Новости дня

17 октября, вторник











































Превратятся ли подмосковные районы новостроек в гетто?


Sobesednik.ru узнал у экспертов, насколько верны прогнозы о грядущем запустении нового жилья в Подмосковье.

Некоторое время назад эксперты начали говорить о том, что в будущем Подмосковье можно будет сравнивать с заброшенными пригородами западных городов, где царит преступность. Компания oneFactor приводит данные, по которым 39% новостроек в Московской области приобретается в инвестиционных целях, из них 16% для сдачи в аренду или перепродажи, а 23% (около 3 млн кв. м) — просто пустуют. Это будет способствовать запустению городских пригородов. Кроме того, некоторые из специалистов поспешили добавить сюда и гипотетическую угрозу трудовых мигрантов из ближнего зарубежья.

Чтобы наглядней обрисовать мнение некоторых экспертов о грядущем коллапсе, можно привести слова архитектора НИиПИ градостроительства Александра Антонова, процитированные изданием «Коммерсантъ»: «Происходить это будет так: семье менеджера среднего звена (родом с Тамбовщины) с одним ребенком наконец-то удастся продать свою "микродвушку" где-нибудь в Балашихе по демпинговой цене семье трудового мигранта из южного зарубежья неограниченной численности и переселиться в границы МКАД. Средний уровень жизни в жилом комплексе будет падать. Через пару десятилетий — готовый проблемный район с разрушенной коммунальной инфраструктурой, наполовину заселенный безработными и маргиналами. Возможно и появление какой-либо национальной специфики».

Действительно ли подобные предсказания могут сбыться? Есть ли выход из данной ситуаци? Кто будет нести ответственность за создавшееся положение? Sobesednik.ru обсудил эти вопросы с экспертами.

Россия — не Европа, обеспеченность жильем здесь гораздо ниже

Руководитель «ИРН-Консалтинг» Татьяна Калюжнова сомневается в столь значительной доле инвестиционного жилья в Подмосковье. Кроме того, рано сравнивать Россию с Европой, где обеспеченность жильем гораздо выше, так что подмосковные новостройки не будут пустовать, уверен эксперт:

— Выводы экспертов статьи про превращение подмосковных районов в гетто преувеличены. Я не верю в эту цифру — 40% инвестжилья в Подмосковье. Московская область — это не Москва середины 2000-х, когда рынок недвижимости находился в начале развития, был тотальный дефицит предложения качественного современного жилья и цены росли от 30% до 100% в год. В тот период люди активно инвестировали в недвижимость, так как это было действительно выгодно, а сейчас выгоднее хранить деньги в банке. Активное жилищное строительство в Подмосковье началось в 2006-2007 гг. благодаря дефициту предложения доступного жилья в столице, где возводили преимущественно бизнес-класс. В Московской области жилье покупали в основном не для инвестиций, а для решения жилищных проблем. Сейчас не 2000-е, и доля инвестжилья не превышает 5–10% в зависимости от проекта. Инвестиционные покупатели ушли с рынка.

Нам пока далеко до Европы, рынок недвижимости которой находится на более зрелой стадии развития и где обеспеченность населения жильем гораздо выше. К примеру, на территории бывшей Восточной Германии есть опустевшие панельные дома, из которых люди переселились в современное жилье, так как оно более качественное, экологичное, энергоэффективное, а нового спроса на панельные дома нет, люди не хотят там жить. У нас совсем другая ситуация — гражданам квадратных метров не хватает: средняя обеспеченность населения России жильем составляет примерно 24 кв. м на человека, — напоминает специалист.

Экономический рост будет способствовать росту цен на жилье

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», допускает возможность того, что московские пригороды ждет запустение, однако на ситуацию может повлиять скорое улучшение экономической ситуации в стране:

— Действительно, на первичном рынке Московской области наблюдается тенденция к затовариванию. Подмосковье бьет общероссийские рекорды по темпам строительства жилья. В такой ситуации, конечно, есть риск того, что многие квадратные метры останутся невостребованными и будут постепенно заселяться маргинальными группами клиентов. Однако хочу подчеркнуть, что такой ситуация видится в текущий период экономической рецессии. Полагаю, что нужно учесть факторы, которые будут определять облик среднестатистического покупателя жилья в условных «Коротищах» [на профессиональном сленге — Королев и Мытищи, находящиеся недалеко друг от друга и образовавшие агломерацию со сходными характеристиками рынка жилья] в ближайшие годы.

Не стоит сбрасывать со счетов улучшение экономической ситуации в стране, — продолжает Литинецкая. — По прогнозам большинства российских и зарубежных экспертов, уже в 2017 году ВВП России продемонстрирует рост. В этих условиях стоимость квадратного метра в столице неизбежно поползет вверх, причем с темпами, опережающими удорожание жилья в Московской области. Уже в III квартале 2016 года средняя стоимость «квадрата» в новостройках Москвы выросла на 4,1%. В таких условиях многие покупатели, среди которых и жители Московской области, и москвичи, и регионалы, постепенно начнут возвращаться на более доступный рынок подмосковного жилья.

В Московскую область продолжат приезжать россияне из регионов

Надежда Козицкая, руководитель коммуникационного агентства MVN «Маркетинг в недвижимости», считает, что основную массу приезжающих на новое место жительства в Подмосковье составят россияне, а уже приехавшие иностранные граждане, скорее всего, будут селиться ближе друг к другу, образуя землячества:

— То, что Подмосковье превратится в гетто — спорная точка зрения. Обычно ее сторонники объясняют это тем, что со временем все «приличные люди» накопят денег и переедут в Москву, разумеется (почему-то априори считается, что добровольно в подмосковных ЖК жить нельзя). Но даже если следовать этой логике, нас всех ждет тотальное повышение уровня жизни. Хотя более правдоподобно, что на смену условному «менеджеру с Тамбовщины», который немного разбогател и нашел возможность перебраться внутрь МКАДа, придут его новые молодые земляки и все будет продолжаться в том же духе.

Касаемо трудовых мигрантов и их финансовых возможностей: безусловно, среди них есть какая-то прослойка тех, кто хочет и уже может позволить себе квартиру в Подмосковье. Как человек, проходивший лично через ремонты, я сама сталкивалась с такими работниками из Средней Азии, — говорит Козицкая. — Грубо, «на глазок» мне кажется, это в пределах 10% от общего числа трудовых мигрантов. Но они и сейчас уже живут в регионе, а так они поселятся в собственных квартирах. Что от этого принципиально изменится для нас? Полагаю, в Московской области будут формироваться отдельные локации, населенные по национальному признаку, потому что люди создают землячества — это то, что уже происходит, то, через что прошли страны Европы. Но я не вижу предпосылок, чтобы это явление приобрело глобальный масштаб и «накрыло» всю область, — резюмирует эксперт.

Мария Литинецкая считает внутреннюю миграцию важным фактором, определяющим облик будущего жителя Подмосковья. Эксперт приводит статистические данные о новых жителях Подмосковья:

— Сегодня доля региональных покупателей в новостройках Московской области составляет около 30%. По данным Росстата, за первые шесть месяцев 2016 года в Подмосковье прибыли 157 тыс. мигрантов. Только 10% общего числа прибывших — иностранцы. То есть по большей части в Московскую область переезжают все-таки граждане России. Не стоит забывать, что нынешняя рецессия в регионах России ощущается сильнее, чем в столице, где уровень безработицы составляет 1,9%, или в Московской области с 3,3% безработных. Иными словами, миграция населения российских регионов в столицу и Подмосковье — это долгосрочная тенденция, поэтому совсем невостребованными новостройки в подмосковной агломерации не останутся. Они будут постепенно пополняться жителями других российских регионов.

Проблему нужно решать не на региональном уровне

Если считать, что проблема диспропорции расселения людей в области все же имеет место, кто же тогда должен нести за нее ответственность? Мария Литинецкая полагает, что на региональном уровне искать виноватых нет смысла — решить проблему можно только на федеральном уровне:

— На мой взгляд, в сложившейся ситуации искать виновных нет смысла. Застройщики руководствуются логикой экономического рационализма — если у них есть участок земли и на нем можно построить жилье, то лучше это сделать, чем терпеть убытки, оплачивая повышенные налоги на используемый не по назначению участок.

Действия региональных властей также понятны: если земля востребована под жилищное строительство, то зачем «держать и не пущать», оставляя огромные участки под «озеленение» бурьяном? Для властей многих муниципалитетов Московской области строительство крупных ЖК — это едва ли не единственный способ дать толчок развитию своей локации и увеличить налогооблагаемую базу, — рассказывает эксперт. — Проблемы диспропорций на рынке жилья московского региона в действительности уходят корнями в диспропорции регионального развития экономики всей страны. То есть сама проблема и ключ к ее решению находятся на более высоком уровне принятия решений, нежели уровень отдельных чиновников и бизнесменов Москвы или Московской области.

поделиться:





Колумнисты


Читайте также

Оформите подписку на наши издания