Эксперты оценили идею ограничить продажу квартир для пожилых

Инициативу запретить людям старше 70 сделки с жильем без согласия органов опеки обсудил с экспертами Sobesednik.ru.

Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина:

— Предлагается ввести новое условие для лиц старше 70 лет — продажа недвижимого имущества только при условии получения предварительного разрешения на сделку органов опеки и попечительства.

Идея направлена на защиту имущественных интересов пожилых людей, которые, безусловно, относятся к наименее защищенным социальным группам. Ведь не секрет, что страдают от мошенников на рынке недвижимости именно одинокие пенсионеры.

Сама идея помочь указанным гражданам, безусловно, хорошая, но, на мой взгляд, данная инициатива не будет принята, так как фактически речь идет об ограничении конституционных прав граждан на распоряжение своим имуществом. Ведь наступление возраста 70 лет и более не означает, что у каждого гражданина наступают психические изменения.

[:image:]

Возможно, лучшим бы выходом из этой ситуации было бы принятие на законодательном уровне решения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с указанными гражданами при одновременном введении обязательного льготного тарифа на нотариальную пошлину (вплоть до полного освобождения от уплаты пошлины). Ведь при проведении сделки нотариус проверяет законность сделки, выясняет, понимают ли стороны сделки ее суть и последствия, нотариус разъясняет сторонам все условия и последствия сделки, в том числе и порядок расчетов.

Алексей Бернадский, директор Сети офисов недвижимости Est-a-Tet:

— Пожилые и особенно одинокие люди в качестве участников сделок с отчуждением прав собственности на недвижимое имущество сейчас относятся к группе риска наряду с гражданами с алкогольной или наркотической зависимостью, тяжело больными, например, онкологическими заболеваниями. Вменяемость этих граждан при согласии на сделку может быть оспорена родственниками или другими гражданами, которые не согласны с отчуждением прав собственности.

В случае с пожилыми людьми нередко действительно происходят незаконные сделки по отчуждению прав, когда мошенники вводят их в заблуждение и обманным путем лишают права собственности. С другой стороны, в судах очень много дел по оспариванию сделок с пожилыми людьми и по другой причине — обделенные недвижимостью родственники оспаривают сделки по отчуждению прав в пользу более удачливых наследников на том основании, что бабушка или дедушка в преклонном возрасте уже не обладал дееспособностью для заключения сделок и имело место принуждение. Оспариваются все виды сделок — купли-продажи, дарения, ренты и особенно наследства. Если бабушка написала завещание, то в подавляющем большинстве случае происходит его оспаривание.

Особенно высорисковыми являются сделки ренты с пожилыми людьми. Рента — это передача имущества в собственность за плату, которая выражена не в денежном эквиваленте, а в виде пожизненного содержания с иждивением для получателя ренты, которая завершается только с его смертью, после чего рентодатель получает право собственности на квартиру. В 90-е годы это была крайне распространённая форма приобретения, которая была и остается довольно криминальным сегментом, поскольку к отчуждению прав по ренте людей часто вынуждали. С одинокой бабушкой заключался договор ренты, а через какое-то время она умирала и право собственности переходило к мошенникам — к сожалению, такой криминальный сюжет нередко происходил в 90-е. Сейчас договор ренты редко встречается. Как правило, по договору ренты квартира приобретается у одиноких пожилых людей, у которых отсутствуют ближайшие родственники, готовые за ними ухаживать. Однако после их смерти «всплывают» дальние родственники — или, другими словами, наследники второй и третьей очередей, которые оспаривают договор ренты.

Безусловно, если органы опеки будут контролировать процесс отчуждения прав собственности у пожилых людей, особенно одиноких, это снизит число мошеннических сделок, которым подвергается эта группа граждан.

С этой точки зрения инициатива положительна и действительно может обезопасить пожилых граждан от потери жилья. С другой стороны, снять с судов нагрузку по оспариванию сделок с пожилыми людьми недовольными родственниками, на мой взгляд, не получится в полной мере даже с принятием такой меры как согласование сделок с органами опеки. Обычно претендентов на московскую квартиру у пожилых людей находится достаточно, поэтому судебные разбирательства по данному вопросу неизбежны. Такая инициатива в некоторой мере ограничивает права пожилых собственников, но сделки с ними так часто оспаривают на основании их недееспособности (то есть как раз невозможности адекватно распоряжаться своими правами) по причине болезни или преклонного возраста, что логично переложить часть ответственности по распоряжению данной недвижимостью на государственные органы.

[:wsame:][:wsame:]