Новости дня

14 декабря, четверг













































Новую "Ипотеку и арендное жилье" задушат коррупция и нищета регионов?


Минстрой анонсировал новый проект «Ипотека и арендное жилье» // Global Look Press

Что помешает реализовать новую госпрограмму поддержки ипотеки и аренды, рассказали Sobesednik.ru эксперты рынка жилья.

Минстрой анонсировал новый проект «Ипотека и арендное жилье». Что приготовила очередная программа для простых покупателей и арендаторов квартир?

Станет ли в итоге жилье более доступным, Sobesednik.ru рассказала генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина:

— Цели у национального проекта «Ипотека и арендное жилье» благие — увеличение объемов ввода жилья и обеспеченности населения жильем. Власти готовы на себя взять строительство дорог и инфраструктуры, так как планируется строить жилье на еще не освоенных территориях.

Но у нас перед глазами уже есть программа «Жилье для российской семьи», которая за три года была выполнена менее чем на 6%. Основной проблемой этой программы стало то, что на местах не было никаких попыток сделать что-то. И есть ощущение, что в случае с данной программой может сложиться аналогичная ситуация.

Дело в том, что финансирование программы на 30% должно осуществляться из местного бюджета, но в условиях, когда многие регионы находятся в постоянном дефиците, они могут отказаться принимать участие в данной программе.

Еще один момент: учитывая высокий уровень коррупции в регионах, деньги из государственного бюджета, которые будут выдаваться на места, частично могут быть направлены, так сказать, не на первичные цели.

Скорее всего, в программе решат принять участие самые обеспеченные регионы, а наиболее нуждающиеся локации так и останутся в таком же положении.

Если первой целью программы является увеличение обеспеченности жильем, то второй целью — повышение доступности ипотечных кредитов для населения. В программе при этом не прописаны реальные механизмы, отсутствуют понятные рычаги. В программе сказано, что доступность кредитов нужно повышать за счет формирования рынка ипотечных ценных бумаг, привлечения мирового опыта. Таким образом, не указано никакой конкретики, которая могла бы послужить основой для исполнения. По факту очень многое в этом плане связано с АИЖК и их инициативами.

Третья цель — реализация арендного жилья. Подобные проекты были реализованы пока только в Москве, Санкт-Петербурге и паре российских городов. Только проект в Санкт-Петербурге отвечает всем требованиям Жилищного кодекса. И арендные ставки в данном проекте на самом деле были ниже рынка и давали возможность арендовать жилье тем гражданам, кому ранее это было не под силу. Но при этом в Москве ставки рыночные.

Главным новшеством становится как раз решение о повышении доступности ипотечных кредитов. В остальном программа очень напоминает, то что рынок уже видел.

* * *

Sobesednik.ru также побеседовал о плюсах и минусах нового проекта с Марией Литинецкой, управляющим партнером «Метриум Групп»:

— Станет ли жилье более доступным? Какие главные новшества нацпроекта?

— Задачи стратегии развития ипотечного жилищного кредитования до 2020 года, утвержденной в 2014 году, и нового нацпроекта «Ипотека и арендное жилье» на самом деле во многом перекликаются. В частности, в обеих программах главной целью является содействие формированию рынка арендного жилья, создание условий для развития массового строительства, увеличение объемов ввода жилой недвижимости, формирование комфортной городской среды. То есть суть проекта осталась прежней. Изменились инструменты реализации. В стратегии развития ипотечного жилищного кредитования власти использовали преимущественно какие-то локальные подпрограммы, которые, в общем-то, особо не коррелировали между собой и реализовывались отдельными невзаимосвязанными блоками. Более того, некоторые программы вовсе оказались провальными, например «Жилье для российской семьи», которая не заинтересовала девелоперов. Напомним, стоимость квадратного метра по программе «Жилье для российской семьи» не должна превышать 35 тысяч рублей за кв. метр. Это намного ниже себестоимости в московском регионе, из-за чего идея строительства доступного жилья с треском провалилась.

Нацпроект «Ипотека и арендное жилье» отличается от предыдущей стратегии комплексным подходом одновременно к разным сферам, влияющим на рынок недвижимости. Во-первых, это девелопмент. Программа предполагает вовлечение федеральных земель в жилое строительство, и самое главное — обеспечение участков инженерными коммуникациями, строительство которых порой составляет до 30% себестоимости проекта. Также новшеством станет выделение средств федерального бюджета в размере 20 млрд рублей ежегодно на субсидирование строительства инфраструктурных объектов.

Во-вторых, речь идет о развитии рынка ипотечного кредитования. Активное внедрение документооборота и равный доступ банков к источникам долгосрочного финансирования должны снизить процентные ставки.

В-третьих, развитие рынка арендного жилья. Через механизмы паевых инвестиционных фондов, созданных АИЖК, для реализации проекта будут привлекать инвесторов-физических лиц.

Таким образом, по результатам программы власти планируют добиться следующих показателей:

1. Вовлечь в оборот под жилое строительство 13,5 га федеральных земель.
2. Увеличить суммарный ввод жилья в России к 2020 году до 100 млн кв. метров.
3. Перевести рынок ипотечного кредитования в электронный формат.
4. Реализовать пилотные проекты арендного жилья.

— Что даст и кому поможет очередной нацпроект?

— Самое главное отличие нацпроекта «Ипотека и арендное жилье» состоит в том, что он поможет не только покупателям, но и девелоперам, а также банкам. В частности, застройщики смогут получить доступ к новым землям и, самое главное, снизить себестоимость за счет отсутствия необходимости строительства инженерных коммуникаций, а также инфраструктуры полностью за свой счет. Логично, что это позволит предложить клиентам намного более доступные цены.

Переход в режим онлайн банковских услуг тоже снизит кредиторам операционные расходы, уменьшив тем самым проценты. Это мы видим на примере Сбербанка, который, например, выдает ипотеку в ЖК «Кварталы 21/19» по сниженной на 0,7% ставке при условии прохождения электронной регистрации сделки. И, наконец, привлечение инвесторов через ПИФ для покупки или строительства проектов под арендное жилье ускорит появление доходных домов.

— Какие минусы выдны уже сейчас?

— Помимо перечисленных преимуществ проект «Ипотека и арендное жилье» подразумевает немало рисков. В частности, речь идет о запланированном увеличения объема ввода жилья по России до рекордных 100 млн кв. метров в 2020 году и 120 млн кв. метров в 2025 году. Логично, что это усилит конкуренцию на рынке и приведет к стагнации и даже падению цен.

Причем выходит, что не все девелоперы окажутся в равной ситуации. Одни продолжат реализацию новостроек на площадках без готовой инженерии и субсидирования на инфраструктуру. Другие — будут строить жилье на федеральных землях и иметь преференции по подведению коммуникаций.

Логично, что вторым будет намного проще снижать цены, тогда как остальные игроки будут вынуждены удерживать стоимость ради хотя бы минимальной маржинальности. Поэтому нужно не допустить возникновения существенного профицита предложения на рынке, контролируя объем ввода путем выдачи разрешений на строительство.

— Какие возможны трудности в реализации? Сделать жилье более доступным пытаются уже не один десяток лет...

— На мой взгляд, появлению доступной ипотеки будут препятствовать банковские траты на сопутствующее обслуживание, содержание информационных систем и других ресурсов, необходимых для обеспечения стабильной работы. В конечном счете в стоимость кредита банки закладывают надбавку за возможные риски, а также ставку доходности. Пока банковские расходы остаются высокими, кредиторы не имеют возможности существенно снижать проценты. И только переход в систему работы онлайн не решит все проблемы. В первую очередь нужна экономическая стабильность и отсутствие волатильности, чтобы кредиторы снизили уровень рисков, предложив еще более интересные условия.

Отдельно стоит сказать о рынке доступного арендного жилья. Объективно говоря, инвестиционные средства были направлены АИЖК далеко не в самые доступные предложения рынка, что изначально исключило возможность предложить впоследствии конкурентную арендную ставку. В комплексе «Лайнер» сейчас средняя стоимость квадратного метра составляет 182 615 тыс. рублей, а в МФК Match Point — 247 658 рублей. Это жилье бизнес-класса. Соответственно, и размер ставок получился достаточно высоким: 38 900 для студии площадью 25 кв. метров и 59 500 рублей за двухкомнатную квартиру площадью 46 кв. метров. Это высокие расценки для массового арендатора.

Полагаю, что государственная программа аренды имеет смысл только в том случае, если она будет нацелена на граждан со средним и невысоким доходом.

Поэтому будущее программы кредитования во многом зависит о того, насколько активно АИЖК будет инвестировать в новостройки массового сегмента. Пока же, к сожалению, рынок доходных домов так и остается доступным для небольшой доли клиентов.

поделиться:





Колумнисты


Читайте также

Оформите подписку на наши издания