Новости дня

21 апреля, суббота


























20 апреля, пятница



















ТСЖ без "главного товарища" – как переизбрать председателя


Сменить главную ТСЖ или управляющую компанию дома бывает очень сложно // Shutterstock
Сменить главную ТСЖ или управляющую компанию дома бывает очень сложно // Shutterstock

Чем ТСЖ отличаются от ТСН и как решать проблемы с подставными лицами и управляющими компаниями, узнал Sobesednik.ru.

В Москве ТСЖ (теперь они называются ТСН) все меньше, а в регионах эта форма управления многоквартирными домами по-прежнему достаточно распространена. И по-прежнему актуальны наболевшие вопросы: что делать, если жители недовольны работой председателя, как его сместить?

Sobesednik.ru попросил прояснить ситуацию Валерия Новикова, начальника управления юридического сопровождения НП «Национальный центр общественного контроля в сфере жилищно-коммунального хозяйства "ЖКХ Контроль"».

Главный рычаг — общее собрание

— Представим ситуацию: жители недовольны работой председателя ТСЖ, завышенными счетами, отчислениями на оплату работы правления... Есть ли временные рамки, когда можно избавиться от такого председателя? Или все строго расписано — избрали не меньше, чем на, скажем, три года?

— Нет, переизбрать правление или председателя можно в любое время. Главное соблюсти следующие условия: первое — внимательно изучить устав вашего ТСЖ. Там должно быть прописано, решается ли вопрос о переизбрании председателя голосованием только членов правления или общим собранием всех членов ТСЖ. А также уточнить (если вопрос решается исключительно на общем собрании), позволяет ли ваш устав принимать такие решения с помощью заочного голосования.

— Есть еще нюанс: члены ТСЖ — это не всегда все собственники дома. Иногда бывает так: ТСЖ создано, но не все собственники квартир стали его членами. Правомочно ли такое ТСЖ?

— Правомочно, если ТСЖ было создано решением общего собрания, на котором 50% собственников (по площади) проголосовало за такую форму управления. При этом надо понимать, что среди собственников (как членов ТСЖ, так и не членов) все время происходит текучка: кто-то продал квартиру, кто-то ее купил... Новый собственник, возможно, станет членом ТСЖ и будет внесен в реестр его членов, а возможно, и нет... Как только создается ситуация, когда среди членов ТСЖ меньше 50% собственников дома — ТСЖ становится неправомочным. Жителям, не слишком довольным работой своего ТСЖ, рекомендую контролировать этот процесс.

Если неприватизированных квартир больше...

— Нередка и такая ситуация: в доме больше половины квартир не приватизированы. То есть их собственником являются местные власти. И, как правило, они навязывают остальным собственникам удобную для себя управляющую компанию. Иногда такая УК работает качественно, но много бывает и нареканий. Сменить ее так же сложно, как и председателя ТСЖ.

— У собственников, повторяю, есть право в любой момент изменить способ управления. Но в вашем примере жители столкнутся со следующими сложностями: если у муниципалитета в собственности 50% (по площади квартир дома), остальные собственники становятся заложниками решений местных властей. И тут у них один путь — фиксировать некачественное предоставление услуг и другие недочеты УК, жаловаться на это в госжилинспекцию или в прокуратуру. У госжилинспекции есть право менять УК, в том числе по суду.

Если в собственности у владельцев квартир больше (хотя бы на полпроцента) площади дома, тут надо внимательно изучить договор, на основании которого УК работает с вашим домом — что там прописано, какие работы, какая годовая смета... В случае смены УК собственникам придется выплатить прежней управляющей компании убытки (она же планировала обслуживать дом, потратила какие-то средства на приобретение необходимых материалов и тому подобное).

Валерий Новиков / Кадр «Первого канала»

— Многие помнят, как управы в Москве создавали ТСЖ — кто-то становился подставным лицом, а обслуживание дома вели, как и раньше, ДЕЗы. В столице таких уже не осталось, но из регионов приходят жалобы. Как переломить эту тенденцию создавать карманные фирмы «для своих»?

— Совет один — общее собрание. Даже если у собственников меньше 50% по площади, общее собрание может записать, что, скажем, владеющий 50% муниципалитет против ликвидации ТСЖ, а остальные собственники (физические лица) — за. Есть при этом у вас накопилось множество претензий к ТСЖ, советую оформить их письменно и с этими бумагами обратиться в ГЖИ или в прокуратуру. Они проведут проверку и по ее результатам примут решение или в крайнем случае обратятся в суд.

В ЖК все расписано подробно

— В Жилищном кодексе целый раздел посвящен ТСЖ. Но сейчас появились еще какие-то ТСН. Что это такое?

— Это товарищества собственников недвижимости. В Жилищном кодексе РФ действительно целый раздел (раздел 6) посвящен ТСЖ. Все возможные процедуры при такой форме управления подробно описаны в статьях 135–152 ЖК РФ. Конкретно о создании ТСЖ — в ст. 136, а о выборах председателя ТСЖ и членов правления — в ст. 144–148.

Теперь о ТСН. Товарищества собственников недвижимости возникли летом 2014 года, когда были внесены изменения в Главу 4 Гражданского кодекса РФ. Этими изменениями ТСЖ, в сущности, как организационно-правовая форма для регистрации нового юрлица были ликвидированы в России . Но они продолжали существовать. И ничего в этом незаконного нет, если ТСЖ было создано до того, как эти изменения вступили в силу. Правда, если ТСЖ приходится по какой-либо причине проходить перерегистрацию, оно уже должно быть зарегистрировано как ТСН.

По сути отличий между этими двумя формами никаких нет, кроме того что некоторые — более привлекательные — права были даны ТСЖ (в смысле налогообложения и так далее). Например, ТСЖ было дано право работать по упрощенной системе налогообложения, а ТСН — нет. Но сейчас, после того, как в 2016 году вступили в силу новые изменения в ГК РФ, ТСЖ и ТСН уравняли в правах, — заключил эксперт в комментарии для Sobesednik.ru.

поделиться:





Колумнисты


Читайте также

Оформите подписку на наши издания