади в дальнейшем может просто отсутствовать. Сейчас мы видим, что коммерческие площади пользуются популярностью у арендаторов только в центрах, расположенных в пешей доступности от метро. Следовательно, строительство торговых и офисных центров может быть невыгодно девелоперам сразу по двум причинам: сначала дополнительное финансирование, а потом пустующие площади.

Поэтому многое также будет зависеть и от действия властей. Чем больше развивается транспортная инфраструктура в Новой Москве, тем больше растет вероятность, что построенные объекты будут в итоге пользоваться спросом у арендаторов.

Генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец:

— Обязать застройщика строить дополнительные коммерческие площади — не значит обеспечить население новыми рабочими местами. Ведь мало просто построить те же офисы. Сначала нужно создать инвестиционно благоприятный климат, и только потом — активно наращивать объемы коммерческих площадей. Что говорить, если даже сами крупнейшие ведомства отказались от идеи переезда в Новую Москву, посчитав это нерентабельным. В конечном счете такое решение города, безусловно, негативно отразилось на развитии Новой Москвы. Ведь в случае переезда удалось бы не только снизить уровень маятниковой миграции, но и создать одну из мощных точек притяжения, в первую очередь для развития коммерческой недвижимости и создания новых рабочих мест. Реализация идеи децентрализации городов невозможна без точек роста, появление которых, к сожалению, пока отстает от темпов строительства жилья.

Тем не менее за пять лет в Новой Москве создано порядка 100 тысяч рабочих мест. Причем около 10% — за счет именно частых предпринимателей, открывших бизнес на первых этажах жилых домов. Также рабочие места создаются за счет обязательного наличия инфраструктурных объектов.

Если застройщиков все же принудят строить огромное количество коммерческих квадратных метров, в итоге это может привести к весьма печальным последствиям. Многие девелоперы столкнутся с полупустующими офисными площадями, за которые, кстати, никто не отменял налоги. Строительство, содержание, продажа или поиск арендатора — все это дополнительные издержки, которые в конечном счете будут заложены в стоимость квадратного метра жилья. Поэтому такое решение властей только ухудшит доступность недвижимости для граждан.