Эксперты рассказали, действительно ли Москва является одним из самых дорогих городов по ценам на коммерческую недвижимость.
По сообщениям СМИ, Москва вошла в топ-5 городов Европы с самыми дорогими офисами и торговыми центрами. Цитируется ежеквартальное исследование международной консалтинговой компании Knight Frank European Quarterly, согласно которому дороже коммерческая недвижимость только в Лондоне, Париже, Цюрихе и Женеве.
Однако опрошенные Sobesednik.ru эксперты не согласились с такой оценкой.
Светлана Григорьева, директор по маркетингу делового квартала Neopolis, напоминает, что максимально высокие ставки аренды были зафиксированы в 2008 году, после чего произошло их падение более чем в два раза:
– Начиная с 2008 года, рынок офисной недвижимости прошел несколько этапов, и в конце 2016 года, по данным консалтинговых компаний, обрел баланс в своей нижней точке. Важным событием этого периода стал переход московского рынка на рублевую систему расчетов. Этот тренд наметился еще в 2015 году, в 2016 году укрепился на рынке. Это позволило арендаторам минимизировать риски роста ставки аренды в зависимости от изменения курса валюты.
По словам Михаила Титова, заместителя директора отдела исследований рынка CBRE, в период до 2008 года рынок коммерческой недвижимости Москвы развивался активными темпами. На фоне высоких темпов роста экономики страны рынок испытывал большой интерес со стороны инвесторов, в том числе и зарубежных, объем сделок по аренде и покупке офисных площадей демонстрировал уверенный рост, при этом уровень свободных площадей снижался:
– Совокупно вышеперечисленные факторы являлись драйвером для роста ставок аренды, которые по итогам 2007-2008 годов продемонстрировали рекордные для рынка значения, – продолжает эксперт. – Так, ставки на аренду офисов класса «А», расположенных в центральной части города, превышали 2000 долларов за кв. метр в год, а средние ставки аренды на офисы этого же класса находились на уровне 1300 долларов за кв. метр в год.
Магомед Ахкуев, аналитик отдела исследований рынка CBRE, приводит данные по торговым центрам: до 2014 года цены росли, достигнув среднего показателя в сегменте «прайм» 1583 евро за кв. метр в год. После этого значения пошли вниз – до 1480 евро за кв. метр в год в этом году.
Малый бизнес может найти приемлемые варианты в офисах второй категории
Руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко считает, что в городе избыток предложения дорогих офисов, вместе с тем офисов дешевле в столице хватает:
– На рынке коммерческой, а особенно офисной недвижимости сложилась в чем-то парадоксальная ситуация: много площадей пустует, а цены при этом остаются на высоком уровне, – рассказывает Репченко. – Дело в том, что реально высококлассных офисов, обладающих всеми характеристиками премиальности (с точки зрения локации, внутренней отделки, качества обслуживания, инфраструктуры и тому подобного) не так много, на них сохраняется достаточно хороший спрос. Однако параллельно на рынке существует много неликвида – бизнес-центров, которые по какому-то одному или по нескольким критериям не соответствует заявленному уровню. Брокеры в сфере коммерческой недвижимости говорят о том, что некоторые объекты простаивают годами, но во многих случаях не готовы снижать номинальные арендные ставки.
Такая ситуация сложилась из-за того, что многие бизнес-центры строились еще в «тучные» времена, когда бизнес активно рос, появлялись новые компании, открывались филиалы иностранных фирм, – продолжает эксперт. – Рассчитывали, что, несмотря на некоторые недостатки, объект будет востребован. Но рынок изменился, многие компании ушли с рынка, поэтому сейчас спроса хватает только на самые ликвидные объекты.
При этом стоит отметить, что высокие цены свойственны только самому дорогому сегменту. Офисы класса «А» снимают в основном крупные компании, которые не сильно затронул кризис. Для представителей среднего и мелкого бизнеса есть большой ассортимент помещений класса «B» и «B минус», в котором можно найти вполне доступные офисы, – утешает Репченко.
