Как получить деньги за проданную квартиру и не прогореть?

Эксперт рассказал Sobesednik.ru о самых востребованных и отработанных формах взаиморасчетов между покупателем и продавцом.

Процесс приобретения и продажи жилья состоит из нескольких этапов. Самый важный – взаиморасчёты между покупателем и продавцом. Елена Солдаткина, эксперт столичной компании «Нора-недвижимость», рассказывает, на что надо обратить внимание, чтобы сделка прошла без сучка и задоринки.

– Итак, договор купли-продажи сторонами подписан. Пакет документов отдан на регистрацию... В течение 10 рабочих дней произойдёт регистрация перехода права. Так в какой же момент и как правильно отдавать деньги покупателю? И каким способом?

– Вообще-то, стороны договора вправе самостоятельно согласовать этот вопрос и прописать механизм в самом договоре купли-продажи. Закон гласит: покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, то есть самим договором (ст. 486 ГК РФ). Так вот и воспользуйтесь этим правом – зафиксируйте в договоре схему оплаты.

– В основном никто не передает деньги сразу после подписания договора. Почему так? В чем риски?

– Риск в том, что если по каким-то причинам в госрегистрации перехода права собственности на недвижимость будет отказано, покупатель останется и без денег, и без недвижимости. Конечно, продавец обязан будет вернуть ему деньги. Но представьте, что продавец их уже потратил или еще хуже скрылся...

[:rsame:]

– Но если деньги отдать после регистрации, то риск будет нести уже продавец...

– Это так. Представьте, что переход права собственности на имя покупателя был зарегистрирован, но вдруг оказалось, что у него есть не вся необходимая для покупки сумма. Или те, кто обещали дать ему деньги, передумали. В итоге ему нечем расплатиться с продавцом. А тот уже лишился своей квартиры...

– И как же быть, чтобы соблюсти интересы обеих сторон? И снять риски со всех участников сделки?

– Существует несколько способов передачи денежных средств. Самые востребованные и отработанные формы взаиморасчётов – это наличный с использованием банковской депозитарной ячейки (сейфа) и безналичный через счет-аккредитив.

Первый способ наиболее удобен при альтернативных сделках, где образуются цепочки квартир. Например, в продаваемой квартире несколько собственников, которые хотят разъехаться. Находится покупатель, с которым оговариваются сроки выхода на сделку. К этому сроку каждый собственник продаваемой квартиры находит себе подходящее альтернативное жилье. В назначенный день все встречаются в одном банке и происходит одновременная купля-продажа нескольких квартир. В этой ситуации без банковских ячеек не обойтись.

Второй же способ взаиморасчётов удобен при обычной, без альтернативы, сделке купли-продажи. Рассмотрим оба способа передачи денег подробнее.

1. Наличный расчёт с использованием банковской ячейки. Многие банки, имеющие депозитарное хранилище, предоставляют в аренду банковскую ячейку (сейф) под сделку купли-продажи недвижимости. Участники сделки встречаются в банке, подписывают трехсторонний договор аренды ячейки (между покупателем, продавцом и банком), в котором указываются временные сроки и условия доступа к ячейке сторон.

Например, на 30 дней аренды (в это время стороны договора регистрируют переход права) со следующими условиями. В первые 25 дней с момента заключения договора аренды к ячейке возможен доступ только продавца, но – при предъявлении банку договора купли-продажи на имя покупателя со штампом службы Росреестра о регистрации права. А доступ у покупателя осуществляется в оставшиеся 5 дней, если договор не пройдет госрегистрацию перехода права. В итоге, если регистрация прошла, продавец забирает денежные средства в установленные для него договором аренды ячейки сроки. Если же нет, их забирает покупатель.

2. Аккредитив – банковская услуга, предусмотренная для безналичных взаиморасчётов. Из множества видов аккредитива для расчётов по сделкам с недвижимостью в России подходит покрытый безотзывной аккредитив. Вот как он работает. На согласованный сторонами срок (скажем, 30 дней) открываются три банковских счёта. Первый – текущий, оформляют на имя покупателя и зачисляют на него денежные средства в размере стоимости приобретаемого жилья. Продавцу при этом предоставляется банковская выписка с аккредитивного счёта, с подтверждением, что деньги на аккредитивный счёт перечислены и «заморожены» на 30 дней, в течение которых покупатель не может эти деньги забрать обратно.

[:rsame:]

Второй – аккредитивный счёт. Третий – текущий, на имя продавца. По заявлению покупателя с его текущего счёта деньги перечисляют на аккредитивный счёт. Покупатель даёт распоряжение банку, при каких условиях (при предъявлении продавцом документов о совершившейся регистрации права на имя покупателя) продавец может перевести деньги на свой счёт.

В случае регистрации сделки продавец предъявляет обозначенные покупателем документы банковским работникам, после чего на его текущий счёт перечисляются деньги с аккредитива. Если же сделка не прошла и продавец не явился в банк в течение 30 дней с необходимыми документами, банк возвращает деньги с аккредитивного счёта на счёт покупателя.

– То есть эти варианты совершенно лишены риска лишиться средств как для продавца, так и для покупателя?

– Я бы не была столь категорична. Мы рассмотрели упрощённые схемы, в каждой могут быть нюансы, так как у каждой сделки – своя индивидуальность.

И как бы ни были удобны рассмотренные варианты, у каждого из них есть существенные риски. Так, в момент использования аккредитива у банка могут приостановить или отнять лицензию, и деньги могут зависнуть на неопределенный срок. И какова будет их дальнейшая судьба, неизвестно.

[:image:]

А при использовании банковской ячейки важно соблюдать последовательность и алгоритм действий закладки денег, а также грамотно прописывать все условия и сроки доступа к деньгам. Кроме того, арендовать ячейки следует только в надёжных банках во избежание пропажи денежных средств. И обязательно юридически грамотно прописать в основном договоре купли-продажи способы и условия проведения расчётов, чтобы покупатель смог вернуть деньги, если возникли какие-то сложности.

– Помогут ли избежать проблем советы на форумах в интернете?

– Не думаю. Безопасность и надёжность – вот два кита, на которых держится успешная сделка. Самостоятельное «изучение» данной темы в интернете ещё больше может запутать потребителя. Каждая сделка индивидуальна, состоит из тонких особенностей, которые могут привести к нежелательным последствиям.

Советую не рисковать и обращаться за помощью в агентства недвижимости. Опытный специалист порекомендует удобную схему передачи денег. Учтёт все нюансы ситуации сделки, подберет надежный банк. Внесёт в договор купли продажи необходимые формулировки, которые снимут риски утраты денег покупателя.

Полезно помнить:

1. Согласно ст. 454 п. 1 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

2. Подписанный договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его подписания (ст. 425 п. 1 и ст. 433, п. 1 ГК РФ).

3. Передача недвижимости осуществляется по договору купли-продажи по подписываемому сторонами на основании ст. 556 ГК РФ передаточному акту.

4. Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи от продавца к покупателю подлежат регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии – Росреестре (ст. 551 ГК РФ).

[:wsame:]