Как не оказаться в пролете, покупая квартиру на "вторичке"?

Sobesednik.ru узнал у эксперта по недвижимости, как не стать жертвой мошенников, орудующих на вторичном рынке жилья.

В судах очень много дел, которые касаются истребования помещений на вторичном рынке жилья. В суд обращаются граждане, пострадавшие от мошеннических действий и потерявшие таким образом жилье. У этих историй есть и обратная сторона – права добросовестного покупателя. Ведь именно он в конечном итоге оказывается главной жертвой. Как не оказаться в столь незавидной роли, Sobesednik.ru разъясняет Елена Солдаткина, эксперт столичного агентства «Нора-недвижимость».

– Кто такой добросовестный покупатель?

– Обычный человек, который купил квартиру, не подозревая, что продавец не является ее собственником. А через какое-то время появляется законный владелец и заявляет о своих правах... Или такая история: спорная квартира была продана несколько раз, и нынешний собственник является уже вторым или третьим ее владельцем, ни сном, ни духом не подозревая, что изначально это жилье было кем-то приобретено незаконным путем.

Закон дает такое определение: добросовестным покупателем является тот, кто не знал и не мог знать, что он приобрёл имущество у лица, которое не в праве было его отчуждать (продавать).

[:image:]

– Но суду, наверное, ещё надо доказать свою добросовестность. Как это сделать?

– Чтобы суд признал добросовестность покупателя, надо доказать следующие два обстоятельства. Первое – что он приобрел недвижимость возмездно, то есть за плату, и фактически оплатил её.

Второе. Покупатель не знал и не мог знать, что сторона, передающая ему имущество, не имела право его отчуждать (продавать).

В обыденной жизни добросовестность – объективное понятие, его синонимами являются порядочность, честность, надёжность. В юридическом праве — добросовестность рассматривается как понятие субъективное, здесь синонимами являются осмотрительность, осведомлённость, осторожность. Проще говоря в ГК РФ (ст. 302 п.1 ГК РФ) добросовестным приобретателем признаётся тот, кто не знал и не мог знать о дефектах совершаемой сделки. В частности, о том, что продавец не является законным собственником.

В этом смысле интересно последнее разъяснение Верховного Суда РФ от 01 октября 2014 года «Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей», который отметил: «Разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, необходимо учитывать осведомленность приобретателя жилого помещения о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения.

Суды исходят из того, что о добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества».

– В каких ситуациях суд может не признать покупателя добросовестным?

– Это может произойти, если:

– на момент совершения сделки имелись притязания третьих лиц в отношении спорного имущества;

– покупатель знал об этих притязаниях;

– впоследствии эти притязания признали правомерными.

– А может ли получиться так, что приобретатель – добросовестный, но у него все равно изымут квартиру?

– Да, в озвученных мной правилах есть исключение. Если законному собственнику удастся доказать, что квартира выбыла из владения (его, либо лица, которому оно было передано собственником во владение) помимо его воли (похищено), в этом случае недвижимость могут вернуть законному владельцу. Несмотря на явную добросовестность покупателя и возмездность сделки.

– В каких случаях недвижимость может выбыть помимо воли законного собственника?

– К таким случаям относятся сделки, совершенные под влиянием заблуждения, обмана, угрозы, насилия, стечения тяжёлых жизненных обстоятельств. Или, к примеру, собственность может быть похищена (продана) по поддельным документам. А может быть такая ситуация. Законный собственник – несовершеннолетний, и квартиру продает его законный представитель, нарушая права такого собственника. Примеров может быть множество. И, конечно, не стоит забывать, что даже приобретая квартиру у добросовестного собственника, можно натолкнуться на неприятный сюрприз. Ведь многие квартиры подвергались неоднократной купле-продаже, меняя череду собственников. Последний покупатель, приобретая квартиру, может и не подозревать о том, что в какой-то из предыдущих сделок была афера.

– Есть ли способы обезопасить себя от такой спорной покупки?

– Если откровенно, на сегодняшний день из-за несовершенства российского законодательства не существует универсального решения по защите прав добросовестного приобретателя. Несовершенство это выражается в противоречии законов, в разночтении ГК РФ. Именно это позволяет судебным инстанциям трактовать правовые нормы «на свой лад» и выносить решения по искам на своё усмотрение.

– И как тогда быть?

– В любом случае пытаться обезопасить себя от всяческих неприятных неожиданностей. Подробно проверять объект недвижимости и его продавца, на выявление пороков по предполагаемой сделке и законности обладания имуществом продавца. Каждое уважающее себя агентство недвижимости, кстати, обязательно предупредит покупателя о существующих рисках, а если что-то не получается проверить, поставит об этом в известность своего клиента и посоветует, как быть дальше.

Кроме того, очень важно провести юридическую проверку и тщательный анализ по переходам права. Не упуская мелких, но, возможно, существенных деталей. Данные обстоятельства можно попробовать выяснить, запросив выписку из ЕГРП в Росреестре, или через поиск (по имени продавца) гражданского дела на сайте районного суда по месту нахождения недвижимости.

Полезные советы:

Будущему покупателю можно порекомендовать следующее:

– застраховать титул (право собственности) покупаемого жилья;

– не покупать квартиру по заниженной стоимости;

– не покупать квартиру по доверенности;

– по возможности проверить дееспособность продавца;

– провести подробный юридический анализ как истории продаж покупаемого объекта, так и самого продавца;

– грамотно провести взаиморасчёты;

А тем, кто боится, что квартира может выбыть в незаконное владение, советую наложить запрет на операции с собственной недвижимостью, чтобы никаких операций не проходило без личного участия, – рассказала нам Елена Солдаткина.

[:wsame:][:wsame:]