Новости дня

21 октября, суббота























20 октября, пятница





















МЦК и недвижимость: аренда уже подорожала, впереди застройка


Из-за открытия МЦК цены местами уже выросли, где-то — скоро опустятся, а впереди — массовая застройка, уверены эксперты.

Уже несколько дней в столице работает Московское центральное кольцо (МЦК). По рельсам скользят бесшумные поезда, жилые кварталы огорожены звукоизоляционными щитами. По замыслу властей многие горожане теперь пересядут на МЦК и снимут нагрузку с существующих транспортных сетей. Окажет ли влияние новый вид транспорта на формирование цен на недвижимость? Изменятся ли цены на квартиры и на аренду? Каковы основные факторы, меняющие цены в окрестностях новой транспортной ветки? Sobesednik.ru собрал мнения экспертов.

В некоторых районах цены могут снизиться

Новая железная дорога пока не оказала влияние на стоимость недвижимости рядом, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». В районах, по которым проходит МЦК, будут построены еще и пересадочные узлы, а это может уже отрицательно отразиться на динамике цен.

— Открытие МЦК не оказало влияния на стоимость квадратного метра близлежащих новостроек. Во-первых, с момента официального запуска проекта прошло менее недели, а рынок недвижимости реагирует на любые изменения с временным лагом. Во-вторых, МЦК проходит преимущественно через сложившиеся районы города с развитой транспортной составляющей и действующими станциями метро, — объясняет Литинецкая. — Новая станция МЦК в будущем даже может привести к отрицательной ценовой динамике, если мы ведем речь о домах, окна которых выходят непосредственно на железнодорожные пути. Конечно, в зонах жилой застройки предусмотрены защитные экраны, предназначенные для снижения шума от проезжающих поездов. Однако понятно, что полностью нивелировать недостаток не удастся.

Еще один минус МЦК связан со строительством транспортно-пересадочных узлов (ТПУ), из-за которых жителям близлежащих домов придется мириться с развернувшейся под их окнами стройкой не один год. Стоимость квадратного метра может быть скорректирована в тех районах, которые ранее располагались на удалении от метро, а сейчас получили пешую доступность до действующих станций МЦК. Для других объектов, вероятно, «второе кольцо» вряд ли станет причиной увеличения рыночной цены, — подытоживает эксперт.

Местами стоимость жилья уже выросла на 10%, аренда может подняться на 5–10 тыс. рублей

Не согласен с оценками Литинецкой Никита Орлов, руководитель АН «LIANA», партнера КР «Мегаполис-Сервис». Он говорит об уже изменившихся расценках на продажу и аренду квартир. В некоторых районах, по информации риелтора, цены вы росли до 10%, арендодатели же пытаются поднять цены на свои квартиры на 2–5 тысяч.

Эксперт делится впечатлениями от новой магистрали и перечисляет ее плюсы:

— В районе Метрогородок именно в последний месяц цены выросли на 0,5–6,5%, в Коптеве — на 0,4–3,8%, в Хорошеве-Мневниках — на 0,9–6,8%, в Нижегородском — на 0,8–10,9%. При этом чем престижнее район, тем больше недвижимость рядом с МЦК отыграла в цене. Кроме того можно отметить, что и арендаторы начали менять свое поведение в районах, прилегающих к МЦК, начиная незначительно увеличивать арендную плату — в среднем на 2–5 тыс. рублей.

Земля рядом со станциями пересадок МЦК с железной дорогой и метро в ближайшее время будет пользоваться огромным спросом, — продолжает эксперт. — С вводом в эксплуатацию МЦК путь на работу и обратно для многих сократился в два раза, поездка по МЦК экономит им минимум 20 минут времени. К примеру, в моем случае поездка от платформы «Окружная» до метро «Ботанический сад» занимала 40–50 минут на подземке, или по легкой линии метро, или же на общественном транспорте. На «Ласточке» я добираюсь всего за 6 минут. Товарных поездов на МЦК пока ни разу не видел. Возможно, они ездят по ночам: при дневном интервале движения сложно пропустить товарняк.

Спрос на квартиры у МЦК еще не сформирован

В будущем, после того, как горожане опробуют все плюсы МЦК, цены могут подняться, но не слишком сильно. Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс» (девелопер ЖК «Кварталы 21/19») дает свой прогноз:

— Когда массовый покупатель поймет, что кольцевая железная дорога действительно стала хорошей альтернативой другим видам транспорта, а также более удобна, чем поездки на метро до Кольцевой линии или пересадочных станций центра, тогда и сформируется специфический сегмент спроса на квартиры вблизи МЦК. Пока, конечно, этого нет. Полагаю, что цены вырастут не более чем на 3–5%.

Павел Телушкин, исполнительный директор компании «ФЦСР», развеивает миф о том, что московский «средний класс» озабочен появлением рядом со своими жилыми комплексами МЦК:

— Заметных колебаний цен ожидать не следует. Нужно не забывать, что мы живем в период рецессии, и сейчас даже незначительное, но спекулятивное повышение цен может сильно ударить по ликвидности проекта. Вместе с тем, вопреки распространенному мнению о том, что появление МЦК может повредить находящимся поблизости проектам бизнес-класса, хочу заметить, что «средний класс» москвичей сегодня также активно пользуется общественным транспортом. В частности, дети ездят на учебу, да и обслуживающий персонал (домработницы, репетиторы) зачастую передвигается с помощью общественного транспорта.

Ожидается массовое строительство

Открытие МЦК, а также Третьего пересадочного контура метро в будущем, вызовет интерес у строительных компаний к новым территориям. Скорее всего, жителям районов, через которые проходят новые транспортные артерии стоит ожидать массовой застройки, комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко:

— Открытие МЦК, безусловно, повлияет на интерес девелоперов к развитию новых жилых проектах на месте промзон, которые теперь обзавелись собственным пассажирским транспортом. Теперь жилье в них будет более востребованным. Это вряд ли приведет к существенному росту цен, поскольку конкуренция на рынке новостроек очень высока, а платежеспособный спрос ограничен. Тем не менее наличие неподалеку станции МЦК очевидно увеличит спрос на такие проекты.

Аналогичный толчок может дать появление Третьего пересадочного контура метро, сдать который полностью планируется через четыре года, и его эффект может быть даже более значимым. Новое кольцо пройдет в основном как раз через жилые районы, да и в целом метро все же остается более привычным и удобным видом транспорта, — считает эксперт.

поделиться:





Колумнисты


Читайте также

Оформите подписку на наши издания