У договора соцнайма жилья может выйти срок?

Sobesednik.ru обсудил с экспертом новую форму найма жилья — по договору социального использования с ограниченным сроком.

В Жилищном кодексе уже два года как появился новый раздел (III.1), где присутствует странная норма — договор некоммерческого найма социального использования, ограниченный сроком действия. Кого это касается и будут ли переписывать старые бессрочные договора на новые, срочные? Эти вопросы обсуждаем с исполнительным директором федерального проекта «Школа Грамотного Потребителя» Александром Козловым.

— Так кого же коснётся эта норма?

— Нуждающихся граждан, не относящихся к категории малоимущих. Ограниченный сроком договор найма будут заключать с теми, кто будет проживать в жилищном фонде социального использования. А этот фонд пока только формируется.

Тут речь идет о том, что дом должен будет полностью принадлежать муниципалитету и квартиры в нем будут предоставляться людям, нуждающимся в жилье, но не являющиеся малообеспеченными. Такой найм займет промежуточное положение между социальным наймом и арендой жилья на рыночных условиях. Но это будет уже новая «очередь» — не та, что есть сейчас. И эти люди, получая жилье, не смогут его приватизировать. А договор найма с ними будет действовать определенный срок — пока речь идет максимально о 10 годах, потом его можно будет продлевать. Или не продлевать — в случае, если семья перестанет удовлетворять условиям для получения права проживания в жилищном фонде социального использования.

— А какие это условия?

— Речь главным образом идет о том, чтобы сохранялись признаки нуждаемости в жилье. При этом доход семьи, а также стоимость подлежащего налогообложению имущества не должны превышать определенные значения, которые будет устанавливать индивидуально каждый регион.

То есть доход гражданина не должен позволять ему и членам его семьи приобрести жилье в собственность за счет собственных средств даже с привлечением кредитных средств. Определяться это будет, исходя из цен на квартиры на территории муниципального образования, где проживает этот гражданин.

В любом случае этот раздел Жилищного кодекса написан на перспективу — он начнет действовать лишь тогда, когда появится жилой фонд социального использования, который будет предоставляться нуждающимся на особых условиях.

— Это будут квартиры с какими-то ухудшенными условиями?

— Нет. Речь идет о тех же нормах предоставления, какие действуют сейчас — 12 кв. м на человека в квартирах эконом-класса. Просто их нельзя будет приватизировать, как я уже сказал, и договор некоммерческого найма может быть прекращен с изменением уровня доходов нанимателя и утраты статуса нуждаемости.

Нынешняя политика государства предполагает, что отдельным категориям граждан жилье будет предоставляться по договору соцнайма и бесплатно, а нуждающимся, которые не являются малоимущими, жилье должно предоставляться не безвозмездно, а на льготных условиях, но все же с внесением определенной платы за найм. Но при этом власти хотят сделать так, чтобы, став состоятельными, граждане не продолжали использовать такое жилье — для этих целей есть коммерческий найм либо приобретение жилья в собственность.

[:image:]

Кого не коснется

— Те, кто сейчас живет в муниципальном социальном жилье, могут оказаться в ситуации, когда им предложат перезаключить договор уже с ограниченным сроком действия?

— Нет. Соцнайм с ограниченным действием действует только в специальном жилом фонде, у которого лишь один собственник — какое-либо ведомство, к примеру. Те, кто получил жилье раньше, могут не волноваться: они как жили по бессрочным договорам соцнайма, так и будут продолжать это делать. Включая членов их семей, со всеми вытекающими последствиями.

В этом числе и нынешние очередники. Закон не имеет обратной силы и не распространяет свои отношения на действия, которые возникли до его принятия. Поэтому никто не заставит граждан перезаключать договоры соцнайма или ограничивать срок их действия.

— Эта норма была принята в 2014 году, но начала действовать с 1 января 2016-го? То есть все, кто был поставлен в очередь на жилье в этом году, под нее подпадают?

— Принятие граждан на учет осуществляется в порядке очередности предоставления заявлений и документов. Ожидая своей очереди на соцнайм, гражданин может воспользоваться правом получения жилья в домах некоммерческого использования, тем самым временно решив проблему обеспечения комфортными условиями проживания членов своей семьи.

— А потом их вернут в очередь на соцнайм, когда подойдет срок получения квартиры?

— Их вообще не вычеркивают из этой очереди на время проживания в домах некоммерческого использования.

* * *

Если не уверены, лучше приватизировать!

Многие люди живут сейчас в муниципальных квартирах, но у них нет на руках письменных договоров соцнайма. И если в Москве его получить не проблема, то в регионах (в редакции есть конкретные примеры) это выливается в реальные трудности. Еще больше запутывают дело довольно распространенные истории, когда человек вселялся еще в советское время по ордеру.

К примеру, такая история: подмосковный колхоз-миллионер построил некогда многоквартирный дом, выделив колхозникам квартиры по ордеру. Потом колхоза не стало, дом передан в ведение муниципалитета. Направление северо-западное, довольно престижное. И сегодня чиновники не выдают гражданам письменный договор соцнайма, уверяя, что достаточно старого ордера. Который, к слову, был отменен в ЖК... Неудивительно, что люди волнуются.

— В сущности, смена собственника ничего не меняет для нанимателей. На них это не должно сказываться никоим образом, — говорит Александр Козлов. — Но если документы утрачены либо есть сомнения в том, что будет завтра, или есть желание застраховаться от любых поползновений чиновников, — я бы советовал приватизировать квартиры. Тем более что срок приватизации продлен до марта 2017 года. Это может стать некоей гарантией.

[:wsame:][:wsame:]