Новости дня

18 октября, среда








































17 октября, вторник



Вторичный рынок жилья в Москве падает второй год. Что будет дальше?


Как выбрать «вторичное» жилье, которое дешевеет второй год подряд, чтобы его можно было впоследствии выгодно продать?

О том, что будет с ценами на квадратные метры, Sobesednik.ru расспросил Марину Толстик, управляющего партнера «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:

— Правда ли, что вторичка второй год подряд дешевеет и желающих продать жилье намного больше, чем тех, кто хочет купить?

— Действительно, вторичка дешевеет второй год подряд. Так, на вторичном рынке квартир Москвы основная коррекция цены предложения пришлась на период с весны 2015 до весны 2016 гг. (с 249 тыс. руб. за кв. метр в марте 2015 до 213,7 тыс. руб. в марте 2016, т. е. минус 14%). Изменение средней удельной цены предложения за 2016 год (декабрь 2016-го к декабрю 2015-го) составило 4%. С весны 2016 года по текущий период средняя удельная цена предложения на вторичном рынке относительно стабильна: колебания отмечаются в пределах 209–214 тыс. руб. за кв.метр.

В отличие от средней цены предложения, средняя цена проданных квартир, по данным операций сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ», продолжает немного уменьшаться за счет увеличения в структуре продаж недорогих объектов стоимостью до 6 млн рублей.

Что же касается соотношения покупателей и продавцов, то действительно вторых сейчас ощутимо больше. В мае 2017 года количество желающих продать недвижимость превысило количество желающих купить в 2,4 раза (по данным обращений в «МИЭЛЬ» по вопросам купли-продажи квартир). Так что сейчас время покупателя.

— От чего зависят цены на вторичное жилье?

— Если мы станем рассматривать Москву в старых границах, то увидим, что цены на квартиры заметно выше в районах с точечной застройкой, а в районах с застройкой массовой цены ниже. Объясняется это тем, что за счет массовости в продаже одновременно находится куда больше объектов, их продавцы охотнее торгуются, соответственно, покупатель имеет значительные возможности для выбора. А вот в районах со сложившейся застройкой и точечными вкраплениями новых домов меньше пространства для маневра. Конкуренция среди продавцов ниже, соответственно, и цены оказываются более высокими.

Кроме того, всегда важен фактор локации: исторически сложилось, что самые дорогие квартиры Москвы находятся в ЮЗАО, ЗАО и СЗАО (Центральный административный округ можно вообще выделить как отдельный рынок недвижимости, поэтому о нем не говорим). Самое бюджетное жилье находится в Восточном и Юго-Восточном округах столицы. И, конечно, на стоимость конкретной квартиры влияют наличие и уровень развития инфраструктуры района, транспортная доступность, что особенно важно для «новомосковских» и подмосковных объектов, состояние входной группы, соседи, наличие места для машины во дворе. Вообще каждая квартира обладает целым набором потребительских характеристик, каждая из которых может повысить или снизить цену объекта. При формировании цены квартиры необходимо изучать эти свойства жилья комплексно.

— Чем дом «моложе», тем выше цена квартиры и тем легче ее продать, но кто-то покупает недвижимость в старых и очень старых домах. На что стоит обратить внимание при покупке и какой должна быть квартира, чтобы были шансы ее реализовать?

— Утверждение «Чем дом моложе, тем выше цена квартиры и легче ее продать» работает исключительно в районах точечной застройки. Если же говорить о покупке квартир в старых домах, то следует понимать, что речь идет о домах сталинской эпохи (так называемый «сталинский кирпич»): это пяти-десятиэтажные кирпичные строения. Такое жилье часто выбирают те, у кого не хватает бюджета на современный кирпично-монолитный дом. Кроме того, среди покупателей «сталинок» много людей, которые доверяют качеству строительства того времени и ценят просторные комнаты, большие окна, высокие потолки. Стоит отметить, что в домах постройки того времени шумоизоляция подчас лучше, чем в зданиях современной постройки.

При покупке такой квартиры стоит изучить техническое состояние дома, был ли капитальный ремонт, если нет, то когда он должен пройти. Стоит обратить внимание на материал перекрытий: предпочтительно, чтобы это был железобетон — он и прочнее дерева, и гораздо пожаробезопаснее. Основное внимание следует уделить тем факторам, которые нельзя изменить в квартире самостоятельно: этажность (все, что ниже третьего этажа, продать сложнее), вид из окна, уже упомянутое состояние подъезда, социальный состав соседей. Если эти критерии соблюдены, то продать в будущем квартиру удастся без дополнительных сложностей (конечно, если цена будет адекватной моменту).

— Какую скидку сейчас делают при продаже вторичного жилья в Москве и области?

— Средний размер дисконта по проданным квартирам в Москве на данный момент составляет порядка 7%, в Подмосковье — 6,5%. Это касается тех квартир, которые изначально были оценены адекватно. Если же объект был переоценен, то по нему размер скидки может быть существенно выше и доходит иногда до 30%.

— Приобретая вторичку, стоит ли рассчитывать на то, что ее удастся продать по такой же цене или немного дороже — или закладываться на то, что при продаже несколько сотен тысяч рублей придется потерять?

— На долгие сроки прогнозировать бессмысленно, но в текущих рыночных условиях в ближайшие год-два перепродать квартиру дороже не получится. Однако и говорить о потере нескольких сотен тысяч рублей не стоит.

— Стоит ли вкладываться во вторичку или лучше искать дешевое, но новое жилье?

— Все зависит от потребностей и возможностей покупателя. Если важнее метраж, то стоит обратить свое внимание на подмосковные и «новомосковские» новостройки: за те же или меньшие деньги площадь квартиры там будет больше. Но важно понимать, что, скорее всего, придется пожертвовать комфортом: так, мы уже неоднократно отмечали, что многие наши клиенты, пожив в подмосковной, даже просторной, квартире, все же выбирали в итоге Москву в старых границах, пусть квартира здесь и будет меньше. Дело в том, что уровень инфраструктуры, качество оказываемых услуг в Москве выше. И для многих этот момент принципиален, особенно если в семье есть дети, которых нужно учить в хорошей школе, водить в разнообразные секции.

— Как изменилась доля ипотечных сделок на этом рынке? Часто ли они срываются из-за того, что банки отклоняют по каким-то причинам квартиру?

— В I квартале 2017 г., по данным операций ГК «МИЭЛЬ», доли ипотечных сделок на вторичном и первичном рынке сравнялись и составили 37%. При этом в апреле доля ипотечных сделок на вторичном рынке составила 36%, а на первичном — увеличилась до 54%. В мае же доля ипотечных сделок на вторичном рынке увеличилась до 43%, а на первичном — до 63%.

Основная причина срыва сделки — заниженная оценочная стоимость квартиры. Боясь проблем с потенциальной реализацией залоговой квартиры, оценочная компания зачастую определяет цену объекта ниже рыночной. Соответственно, и сумма возможного кредита оказывается ниже желаемой, и сделка в итоге срывается из-за недостаточности средств у покупателя. Однако при соблюдении всех требований банка к приобретаемой квартире чаще всего объект одобряется.

— Какие прогнозы по ценам на вторичное жилье? Тенденция к удешевлению сохранится?

— Как я уже отметила, прогнозировать сейчас можно максимум до 2020 года, а уже на среднесрочную перспективу давать оценку крайне сложно. На ближайшие год-два на вторичном рынке Москвы сохранится тенденция к снижению цен примерно на 5–7% в год (при сохранении текущей экономической ситуации и отсутствии «макроэкономических шоков»). Особенно это относится к цене реальных продаж. Средняя же цена по выставленным на рынке квартирам, с учетом неликвидных объектов, может остаться практически неизменной.

поделиться:





Колумнисты


Читайте также

Оформите подписку на наши издания