Новости дня

19 октября, четверг







































18 октября, среда




Эксперт: В ближайшие два года вторичное жилье может подешеветь на 10–15%


Фото: Global Look Press

В Москве и Петербурге растут скидки на вторичное жилье. Эксперты прокомментировали для Sobesednik.ru причины и следствия неожиданной щедрости продавцов квартир.

Управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

— Какая недвижимость дешевеет быстрее всего, на что предоставляют самые серьезные скидки, а какие квартиры не теряют или теряют незначительно в цене?

— Быстрее всего теряет в цене вторичное жилье Подмосковья, расположенное на расстоянии 20–30 км от МКАД. Речь идет о квартирах в старых панельных и кирпичных домах. Наиболее устойчивыми по цене оказались объекты в московских монолитных домах, введенных в эксплуатацию не более пяти лет назад.

Размер скидок, который можно получить от собственника вторичного жилья, зависит в первую очередь от конкурентного окружения. Самая непростая ситуация складывается в городах-спутниках Москвы, например в Мытищах или Балашихе. Из-за огромного объема предложения, выставленного в продажу, покупатель может получить скидку до 15% от первоначально заявленной стоимости. И наоборот, в локации с низкой конкуренцией получить значительный дисконт от собственника не удастся. Причем речь может идти вовсе о простой ничем не примечательной «однушке». Но за счет того, что она будет единственной на продажу, продавец не пойдет на уступки.

— Достигли ли цены на вторичку дна или могут еще дальше падать? Что на первичном рынке?

— Думаю, что цены на вторичном рынке еще не достигли дна и продолжат свое падение как минимум в среднесрочной перспективе. В ближайшие два года средняя стоимость квадратного метра вполне может упасть на 10–15%. Однако это, конечно, касается только старого жилого фонда. Рынок первичной недвижимости, наоборот, вероятно, покажет положительную динамику цен. По нашим прогнозам, средняя стоимость квадратного метра по итогам всего 2017 года вырастет в массовом сегменте на 2–3% относительно 2016 года. Этому будет способствовать в первую очередь появление ипотечных программ с более доступными ставками и, как следствие, стабильный спрос, на фоне которого застройщики продолжат пересматривать прайс.

— Какие факторы сейчас будут влиять на цены на недвижимость?

— На рынок вторичной недвижимости оказывают влияние четыре основных фактора. Причем три из них только способствуют дальнейшему падению цен. Первый — снижение реальных доходов населения, которое продолжается вот уже три года подряд. Сократилось количество платежеспособных клиентов, что привело к кризису на рынке. Вторая причина — высокая конкуренция с первичным рынком, который однозначно потеснил старый жилой фонд. В результате все больше покупателей задумываются о покупке именно новостройки как более качественного и часто бюджетного продукта. Третья причина — предстоящая программа реновации, когда на месте старых хрущевок будет построено порядка 15 млн кв. метров жилья на продажу, что только усилит ценовой прессинг на «вторичке».

Единственный положительный фактор, который частично нивелирует негативное влияние вышеуказанных, — это доступная ипотека. Однако низкие процентные ставки по кредитам однозначно не станут панацеей для рынка. Ведь чтобы обслуживать займы, нужны стабильные высокие доходы. Учитывая падение платежеспособности, многие попросту отказались брать на себя финансовые обязательства по покупке жилья.

* * *

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина: 

— Если мы говорим про Москву, сейчас наибольшие скидки предоставляются в проектах, которые расположены в наименее привлекательных локациях, либо с плохой транспортной доступностью, либо в непривлекательном окружении. Также в проектах размер скидок на разные лоты будет различен. Чаще всего максимальные скидки предоставляются на квартиры больших площадей или наименее ликвидные варианты с неудачными планировками. Это стандартная практика застройщиков, которые хотят поскорее реализовать квартиры, которые не пользуются особым покупательским спросом.

В Москве мы видим в последние пару месяцев восстановление баланса: спрос полностью покрывает новое предложение, например в августе было даже зафиксировано снижение объема предложения на 0,3%, в сентябре — на 0,8%. К концу года мы все же ожидаем роста предложения, так как большое количество комплексов и новых корпусов должно выйти в реализацию. В том случае, если большая часть из них будет массового сегмента, это приведет к снижению средневзвешенной цены. При этом устойчивый рост спроса на столичную недвижимость приводит к тому, что застройщики могут более свободно вести ценовую политику в проектах. В среднесрочной перспективе до начала активной реализации программы реновации средние цены будут зависеть во многом от структурных изменений.

Иное положение дел в Московской области, где в последние пару лет сокращается не только объем предложения, но и спрос. По сравнению с серединой 2015 года объем предложения сократился на 19,8%. Сейчас тенденция по сокращению продолжается: по итогам первого полугодия предложение сократилось на 8% всего лишь по сравнению с показателем начала года. При этом, несмотря на сокращение объемов рынка практически на пятую часть, средневзвешенная цена выросла всего на 2,8%. Предполагаем, что предложение все больше будет концентрироваться в ближнем поясе (до 5 км от МКАД) в связи с наиболее высоким покупательским интересом в данной зоне.

Рынок новостроек Московской области также должен достигнуть своего состояния равновесия, когда спрос и предложение будут равны. Но на данный момент предпосылок для стабилизации еще нет. Пока в столице будет очень активно выходить новое предложение, оттягивая на себя спрос, проекты в Подмосковье так и будут ощущать заметное давление.

поделиться:





Колумнисты


Читайте также

Оформите подписку на наши издания