5 способов продать квартиру, находящуюся под залогом у банка

Как пережить кризис и продать ипотечные метры с выгодой для себя, объясняет Sobesednik.ru эксперт в сфере недвижимости.

Покупая квартиру в ипотеку, можно оказаться в сложной ситуации — когда кредит становится неподъемной и обременительной финансовой проблемой. Ведь за долгий срок ипотечных выплат в жизни заемщиков могут произойти самые неожиданные вещи — развод, потеря работы, переезд в другой город, ну и экономический кризис, наконец…

С чего начать?

— Так как заложенная недвижимость, что называется, «с изюминкой», при продаже придется следовать нескольким обязательным условиям, — объясняет Sobesednik.ru ведущий специалист столичного агентства «Нора-недвижимость» Елена Солдаткина. — Надо четко помнить: здесь трехсторонняя сделка (продавец/покупатель/банк), поэтому начать надо с главного ее участника — банка (залогодержателя жилья). Так что прежде, чем выставить квартиру на продажу, обязательно надо заручиться письменным согласием банка-кредитора на продажу квартиры, иначе сделку признают недействительной.

Обычно банки не препятствуют продаже квартир собственниками. Но следует знать: существуют разные схемы реализации заложенного имущества (как правило, они зависят от конкретной ситуации). Каждая в своем роде индивидуальна и сопряжена с неудобствами, долгими обсуждениями, переговорами и поисками компромисса для всех трех сторон участников сделки.

Операции с недвижимостью — стрессовые ситуации как для покупателя, так и для продавца, а покупка или продажа недвижимости с «залоговой изюминкой» имеет свои риски. Так что прежде чем начинать продажу, выясните все нюансы предстоящей сделки, чтобы потом не получить неприятный сюрприз.

Первый способ. Классический

Это самый распространённый способ продажи залоговой недвижимости:

Получили разрешение банка на продажу квартиры, выставили ее в рекламу и вот нашёлся покупатель. В этом случае деньги покупателя делятся на две части. Одна причитается банку на погашение залога, вторая — продавцу (оставшаяся сумма).

[:image:]

Приведу пример. Предположим, цена квартиры 8 млн руб., где кредитная задолженность (долг перед банком) составляет 5 млн рублей. Значит, 5 млн руб. — банку, 3 млн руб. остается у продавца.

Взаиморасчёты производятся в банке-залогодержателе квартиры. Суммы раскладываются по двум ячейкам в день подписания договора купли-продажи. В одну — сумма для банка, в другую — для продавца. После чего в Росреестр подаются документы для снятия залога с продавца и одновременно на регистрацию перехода права на нового собственника.

Второй способ. Смена должника

Это исключительно редкий способ. Приходит покупатель, который готов приобрести квартиру в ипотеку у того же банка, где продавец получил кредит. Покупателю лишь останется передать причитающуюся сумму продавцу, а основной долг (в виде ипотеки) — выплачивать банку.

Здесь есть минус — как для банка, так и для покупателя. Прежде чем одобрить нового заёмщика, банк должен его изучить и проверить. Что касается нового заемщика, то его может ожидать сюрприз: более высокая ставка по ипотеке, чем у прежнего заемщика.

Данная схема не очень интересна, поэтому-то и используется редко. Хотя все же бывают случаи, когда она может оказаться удобной для всех сторон.

Третий способ. Замена объекта залога

Необходимость в таком способе продажи залоговой недвижимости появляется, когда, к примеру, у заемщиков прибавление в семье и поэтому появилась острая необходимость увеличить жилплощадь, но ипотека по той квартире, в которой живут, еще не погашена.

В этой ситуации поможет смена предмета залога. Например, нашёлся покупатель, и в один день происходит две сделки: старая квартира продаётся (с нее одновременно снимается обременение — залог) и покупается новая, на которую накладывается обременение. То есть кредит у продавца все тот же, но жилье меняется.

Данная схема рассматривается индивидуально, отдельно кредитным комитетом. Поэтому надо быть готовым как к положительному, так и к отрицательному решению — или к изменению условий по процентной ставке. В случае отрицательного решения отчаиваться не стоит — тогда идёт в ход классическая схема (первый способ).

Четвёртый способ. Погасить кредит досрочно и продать квартиру

Это идеальный вариант: квартира будет продаваться как свободная и по рыночной стоимости. Сложность в том, что заемщику трудно найти полную сумму на погашение долга. Как вариант, можно одолжить деньги у родственников, продать квартиру и рассчитаться с ними. Либо найти покупателя, уговорить его (здесь для покупателя существует риск) отдать часть суммы до сделки, чтобы рассчитаться с банком, а после снятия обременения — продать ему квартиру.

Пятый способ. Перестать выплачивать кредит

Самый невыгодный и убыточный способ. Можно, конечно, не тратить время на переговоры с банком, не ждать разрешения на продажу, не выяснять и не обсуждать схему по реализации объекта, не искать покупателя и так далее — а просто взять и перестать платить кредит. Но тогда все проблемы нерадивого заемщика будут решать банк-кредитор и судебные приставы. Квартиру продадут с молотка, а заёмщику придётся выплатить к тому же и все штрафы за просрочку выплат, судебные издержки и прочие расходы.

Это, конечно, крайний вариант, но и он имеет место. Почему-то многие граждане полагают, что жильё не отберут и из него не выселят — в надежде на то, что оно единственное. Между тем это заблуждение: выселяют по решению суда, если жилье (даже единственное) приобретено с помощью кредитных средств и находится под залогом у банка.

Советы

Понятно, что продавцы заложенного имущества весьма заинтересованы в том, чтобы получить максимальную цену за свою квартиру — тогда после расчета с банком у них останется достаточно денег на приобретение хоть какого-то жилья. Из-за этого они задирают цены и неохотно идут на снижение.

Между тем квартиры, находящиеся под залогом у банка, не пользуются спросом на рынке. Сказывается, во-первых, беспокойство потенциальных покупателей (залоговый товар всегда вызывает сомнение). Во-вторых, кризисный рынок может похвастаться большим количеством предложения, причем это свободные объекты со «вкусной» ценой.

Поэтому, чтобы не терять время, надо быть готовым к дисконту в цене от 5% до 25% от рыночной стоимости. Если у вас действительно трудная ситуация, это поможет ее решить быстрее. Кроме того, трехсторонние сделки — сложные, подготовка и организации процесса продажи идет долго. Ключевой момент здесь — грамотные и безопасные взаиморасчеты. Помощь профессионала-риелтора не помешает в поиске удобного и взаимо-компромиссного варианта передачи денег за квартиру между банком и покупателем, — заключает эксперт.

[:wsame:][:wsame:]