Новости дня

17 ноября, пятница























16 ноября, четверг






















Почему Минфин убеждает россиян не становиться дольщиками


Фото: Global Look Press

Глава Минфина посоветовал россиянам не идти в долевое строительство. Прав ли он, спросил у экспертов Sobesednik.ru.

Министр финансов Антон Силуанов посоветовал людям не покупать квартиры в строящихся домах. «Гражданам более правильно и более надежно покупать квартиры в готовых, построенных домах, а не вкладываться на этапе долевого строительства с непонятными последствиями», — сказал главный финансист.

Справедливы ли опасения министра, узнал у экспертов Sobesednik.ru:

Управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая:

— Стоит ли сейчас прислушаться к совету министра?

— Ежегодно в России заключается порядка 700 тысяч договоров долевого участия. На строящееся жилье приходится примерно четверть всех сделок с жилой недвижимостью в стране. Во многих небольших городах, где существующий фонд излишне ветхий, а новостроек крайне мало, строящееся жилье — это единственный шанс улучшить условия жизни. Проще говоря, выбор между большим разнообразием разных по цене и качеству квартир есть далеко не всегда и не везде.

С точки зрения застройщиков, привлечение средств дольщиков — это наиболее доступный и оперативный канал финансовых поступлений, который позволяет поддерживать относительно невысокую себестоимость строительства. Поэтому, на мой взгляд, сами граждане заинтересованы в том, чтобы система долевого участия и дальше развивалась в стране, а ее риски — снижались.

— Какие плюсы и минусы у «долевки»?

— Долевое строительство — это только один из инструментов приобретения жилья, и ситуативно он может быть выгодным или невыгодным для одной и той же категории покупателей. Главный вопрос — это стоимость и сроки сдачи. Сегодня на столичном рынке есть небольшие апартаменты по 2,5 млн рублей и квартиры — по 3 млн рублей, которые можно взять в кредит с очень скромными платежами по ипотеке порядка 20 тысяч рублей в месяц. Поэтому нередко среди клиентов встречаются родители, которые приобретают своим детям небольшие квартиры в строящихся домах. Через один-три года новостройки будут готовы, а совершеннолетние дети смогут начать самостоятельную жизнь в новой квартире. Подобных ситуаций в жизни может быть много.

Приобретая квартиру в новостройке, покупатель получает гарантию качества от застройщика, которая прописана в 214-ФЗ. Она распространяется как на конструктив здания (пять лет), так и на инженерные коммуникации (три года). То есть участвуя в долевом строительстве, по его завершении покупатель сможет рассчитывать на качественное техническое обслуживание и устранение каких-либо проблем. На вторичном рынке аналогов подобных гарантий нет.

Но в то же время сохраняется риск получить не такой дом, как «на картинке», с точки зрения качества и наполнения. Однако сегодня он не так велик, потому что подробное техническое описание здания содержится в проектной декларации, а также включается в договор долевого участия. Любое отклонение от этих документов может привести к суду и даже возврату денег покупателю.

— Если все-таки вкладываться, каковы сегодня риски? Что нужно учесть?

— В целом успех каждого проекта в долевом строительстве все еще сильно зависит от спроса в конкретном проекте. В зависимости от локации покупательская активность сегодня распространена неравномерно, из-за чего риски вложений в региональном разрезе могут быть разными. К примеру, в Москве в 2017 году спрос на новостройки вырос примерно на треть по сравнению с 2016 годом. В столице множество успешных проектов со стабильным потоком поступлений от клиентов. Между тем в Московской области спрос не такой мощный и многие проекты попадают в группу риска. Эти обстоятельства должен учитывать клиент, если он может позволить себе выбор жилья в разных регионах.

* * *

Генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская») Кирилл Игнахин:

— На мой взгляд, при приобретении любой недвижимости всегда есть риски. Вероятность купить, скажем, незаконно приватизированную квартиру на вторичном рынке также велика. По решению суда сделку можно признать недействительной, такой объект могут отобрать, а деньги за него вернуть уже не получится.

Что касается рисков долевого строительства, то, на мой взгляд, законодатели значительно усовершенствовали механизмы защиты покупателей строящегося жилья в последние годы, а надзор со стороны органов исполнительной власти Москвы очень строгий. Вероятность вложиться в потенциальный долгострой крайне низка. В пределах МКАД сегодня насчитывается шесть проблемных проектов (причем речь идет об очень старых историях, берущих начало еще в конце 2000-х), тогда как всего на первичном рынке представлено более 300 жилых комплексов и апартаментов. Поэтому преувеличивать риски долевого участия, во всяком случае в столице, не следует.

Долевое строительство подходит прежде всего тем, кто может подождать окончания строительства выбранного объекта. Если есть собственное жилье или аренда не отягощает серьезно семейные финансы, то приобретение квартиры в строящемся доме позволит существенно сэкономить. Многие клиенты именно так и делают: покупают объект в ипотеку или рассрочку, дожидаются его сдачи в эксплуатацию, после чего продают старую квартиру и покрывают остаток долга вырученными средствами.

Квартиры в строящихся домах на 15–20% дешевле, чем в аналогичных готовых зданиях. Поэтому долевое участие позволяет клиентам подобрать более подходящий для себя по расположению, классу, габаритам объект, который в завершенном виде или на вторичном рынке был бы недоступен по цене. Если говорить о минусах, то, конечно, это необходимость ожидать окончания строительства. Не обладая собственным жильем, покупателю строящегося жилья придется нести двойные расходы на аренду и ипотеку (конечно, при отсутствии полной суммы необходимых средств).

Но сегодня долевой рынок стал намного более безопасным, чем 10–15 лет назад. 214-ФЗ постоянно совершенствуется, требования к застройщикам повышаются, механизмы защиты прав участников становятся все более продуманными. Начинает работать Фонд защиты прав дольщиков, который практически исключает повторения громких историй с долгостроями. Если по каким-то причинам девелопер обанкротится, государственный фонд завершит строительство объекта.

Конечно, чтобы максимально снизить риски такой ситуации, клиент должен быть внимательным и осторожным и четко оценивать перспективы выбранного проекта. В помощь покупателю власти запустили Единый реестр застройщиков, где можно узнать обо всех компаниях, занимающихся в России долевым строительством. На сайте размещены сведения обо всех их проектах, о фактах нарушения сроков сдачи новостроек в эксплуатацию. Иными словами, создана благодатная информационная среда для принятия решений о вложениях в строящиеся объекты.

* * *

Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский»):

— В России один из самых ветхих в мире фондов жилья, а обеспеченность населения «квадратами» — едва ли не худшая среди развитых стран. При этом доходы россиян относительно невысоки, поэтому приобретение готовых новостроек очень многим не по карману. Другая альтернатива — старый жилой фонд вторичного рынка. Объекты с ветшающими коммуникациями и конструкциями, морально устаревшей инфраструктурой — не лучшее направление для вложений скромных сбережений граждан, и многие это осознают. В такой ситуации наиболее приемлемым вариантом становится именно участие в долевом строительстве, которое позволяет получить современное и качественное жилье по более доступным расценкам. Нередко они даже ниже, чем в панельных пятиэтажках — самых дешевых объектах на «вторичке».

Долевое строительство — это прежде всего инвестирование, которое всегда предполагает определенную стратегию и понимание покупателем своего будущего. Поэтому для срочного решения жилищного вопроса, скажем при переезде или рождении детей, строящийся дом, скорее всего, не подойдет. Если же покупатель хочет не только обеспечить себя или близких жильем в недалекой перспективе, но и сохранить (и даже приумножить) в виде недвижимого объекта свои сбережения, то вложения в строящийся проект для этого подойдут идеально. За период строительства цены на выбранную квартиру могут вырасти на 15–20%, а после ввода в эксплуатацию новостройка еще долгие годы будет сохранять высокую стоимость, притом что «вторичные» квартиры только дешевеют.

Долевое строительство позволяет получить покупателю наиболее качественный и современный по своей архитектуре, инженерии, благоустройству дом. Конкуренция на рынке новостроек в Москве и России сегодня очень острая, поэтому каждый застройщик старается завоевать клиента качеством, не забывая о непростой ситуации с платежеспособностью населения, отчего спекулятивного завышения цен сегодня практически нет. Другое дело — вторичный рынок, где представлены объекты подчас в ужасном техническом состоянии, но расценки на них заоблачные только потому, что их собственники не готовы расставаться со своими квартирами по посткризисным ценам.

На мой взгляд, главные риски сегодня — экономические. Конкуренция растет, а покупательский спрос отстает, поэтому так или иначе на рынке останутся рисковые проекты, где из-за падения активности клиентов может остановится строительство. Однако таких жилых комплексов немного, и есть несколько признаков, по которым их можно вычислить. Во-первых, необходимо ознакомиться с историей девелоперской компании, не было ли у нее каких-либо проблем. Во-вторых, нужно обратить внимание на партнеров. Если в их числе есть именитые банки, то это значит, что привлекается проектное финансирование (то есть реализация ЖК не зависит или мало зависит от текущего уровня спроса). В-третьих, не стоит забывать о самой стройке: следует ее посетить, желательно неоднократно, чтобы убедиться в высокой активности строительства.

* * *

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина: 

— Данное заявление было сделано Силуановым на фоне новостей о грядущей отмене долевого строительства. Причем он не говорит напрямую о том, что сейчас не нужно покупать квартиры на первичном рынке — он заявляет о том, что уход от продажи недвижимости на этапе строительства — это верный путь развития.

В Европе нет такого понятия, как «покупка квартиры в новостройке»: жилье приобретается в уже готовых домах, с отделкой, зачастую даже с меблировкой. Это европейские реалии, к которым стремятся российские власти, чтобы вопрос об обманутых дольщиках даже не возникал.

Сейчас мы видим, что власти не только говорят об отмене долевого строительства, но и постоянно предпринимают шаги по совершенствованию 214-ФЗ с целью повысить прозрачность и контроль застройщиков. Возможно, что постоянные ужесточения 214-ФЗ подготовят застройщиков и к отмене долевого строительства, так как рынок будут покидать небольшие компании, не имеющие достаточного количества собственных средств. Переход к отмене долевого строительства в России все равно будет поступательным.

Чтобы покупка квартиры в новостройке была безопасной, необходимо тщательно изучать как проект, так и застройщика, оценивать, соответствуют ли темпы строительства заявленным. Если покупать квартиру в проектах крупных застройщиков, то риски минимальны. Наверное, наиболее частой проблемой сейчас является перенос сроков госкомиссии — нужно быть готовым, что есть риск получить свою квартиру немного позже.

Долевое строительство выгодно как покупателям, так и застройщикам. Покупатели могут приобрести объект недвижимости по более доступным ценам, следовательно, для кого-то это является принципиальным вопросом в возможности улучшить жилищные условия либо выбрать квартиру площадью побольше. К тому же первичный рынок — это сегмент инвесторов, которые выигрывают на разнице между стоимостью квартиры на котловане и в готовом доме. Сейчас в Москве доля инвесторов достигает 10–15% в зависимости от проекта. Отсутствие долевого строительства приведет к резкому сокращению количества инвесторов на рынке недвижимости.

Застройщикам же наличие долевого строительства выгодно, так как позволяет без привлечения кредитных средств вести строительство. Финансирование значительной части стройки ведется на средства дольщиков.

поделиться:





Колумнисты


Читайте также

Оформите подписку на наши издания