Новости дня

21 октября, воскресенье

20 октября, суббота














19 октября, пятница






























Как купить квартиру в Сочи, проживая в другом городе?


Шесть из десяти объявлений о продаже недвижимости в Сочи – фейковые (так называемые «риелторские фонари»), созданные для того, чтобы «зацепить» покупателя. Много недобросовестных риелторов и откровенных мошенников. Мы подготовили мануал для покупки квартиры в Сочи для «чужаков» – он поможет разобраться в тонкостях рынка.

Фейки

Нереальные объявления вычислить, не побывав на месте и не увидев дом своими глазами, не всегда просто. Первый признак фейка – чрезмерно низкая цена в сочетании с «райскими» условиями.

Например, малосвязанным с реальностью выглядит вот такое объявление, обещающее за 1 млн 600 тысяч двухуровневую квартиру с потолками высотой почти в 5 метров, а также «шикарный вид на море», «тихое, спокойное место», «зону барбекю», «парковое озеленение двора», «бесплатную стоянку» и «все блага цивилизации».

Фейковые объявления очень часто апеллируют к человеческой жадности. Продавцы обещают «крайне выгодное вложение средств» и то, что через «три-пять месяцев стоимость вырастет на 500 тысяч».

Часто продавцы сомнительных (или вовсе отсутствующих в реальности) лотов размещают в объявлениях фотографии, взятые с зарубежных сайтов или с сайтов дизайнерских мастерских. Например, здесь продается новостройка с фото, которое используется на сотнях других сайтов в интернете – и в том числе в объявлениях по продаже некой квартиры в Ижевске (внезапно).

Поэтому первое правило «чужестранца», покупающего квартиру в Сочи – не прельщаться чрезмерно низкими ценами и красивыми картинками. Средняя стоимость квадратного метра, по данным аналитиков компании «Миэль», составляет 89-110 тыс. рублей. Средний бюджет покупки – 6,5 млн. Исходите из этих параметров. 

Самострои

Город лидирует по числу самостроев – на землях, предназначенных для индивидуального жилого строительства, стали возводить многоквартирные дома. Если попадаетесь на удочку – весьма вероятно, что никогда не сможете зарегистрировать право собственности на жилье.

Поэтому проверяйте ЖК по базе самостроев на специальном ресурсе http://open.krasnodar.ru/reg_umk/, а детальную информацию о застройщике, его уставном капитале и т.п. – на сайте http://www.rusprofile.ru/.

Самострои опасны не только своей «бесправностью». В таких домах зачастую нет центральной канализации (только септик), могут быть перебои с электричеством и т.п. Эксплуатация такой квартиры будет сопряжена с массой проблем. Например, если не сделаны ливневые водоотводы – двор может затопить, а если неправильно спроектирована система подачи воды, ее температура будет «прыгать», когда соседи откроют кран. Сомнительны и качество проектирования, и безопасность таких домов. Не забываем, что Сочи – сейсмоопасный город, в котором плюс ко всему во многих районах используется газовое отопление.

Статус недвижимости

Помимо апартаментов (коммерческая недвижимость) и квартир (жилая недвижимость), в Сочи есть специфический вариант «жилое помещение». Под этот формат подгоняются чаще всего самострои, которые удалось согласовать через суд (застройщик возвел вместо частного дома многоквартирный, смог его зарегистрировать и продает по частям, как раньше продавали половину дома, например). В этом случае покупателю должны выдать на руки свидетельство о праве владения частью дома и плюс – свидетельство на землю. 

Теоретически прямой опасности в такой сделке нет, однако такое жилье, чаще всего, будет малоликвидно – в будущем его будет сложнее продать. 

Чтобы владеть ситуацией:

1. Находите как можно больше источников информации. Выбирая район, изучите карту – какая есть инфраструктура рядом, где расположены остановки, магазины, школы и т.п. Узнайте, не входит ли он в подтопляемую зону, посмотрите панорамы улиц в интернете. 

2. Работайте только с проверенными агентствами недвижимости. 

3. С осторожностью относитесь к вариантам со «сложными историями», даже если они привлекательны по цене (продажа по доверенности, несколько собственников, но не все могут присутствовать на сделке, не зарегистрированное право собственности и т.п.). В обязательном порядке консультируйтесь по таким вариантам с независимым юристом.

4. Не подписывайте окончательный договор на дистанции – в любом случае нужно увидеть квартиру или место строительства дома, если речь идет о новостройке.

Задача: найти новостройку с высокой стадией готовности в центре Сочи

Условия: Развитый район, инфраструктура метраж от 50 «квадратов», бюджет – 7 млн

Подходящий вариант:  ЖК «Огни Сочи»

Проверка ЖК по параметрам: строится в Больничном городке, на сайте – еженедельные отчеты о ходе строительства, готовность порядка 85%. Застройщик работает по ФЗ-214, проектная декларация и другие необходимые документы есть в открытом доступе.

Рядом с ЖК – сочинская школа №13, одна из лучших в городе; магазины, поликлиники, остановки общественного транспорта. Пять минут – до набережной Сочи, по которой неспешно можно прогуляться до моря минут за 30-40. Тихий обжитой район. Застройщик смог сохранить даже деревья, которые росли прямо у стройплощадки, поэтому дом не будет стоять на пустыре. 

ЖК строится по авторскому проекту – сдержанная классическая современная архитектура, элегантное остекление, интересные декоративные элементы в верхней части фасадов. С бюджетом от 7 млн. доступны «двушки» площадью 58 квадратов. У них достаточно эргономичная планировка – есть 2 просторных лоджии (та, что у кухни, вполне подойдет для обеденной зоны), небольшая гардеробная. 

Дом с очень хорошей инсоляцией: в спальне – панорамное окно, в гостиной – лоджия-эркер, в кухне – угловая лоджия плюс еще одно окно на боковой стене.

Задача: купить квартиру для вложения средств (студия, «однушка»)

Условия:  бюджет – до 2,5 млн рублей. Хороший район, известный девелопер.

Подходящий вариант:  ЖК «Новая Заря» 

 

Проверка ЖК по параметрам. Надежный застройщик («ALK++ Company», один из крупнейших генподрядчиков Европы, работает на рынке Краснодарского края с 2001 года). Продажи идут по ФЗ-214, на сайте регулярно выкладываются фоторепортажи со стройки. 

Удачные планировки квартир – архитекторы уделили внимание даже студиям: они имеют удобную квадратную форму (а не форму вагончика, как это чаще всего бывает с самыми бюджетными вариантами). По цене от 2,4 млн. можно забронировать студию площадью 27 кв.м. Застройщик указывает и то, какой вид будет из окна, что весьма удобно.

В составе ЖК – пять монолитных двенадцатиэтажных корпуса, торговый центр и зона отдыха. У проекта интересная архитектура – мягкие округлые остекленные балконы и скругленные элементы декора мансардного этажа. Разрешение на строительство в порядке, подписано в декабре 2017 года. В жилом комплексе будет 702 квартиры и 500 парковочных мест (считая парковку около собственного торгового комплекса). 

Рядом с ЖК – остановки, магазины, детская инфраструктура (в том числе и библиотека и четыре школы, среди которых – знаменитая сочинская гимназия «Школа бизнеса»). 

поделиться:






Колумнисты


Читайте также

Оформите подписку на наши издания