Советы юриста. 4 способа "заработать" на проблемном застройщике

Эксперт поведал Sobesednik.ru о способах получить возмещение вреда за сданное не в срок или не в должной кондиции жилье.

Долевое строительство — одна из проблемных сфер российского девелопмента. И кризис последних лет только усиливает негативную динамику: спрос на новостройки падает, инфляция растет, а подрядчики если не уходят с рынка, то серьезно затягивают сдачу объектов. Как в такой ситуации нивелировать собственные финансовые риски и сыграть на проблемном застройщике в свою пользу, Sobesednik.ru рассказал глава одноименного юридического центра адвокат Олег Сухов:

Расторжение договора

— По официальной статистике Судебного департамента Верховного суда РФ, количество споров о расторжении договоров долевого участия за два года возросло примерно на треть. Суды нередко удовлетворяют подобные иски, из-за чего застройщик несет колоссальные потери. Ведь расторгнутый договор — это возврат покупателю не только всей суммы, уплаченной за квартиру, но и процентов за пользование деньгами. Учитывая, что в среднем отставание по срокам в жилищном строительстве составляет от полугода до трех лет, объявить войну неблагонадежному застройщику, которому вы доверились в свое время, будет нетрудно. Закон на стороне покупателя и позволяет ему выступать с инициативой о расторжении договора долевого участия уже после двух месяцев просрочки.

Рассчитывают сумму процентов, исходя из одной трехсотой за каждый день простоя от ставки рефинансирования ЦБ, которая сегодня составляет 10%. А для физических лиц этот показатель еще и удваивается, — обращает внимание адвокат Олег Сухов.

— Попробуем рассчитать сумму, которую может получить дольщик в случае расторжения договора, исходя из средних показателей по рынку. Так, если покупатель приобрел квартиру в дальнем Подмосковье за 3 миллиона рублей и должен был получить ее в готовом виде полгода назад, но застройщик не выполнил своих обязательств вовремя, то расчет будет таким:

2 * 1/300 * 10% (ставка ЦБ) * 180 (кол-во дней просрочки) * 3000000 (стоимость договора) — сумма процентов сверх основного долга составит 407 тысяч рублей.

Если подрядчик приостановил строительство, скажем, на год, а купленная квартира находится в пределах МКАД и стоит 5,5 млн рублей, половину из которых дольщик уже уплатил согласно договору, то расчет по той же формуле выдаст сумму 555 087, 5 рубля. Столько можно потребовать с компании через суд за пользование вашими деньгами.

Взыскание неустойки

Формула, описанная выше, на практике является универсальной и часто используется дольщиками при расчете размера неустойки, если квартира передана дольщику с задержкой. Однако рассматривая подобные споры, суды до последнего времени не брали во внимание такие схемы исчисления и присуждали суммы вдвое, а то и втрое меньше запрашиваемых.

Например, один из застройщиков не смог вовремя сдать многоквартирный жилой дом в Лобне. Затягивание сроков на полгода заставило покупателей обратиться в суд. Кроме морального вреда и убытков, истцы потребовали взыскать неустойку в размере чуть более 400 тысяч рублей за 259 дней просрочки. Решением Щелковского городского суда требования были удовлетворены частично: размер неустойки уменьшили в два раза — до 200 тысяч рублей.

Гораздо реже, но встречаются в судебной практике и противоположные случаи. Так, Красногорский городской суд в начале 2016 года, рассматривая коллективный иск дольщиков к одной известной строительной компании, полностью удовлетворил их требования по взысканию неустойки в размере 139 тысяч рублей. Застройщик серьезно затянул сдачу многоквартирного дома, а просьбы покупателей заплатить штрафную сумму добровольно игнорировал.

Чтобы извлечь максимальную выгоду при взыскании неустойки за срыв сроков сдачи объекта, потребителю стоит учесть следующее: во-первых, ни при каких условиях не подписывайте дополнительные соглашения к договору долевого участия, в котором застройщик указал новые даты введения новостройки в эксплуатацию. В этом случае больше шансов получить отказ в суде и потерять деньги, — объясняет адвокат. — Во-вторых, помните, что если суд уменьшает размер неустойки, то такое решение должно быть мотивированным. В своей позиции чаще ссылайтесь на Постановлении Пленума Верховного суда РФ в №7 от 24.03.2016 года, по которому снижение допускается только при обоснованном заявлении должника. Другими словами, застройщику следует хорошо постараться, чтобы доказать несоразмерность суммы неустойки масштабам ущерба от невыполненных обязательств. А зависимость от субподрядчиков и контрагентов, которой ответчики привыкли оперировать в качестве аргументов, приниматься во внимание и влиять на решение суда не может.

Моральный вред или нравственные страдания

При заявлении требования о взыскании морального вреда рассчитывать на хорошую денежную компенсацию можно только в исключительных случаях. Суды обычно не щедры и довольно дёшево оценивают моральные страдания потерпевших дольщиков. Зачастую в решениях фигурируют смешные суммы — от 500 рублей до 5 тысяч, бывают чуть больше — 15–20 тысяч рублей.

Однако встречаются судебные прецеденты, где моральный ущерб оценивается выше среднего. Еще в 2012 году один из московских дольщиков выиграл суд к проблемному застройщику. Годовая просрочка сдачи ЖК позволила отсудить у компании 40 тысяч рублей в качестве морального вреда. Несмотря на то, что суд вдвое уменьшил заявленную в исковых требованиях сумму, защита посчитала это победой, поскольку смогла убедить судью в наличии эмоциональных срывов и стрессового состояния у покупателя из-за проблем с квартирой и потери денег.

Если квартира технически неидеальна

Технически безупречных квартир не бывает — в этом может убедиться любой собственник нового жилья. Отслоившаяся штукатурка, неприятный запах, неисправная вентиляция, царапины и сколы на стенах и окнах — все это можно списать на строительный брак и потребовать от застройщика компенсации, даже если эти недостатки не были заметны при приемке объекта, а проявились в процессе жизни.

По закону заявить о дефектах дольщик может в течение пяти лет — такой гарантийный срок предусмотрен для технического и инженерного обслуживания дома. Если брак проявился, а застройщик отказался добровольно его устранять, обращайтесь в суд, — советует Сухов. — Исковые требования в этом случае могут состоять не только в компенсации суммы ущерба, снижении цены по договору, но и в оплате неустойки за несвоевременную ликвидацию недочетов, которая с января 2017 года составит 1% в день от стоимости купленного жилья. Правда, суду придется предоставить заключение технической экспертизы, которое должно доказать, что изъяны в квартире образовались не по вашей вине, а по причине нарушения технологических регламентов или из-за халатности строителей.

Так, в прошлом году житель города Кирова обратился в суд с иском о строительном браке в его новой квартире — трещины и дефекты появились на оконных блоках и бетонной стяжке пола. До этого истец пытался мирно урегулировать спор с застройщиком, однако на письменную претензию тот не ответил. В суде он потребовал возместить затраты на устранение строительных недостатков, бетонирование нового основания и оконных конструкций, которые составили 109 тысяч рублей. Суд удовлетворил исковые требования в полном объеме. Кроме стоимости ликвидации брака, он определил взыскать с застройщика неустойку, компенсацию морального вреда, а также штраф почти в 45 тысяч рублей за отказ компании добровольно и оперативно устранить недостатки. В общей сложности подрядчику такая ошибка обошлась в 257 тысяч рублей, — заключает эксперт.

[:wsame:][:wsame:]