"Сдавая квартиру, рантье хотят выручать московскую зарплату"

Sobesednik.ru обсудил с экспертом основные вопросы рынка аренды эконом-класса в Москве зимой 2019 года.

Агентство недвижимости «МИЭЛЬ-Аренда» со ссылкой на свою базу объектов опубликовало данные о самых доступных квартирах в наем в этом году. Риелторы информируют, что самая недорогая квартира в Москве предлагается собственниками за 21 тысячу рублей в месяц: это 38-метровая «однушка» в 10 минутах езды от метро «Выхино». 

На втором месте у агентства – 40-метровая однокомнатная квартира за 25 тысяч рублей в месяц рядом со станцией подземки «Шипиловская». Замыкают тройку самых доступных предложений варианты по 26 тысяч рублей в месяц. 

В ближнем Подмосковье одним из самых доступных вариантов агентство назвало 30-метровую однокомнатную квартиру в Балашихе за 18 тысяч рублей в месяц. При этом уточняется, что в квартире выполнен качественный ремонт, есть мебель и техника.

Представитель агентства, управляющий директор компании Мария Жукова поясняет эту выборку тем, что большая часть спроса приходится на качественные и недорогие объекты:

– Более 70% предложения на рынке аренды традиционно приходится на объекты эконом-класса. Основной спрос приходится на качественные и комфортные для жизни объекты, с хорошим ремонтом и мебелью, – сообщила она.

Sobesednik.ru решил подобрать аналогичные предложения в доступной каждому базе данных ЦИАН, но не смог найти в доступе квартиры (без учета заманивающих, рекламных) с подобными ценами. Разобраться в ситуации редакция пригласила руководителя отдела городской недвижимости компании НДВ Светлану Жукову.

После достаточно продолжительного поиска однокомнатных квартир в Москве, удалось выяснить, что относительно новое жилье со стандартной отделкой у любой станции метро стоит не менее 28 тысяч рублей, а в ближайшем Подмосковье – около 25 тысяч рублей. По словам Жуковой, официальная статистика по рынку аренды имеет «колоссальную погрешность» или вообще далека от реальности: девять из десяти рантье действуют без договора, а половина не пользуется открытыми источниками для размещения своего объекта, а ищут арендаторов через знакомых. У таких собственников стоимость аренды может быть намного меньше рыночной, но ни подтвердить, ни опровергнуть эту информацию никто не может.

– Такие цены – исключение, естественно, – продолжает эксперт. – Если вы и найдёте сегодня квартиру в Москве, пусть даже в районах за МКАД, за 15 и менее тысяч рублей в месяц, едва ли вы согласитесь в ней жить. Если по аналогии с метеорологами взять средний минимум, то показатель «в рынке» (то есть реальный) составит примерно 25 тысяч. За эти деньги можно постараться найти или квартиры в жилом состоянии в районах, прилегающих к МКАД, или поближе к центру, но едва пригодные для проживания. 

Квартиры также могут сдаваться с большими ограничениями: только на три месяца, потому что квартира уже продаётся и внесён аванс, или, наоборот, только на долгий срок от двух лет, или нельзя с детьми, животными, либеральными взглядами и так далее, – добавляет она.

Как собственники объясняют рост цен

Все снимающие жилье с большой настороженностью ждут конца года – именно в это время владельцы квартир нередко сообщают нанимателям, что цена выросла. При этом возникает резонный вопрос: почему цены на аренду продолжают расти, притом что не наблюдается роста зарплат и население богаче не становится? Чем мотивируют свои действия собственники?

По мнению Светланы Жуковой, цены на аренду стагнируют, но не растут. Колебания за последние пять лет находятся в пределах статистической погрешности. Инфляция и дорожающее содержание квартир (это касается роста и налогов, и стоимости услуг ЖКХ) толкают цены вверх, а конкуренция среди арендодателей сдерживает их:

– Если бы даже аренда показывала существенный рост (хотя бы стабильно 7% в год), это всё равно никак не зависело бы от уровня зарплат – для арендодателей играет роль только востребованность жилья в столичном регионе и их собственные потребности. Например, когда в кризисный 2014 год многие приезжие покидали столицу, лишившись работы или потеряв часть зарплаты, арендодатели пытались «догнать» их, снижая цены.

Потребности рантье, понятно, растут – на них давят постоянно растущая инфляция, падающий рубль, а теперь ещё и повышение НДС. Многие воспринимают арендную плату не только как полноценный пассивный доход, но и вообще как единственный его источник, стараясь приравнять стоимость аренды к небольшой зарплате в регионе (в Москве – к 40–50 тысячам руб.). Эксперт считает, что номинально столичные зарплаты не стоят на месте, а растут: снижаются реальные располагаемые доходы, то есть деньги, которые остаются от зарплаты после трат на потребительскую корзину и неизбежные расходы (ЖКХ, налоги и так далее). 

– Арендодатели успешно спекулируют статистикой, доказывая таким образом, что номинальная зарплата в Москве растёт, а значит, есть возможность увеличить расходы на жильё, – добавляет Светлана Жукова.

При каком сценарии цены на аренду пойдут вниз?

Учитывая подобное видение ситуации собственниками жилья, надеяться, что московское арендное жилье станет доступнее, не приходится. Что же, по мнению эксперта, способно воздействовать на рантье, чтобы они пошли на уступки?

– Снижение цен на аренду возможно только за счёт падения ликвидности, – утверждает Светлана Жукова. – Это может произойти в одном из двух случаев: если произойдёт отток арендаторов (например, из-за массовых сокращений работников, какого-то локального кризиса) или если конкуренция ужесточится до трех-пяти квартир на одного арендатора. Оба сценария позволят скорректировать цены на понижение на 20–25%.